ULUWATU · ID RR-2546

APB Phase 14 · Villa Meridian 4BR — 161 м², Pecatu

Meridian 4BR — серийная вилла Alpha Partner Bali в очереди Phase 14, Pecatu. Четыре спальни на 161 м² и свой бассейн. Лизхолд 25 + 25 лет, продажа на стадии pre-sale, сдача по этапам стройки. Цена по прайсу — Rp 4,27 млрд (≈ $ 241 000), нашу комиссию платит застройщик.

Юнит проекта APB Phase 14 · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 25 + 25 лет
  • Pre-sale
  • Свой бассейн
  • 4спальни
  • 161 м²площадь виллы
  • бассейнсвой, на участке виллы
  • Leasehold25 + 25 лет, Hak Sewa
  • 7траншей по стройке

Объект

Что это за проект

Alpha Partner Bali строит серийные виллы четырёх шаблонов: Meridian, Kahoni, Melambai и Maximus. Phase 14 — очередь застройщика в Pecatu, между Padang Padang и Bingin. До обоих пляжей и храма Uluwatu около десяти минут на байке. Meridian 4BR — самая доступная вилла на четыре спальни в прайсе из двенадцати конфигураций.

Внутри 161 м², четыре спальни и свой бассейн. Шаблон тот же, что у Meridian 2BR: арочные ниши, кухня-остров, выход к воде. В галерее рендеры серии Meridian, отдельных кадров версии 4BR у нас пока нет. Число санузлов и размер участка запрашиваем у застройщика вместе с планировкой.

Форма владения — лизхолд Hak Sewa на 25 лет с продлением ещё на 25. Зону по участку сверяем выпиской RDTR, Pecatu обычно в Pink. Прайс четырёхспальных вилл: Meridian и Maximus — Rp 4,27 млрд (≈ $ 241 000), Kahoni — Rp 5,13 млрд (≈ $ 290 000), Black Kahoni — Rp 5,44 млрд (≈ $ 307 000). Дату сдачи застройщик в оферте не называет.

Расчёт по этому объекту

Доходность APB Villa Meridian 4BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика доходность по Phase 14 посчитана на данных Canggu, отдельной цифры по Meridian 4BR нет; это доход до расходов. Ниже — наш расчёт по бенчмарку Uluwatu для Pecatu: Rp 3,19 млн (≈ $ 180) за ночь, расходы вычтены.

До расходов 19,1%≈ Rp 814 млн (≈ $ 45 990) в год при загрузке 70% и ставке Rp 3,2 млн (≈ $ 180) за ночь Чистыми 11,4%≈ Rp 488 млн (≈ $ 27 594) в год · окупаемость ≈ 8,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 814 млн (≈ $ 45 990)19,1% от цены · ставка Rp 3,2 млн (≈ $ 180), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 147 млн (≈ $ 8 278)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 81,4 млн (≈ $ 4 599)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 97,7 млн (≈ $ 5 519)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 488 млн (≈ $ 27 594)11,4% от цены · окупаемость ≈ 8,7 лет
Сценарии загрузки: APB Villa Meridian 4BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 698 млн (≈ $ 39 420)Rp 279 млн (≈ $ 15 768)Rp 419 млн (≈ $ 23 652)9,8%10,2 года
70%базовыйRp 814 млн (≈ $ 45 990)Rp 326 млн (≈ $ 18 396)Rp 488 млн (≈ $ 27 594)11,4%8,7 лет
80%сильныйRp 930 млн (≈ $ 52 560)Rp 372 млн (≈ $ 21 024)Rp 558 млн (≈ $ 31 536)13,1%7,6 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика доходность по Phase 14 посчитана на данных Canggu, отдельной цифры по Meridian 4BR нет; это доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,2 млн (≈ $ 180) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Uluwatu средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Uluwatu — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
AZORIA Solea — 8,8% на счёте при 70%; AZORIA Imperio — 8,4% на счёте при 70%; AZORIA Cabana — 10,3% на счёте при 70%.
Почему цифра выше рынка
11,4% на счёте — следствие короткого срока владения (лизхолд 25+25 лет): доход считается от низкой цены входа, но и владеть объектом вы будете вдвое меньше. С объектами на 30+ лет цифра несопоставима: там на счёте выходит 6–10% годовых.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты APB Villa Meridian 4BR

  1. 10%Letter of Intent — Rp 427 млн (≈ $ 24 100).
  2. 35%Нотариальное подписание — Rp 1,49 млрд (≈ $ 84 400).
  3. 4 × 10%Транши по этапам стройки — по Rp 427 млн (≈ $ 24 100).
  4. 15%Передача виллы и акт — Rp 640 млн (≈ $ 36 200).

Схема застройщика 10/35/10/10/10/10/15. Каждый транш — против подтверждённого этапа.

Локация

Локация: Pecatu, Uluwatu

Сердце Uluwatu: пляжи Padang Padang и Bingin, Uluwatu рядом, самая высокая ставка за ночь на острове.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Pecatu · Badung · 10 мин до Padang Padang
  • Пляж Padang Padang≈ 10 мин
  • Храм Uluwatu≈ 10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин
  • Jimbaran≈ 25 мин

Pecatu — Rp 4 млн (≈ $ 225) за ночь при загрузке 42% по рынку. Для серийной виллы 4BR на 161 м² ставим Rp 3,19 млн (≈ $ 180).

Pecatu, Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 11ресторанов
  • 7кафе
  • 6отелей
  • 5магазинов
  • 2клиники
  • 2спа-салона

Ближайшие места

  • Reno’sресторан · 347 м
  • WR 46ресторан · 355 м
  • HE’ENALU Кафе и ресторанкафе · 378 м
  • U.Spaспа-салон · 379 м
  • He'Enaluкафе · 382 м
  • Warungресторан · 408 м
  • ayu's food from the heartресторан · 431 м
  • Baker’s Cornerкафе · 438 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про APB Villa Meridian 4BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в APB Villa Meridian 4BR?

Для покупателя — ноль. Комиссию агентства платит застройщик, цена в прайсе для вас от этого не меняется. Землю, разрешения и договор проверяем до задатка за наш счёт. На руки отдаём письменное заключение со списком открытых вопросов. Если проверка находит проблему, задаток не вносим.

Сколько стоит APB Villa Meridian 4BR и что входит в цену?

По прайсу застройщика — Rp 4,27 млрд (≈ $ 241 000). Это вилла 161 м² в Pecatu, Uluwatu: четыре спальни и свой бассейн, сдача под ключ. Лизхолд на 25 лет с продлением ещё на 25, продажа на стадии pre-sale. Санузлы и участок уточняем по планировке застройщика.

Как платится APB Villa Meridian 4BR?

Схема застройщика в семь траншей. 10% — Letter of Intent, это Rp 427 млн (≈ $ 24 100). 35% — у нотариуса при подписании. Дальше четыре платежа по 10% против этапов стройки. Последние 15% — при передаче виллы и подписании акта. Каждый транш привязываем к подтверждённому этапу, а не к дате.

Откуда цифры доходности?

Ставка за ночь — по AirROI для Uluwatu с поправкой на тип: Rp 3,19 млн (≈ $ 180) для серийной виллы на четыре спальни. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, в базовом сценарии 70%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация. На счёте остаётся около 11,4% от цены в год. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить APB Villa Meridian 4BR дистанционно?

Да. Площадку показываем по Zoom, планировку и прайс разбираем на созвоне. Документы подписываются через нотариуса по доверенности, приезжать на остров необязательно. Платежи идут траншами по этапам стройки. Приёмку виллы при сдаче проводим на нашей стороне и присылаем список замечаний до подписания акта.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →