ULUWATU · ID RR-2014

AZORIA Solea — 1 спальня, 40 м²

Юнит Solea в комплексе AZORIA LIVING на обрыве Suluban: 40 м², свой бассейн, вид на океан, сдача 30.07.2027. Цена — прайс застройщика: нашу комиссию платит он.

Юнит проекта AZORIA LIVING · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 лет
  • Pre-sale
  • Свой бассейн
  • 1спальня, студия
  • 1санузел
  • 40 м²площадь юнита
  • свойбассейн и терраса
  • Leasehold30 лет, Hak Sewa
  • 07.2027плановая сдача

Объект

Что это за объект

Solea — второй по размеру формат в AZORIA LIVING, wellness-резорте с падел-кортами на обрыве Suluban. До пляжа и сёрф-спота — минута пешком, до Uluwatu и Padang Padang — десять минут на байке.

Внутри 40 м²: спальная зона, кухонная ниша, санузел и терраса со своим бассейном. Отделка «под ключ» входит в цену, аренда — через оператора Balinest Villas. Цену в рупиях и курс фиксируем на дату резервации.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,6 млн (≈ $ 90) за ночь — ниже медианы по району (Uluwatu: около Rp 4,3 млн (≈ $ 245) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 1 спальня и 40 м². Загрузка по рынку района — около 46%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 248 млн (≈ $ 14 000) в год, 8,8% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность AZORIA Solea: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 11,9–17,9% годовых, доход до расходов. Ниже — наш расчёт по бенчмарку Uluwatu: ставка Rp 1,6 млн (≈ $ 90) за ночь, управляющая компания, налоги, простой и обслуживание вычтены.

До расходов 14,7%≈ Rp 407 млн (≈ $ 22 995) в год при загрузке 70% и ставке Rp 1,6 млн (≈ $ 90) за ночь Чистыми 8,8%≈ Rp 244 млн (≈ $ 13 797) в год · окупаемость ≈ 11,4 года
  • Доход с аренды до расходовRp 407 млн (≈ $ 22 995)14,7% от цены · ставка Rp 1,6 млн (≈ $ 90), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 73,3 млн (≈ $ 4 139)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 40,7 млн (≈ $ 2 300)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 48,8 млн (≈ $ 2 759)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 244 млн (≈ $ 13 797)8,8% от цены · окупаемость ≈ 11,4 года
Сценарии загрузки: AZORIA Solea
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 349 млн (≈ $ 19 710)Rp 140 млн (≈ $ 7 884)Rp 209 млн (≈ $ 11 826)7,6%13,2 года
70%базовыйRp 407 млн (≈ $ 22 995)Rp 163 млн (≈ $ 9 198)Rp 244 млн (≈ $ 13 797)8,8%11,4 года
80%сильныйRp 465 млн (≈ $ 26 280)Rp 186 млн (≈ $ 10 512)Rp 279 млн (≈ $ 15 768)10,1%9,9 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 11,9–17,9% годовых, доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,6 млн (≈ $ 90) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Uluwatu средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Uluwatu — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
AZORIA Imperio — 8,4% на счёте при 70%; AZORIA Cabana — 10,3% на счёте при 70%; APB Villa Meridian 2BR — 10,1% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты AZORIA Solea

  1. 50%Резервация и подписание договора — Rp 1,39 млрд (≈ $ 78 500).
  2. 30%Рассрочка 12 месяцев равными платежами.
  3. 20%Из арендного дохода после сдачи.

Схема застройщика. Последние 20% из аренды — проверяем, как оформлено обязательство и что будет при недоборе дохода.

Локация

Локация: Suluban, Uluwatu

Обрыв над одним из лучших сёрф-спотов острова: пляж в минуте, Uluwatu и Padang Padang рядом, спрос круглый год.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Uluwatu · Badung · 1 мин до пляжа Suluban
  • Пляж Suluban1 мин пешком
  • Храм Uluwatu10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин
  • Пляж Padang Padang10 мин

Uluwatu держит самую высокую ставку за ночь на острове — Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46%: спрос есть, но сезонность выражена.

Suluban, Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 23отеля
  • 11ресторанов
  • 5достопримечательностей
  • 1магазин
  • 1кафе
  • 1спа-салон
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Uluwatu Kayana Bungalowsотель · 129 м
  • The Beach House Uluwatuотель · 136 м
  • Uluwatu Estateотель · 141 м
  • The Sanctus Villaотель · 166 м
  • Kelana Uluwatuотель · 178 м
  • Samula Uluwatuотель · 209 м
  • Mother Martмагазин · 221 м
  • Warung Ediресторан · 222 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про AZORIA Solea

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в AZORIA Solea?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением. По этому юниту сверяем Hak Sewa 30 лет и условия продления. Зону Pink подтверждаем по RDTR Badung и OSS, номер PBG запрашиваем до задатка.

Сколько стоит AZORIA Solea и что входит в цену?

Rp 2,77 млрд (≈ $ 156 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. За эти деньги — юнит с одной спальней на 40 м². Форма владения — лизхолд 30 лет. Меблировка под ключ, сдачей занимается оператор Balinest Villas. Точную спецификацию отделки уточняем у застройщика до задатка.

Как платится AZORIA Solea?

50%: Резервация и подписание договора — Rp 1,39 млрд (≈ $ 78 500). 30%: Рассрочка 12 месяцев равными платежами. 20%: Из арендного дохода после сдачи. Схема застройщика. Последние 20% из аренды — проверяем, как оформлено обязательство и что будет при недоборе дохода.

Какая реальная доходность AZORIA Solea?

В базовом сценарии ставка Rp 1,6 млн (≈ $ 90) за ночь при загрузке 70%. После управляющей компании, налогов и простоя остаётся около 8,8% от цены в год. Ставку берём по AirROI по Uluwatu с поправкой на тип. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, расходы 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить AZORIA Solea дистанционно?

Да. Показ проводим по Zoom, снимаем видео с площадки. Договор оформляем через нотариуса по доверенности, приезжать на подписание не нужно. Приёмку с листом замечаний делаем сами. Сдача заявлена на 30.07.2027. На площадке проверим стадию стройки, а перед передачей — пакет документов и акт ввода SLF.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →