ULUWATU · ID RR-2021

APB Phase 14 · Villa Meridian 2BR — 106 м², Pecatu

Вилла Meridian с двумя спальнями на участке 160 м² с бассейном в Phase 14 от Alpha Partner Bali. Pre-sale, платежи по этапам стройки.

Юнит проекта APB Phase 14 · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 25+25
  • Pre-sale
  • Свой бассейн
  • 2спальни
  • 2санузла
  • 106 м²площадь виллы
  • 160 м²участок, свой бассейн
  • Leasehold25 + 25 лет
  • 7траншей по стройке

Объект

Что это за объект

Alpha Partner Bali строит в Canggu и Uluwatu серийные виллы четырёх шаблонов — Meridian, Kahoni, Melambai, Maximus — в конфигурациях 2/3/4 спальни. Phase 14 — очередь в Pecatu; Meridian 2BR — входной формат.

Внутри 106 м²: две спальни со своими санузлами, гостиная с кухней-островом и выход к бассейну. ROI-таблица застройщика откалибрована по рынку Canggu — для Pecatu мы считаем по бенчмарку Uluwatu.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 2,2 млн (≈ $ 125) за ночь — ниже медианы по району (Uluwatu: около Rp 4,3 млн (≈ $ 245) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь 2 спальни и 106 м² · участок 160 м². Загрузка по рынку района — около 46%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 346 млн (≈ $ 19 500) в год, 10,1% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность APB Villa Meridian 2BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 14,7% при Rp 2,9 млн (≈ $ 165) за ночь и загрузке 84% по данным Canggu; это доход до расходов. Ниже — наш расчёт по бенчмарку Uluwatu для Pecatu: Rp 2,2 млн (≈ $ 125) за ночь, расходы вычтены.

До расходов 16,8%≈ Rp 565 млн (≈ $ 31 938) в год при загрузке 70% и ставке Rp 2,2 млн (≈ $ 125) за ночь Чистыми 10,1%≈ Rp 339 млн (≈ $ 19 162) в год · окупаемость ≈ 9,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 565 млн (≈ $ 31 938)16,8% от цены · ставка Rp 2,2 млн (≈ $ 125), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 102 млн (≈ $ 5 749)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 56,5 млн (≈ $ 3 194)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 67,8 млн (≈ $ 3 832)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 339 млн (≈ $ 19 162)10,1% от цены · окупаемость ≈ 9,9 лет
Сценарии загрузки: APB Villa Meridian 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 485 млн (≈ $ 27 375)Rp 194 млн (≈ $ 10 950)Rp 291 млн (≈ $ 16 425)8,7%11,5 лет
70%базовыйRp 565 млн (≈ $ 31 938)Rp 226 млн (≈ $ 12 775)Rp 339 млн (≈ $ 19 162)10,1%9,9 лет
80%сильныйRp 646 млн (≈ $ 36 500)Rp 258 млн (≈ $ 14 600)Rp 388 млн (≈ $ 21 900)11,5%8,7 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 14,7% при Rp 2,9 млн (≈ $ 165) за ночь и загрузке 84% по данным Canggu; это доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,2 млн (≈ $ 125) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Uluwatu средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Uluwatu — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
AZORIA Solea — 8,8% на счёте при 70%; AZORIA Imperio — 8,4% на счёте при 70%; AZORIA Cabana — 10,3% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты APB Villa Meridian 2BR

  1. 10%Letter of Intent — Rp 336 млн (≈ $ 19 000).
  2. 35%Нотариальное подписание — Rp 1,17 млрд (≈ $ 66 100).
  3. 4 × 10%Транши по этапам стройки.
  4. 15%Передача виллы и акт.

Схема застройщика 10/35/10/10/10/10/15. Каждый транш — против подтверждённого этапа.

Локация

Локация: Pecatu, Uluwatu

Сердце Uluwatu: пляжи Padang Padang и Bingin, Uluwatu рядом, самая высокая ставка за ночь на острове.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Pecatu · Badung · 10 мин до Padang Padang
  • Пляж Padang Padang≈ 10 мин
  • Храм Uluwatu≈ 10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин
  • Jimbaran≈ 25 мин

Pecatu — Rp 4 млн (≈ $ 225) за ночь при загрузке 42% по рынку. Для серийной виллы 2BR с бассейном ставим Rp 2,2 млн (≈ $ 125).

Pecatu, Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 10ресторанов
  • 7кафе
  • 5магазинов
  • 4отеля
  • 2спа-салона
  • 1клиника

Ближайшие места

  • Reno’sресторан · 347 м
  • HE’ENALU Кафе и ресторанкафе · 378 м
  • U.Spaспа-салон · 379 м
  • He'Enaluкафе · 382 м
  • Warungресторан · 408 м
  • ayu's food from the heartресторан · 431 м
  • Baker’s Cornerкафе · 438 м
  • Prasana Villas by Arjaniотель · 478 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про APB Villa Meridian 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в APB Villa Meridian 2BR?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением. По этой вилле сверяем Hak Sewa 25+25 лет и формулу цены продления. Зону Pecatu проверяем по RDTR Badung и OSS, номер PBG запрашиваем.

Сколько стоит APB Villa Meridian 2BR и что входит в цену?

Rp 3,36 млрд (≈ $ 190 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. За эти деньги — вилла на 2 спальни, 106 м² на участке 160 м². Форма владения — лизхолд 25+25 лет. Меблировка под ключ, серия Meridian в Pecatu. Точную спецификацию отделки и техники уточняем у застройщика до задатка.

Как платится APB Villa Meridian 2BR?

10%: Letter of Intent — Rp 336 млн (≈ $ 19 000). 35%: Нотариальное подписание — Rp 1,17 млрд (≈ $ 66 100). 4 × 10%: Транши по этапам стройки. 15%: Передача виллы и акт. Схема застройщика 10/35/10/10/10/10/15. Каждый транш — против подтверждённого этапа.

Какая реальная доходность APB Villa Meridian 2BR?

В базовом сценарии ставка Rp 2,2 млн (≈ $ 125) за ночь при загрузке 70%. После управляющей компании, налогов и простоя остаётся около 10,1% от цены в год. Ставку берём по AirROI по Pecatu с поправкой на тип. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, расходы 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить APB Villa Meridian 2BR дистанционно?

Да. Показ проводим по Zoom, снимаем видео с площадки. Договор оформляем через нотариуса по доверенности, приезжать на подписание не нужно. Приёмку с листом замечаний делаем сами. Сдача идёт по этапам стройки, сроки уточняем. Каждый транш платим против подтверждённого этапа, который проверим на площадке.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →