ULUWATU · ID RR-2511

AZORIA Imperio — апартаменты 3 спальни, 120 м², Suluban

Imperio — самый большой формат в AZORIA LIVING на обрыве Suluban: три спальни, 120 м², терраса с бассейном. Лизхолд на 30 лет, сдача по графику застройщика — 30.07.2027. Цена по прайсу — Rp 5,83 млрд (≈ $ 329 000), нашу комиссию платит застройщик.

Юнит проекта AZORIA LIVING · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 лет
  • Pre-sale
  • Терраса с бассейном
  • 3спальни с рабочими местами
  • 120 м²площадь юнита
  • террасас бассейном-купелью
  • Leasehold30 лет, Hak Sewa
  • 07.2027плановая сдача

Объект

Что это за проект

Imperio — самый большой из четырёх форматов AZORIA LIVING, резорта Coco Development Group. Комплекс стоит на обрыве Suluban, до пляжа и сёрф-спота минута пешком. До храма Uluwatu и Padang Padang — десять минут на байке. Рядом в том же доме Cabana 28 м², Solea 40 м² и Horizonte 80 м².

Внутри 120 м²: гостиная с кухней-островом, три спальни и терраса с бассейном-купелью. Гостиная открывается на террасу стеклянной стеной от пола до потолка. В каждой спальне по рендерам есть рабочее место и встроенные полки. Число санузлов уточняем по планировке. Отделка под ключ входит в цену, аренду ведёт оператор Balinest Villas.

Зону застройщик называет Pink, выписку RDTR запрашиваем до задатка. Форма владения — лизхолд Hak Sewa на 30 лет. Прайс проекта: Cabana — Rp 1,72 млрд (≈ $ 97 200), Solea — Rp 2,77 млрд (≈ $ 156 000), Horizonte — Rp 4,4 млрд (≈ $ 249 000), Imperio — Rp 5,83 млрд (≈ $ 329 000). Прайс застройщик ведёт не в долларах, цена растёт на 10% каждые полгода, курс фиксируем в договоре. Номер лота, этаж и вид с террасы уточняем у застройщика.

Расчёт по этому объекту

Доходность AZORIA Imperio: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика по проекту AZORIA LIVING — 11,9–17,9% годовых в валюте прайса, доход до расходов; отдельной цифры по Imperio нет. Ниже — наш расчёт по бенчмарку Uluwatu: ставка Rp 3,19 млн (≈ $ 180) за ночь, управляющая компания, налоги, простой и обслуживание вычтены.

До расходов 14,0%≈ Rp 814 млн (≈ $ 45 990) в год при загрузке 70% и ставке Rp 3,2 млн (≈ $ 180) за ночь Чистыми 8,4%≈ Rp 488 млн (≈ $ 27 594) в год · окупаемость ≈ 11,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 814 млн (≈ $ 45 990)14,0% от цены · ставка Rp 3,2 млн (≈ $ 180), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 147 млн (≈ $ 8 278)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 81,4 млн (≈ $ 4 599)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 97,7 млн (≈ $ 5 519)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 488 млн (≈ $ 27 594)8,4% от цены · окупаемость ≈ 11,9 лет
Сценарии загрузки: AZORIA Imperio
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 698 млн (≈ $ 39 420)Rp 279 млн (≈ $ 15 768)Rp 419 млн (≈ $ 23 652)7,2%13,9 лет
70%базовыйRp 814 млн (≈ $ 45 990)Rp 326 млн (≈ $ 18 396)Rp 488 млн (≈ $ 27 594)8,4%11,9 лет
80%сильныйRp 930 млн (≈ $ 52 560)Rp 372 млн (≈ $ 21 024)Rp 558 млн (≈ $ 31 536)9,6%10,4 года

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика по проекту AZORIA LIVING — 11,9–17,9% годовых в валюте прайса, доход до расходов; отдельной цифры по Imperio нет. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,2 млн (≈ $ 180) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Uluwatu средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Uluwatu — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
AZORIA Solea — 8,8% на счёте при 70%; AZORIA Cabana — 10,3% на счёте при 70%; APB Villa Meridian 2BR — 10,1% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты AZORIA Imperio

  1. 50%Резервация и подписание договора — Rp 2,92 млрд (≈ $ 164 700).
  2. 30%Рассрочка 12 месяцев равными платежами — Rp 1,75 млрд (≈ $ 98 800).
  3. 20%Из арендного дохода после сдачи — Rp 1,17 млрд (≈ $ 65 900).

Схема застройщика. Последние 20% из аренды — проверяем, как оформлено обязательство и что будет при недоборе дохода.

Локация

Локация: Suluban, Uluwatu

Обрыв над одним из лучших сёрф-спотов острова: пляж в минуте, Uluwatu и Padang Padang рядом, спрос круглый год.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Uluwatu · Badung · 1 мин до пляжа Suluban
  • Пляж Suluban1 мин пешком
  • Храм Uluwatu10 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин
  • Пляж Padang Padang10 мин

Uluwatu держит самую высокую ставку за ночь на острове — Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46%: спрос есть, но сезонность выражена.

Suluban, Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 23отеля
  • 11ресторанов
  • 5достопримечательностей
  • 1магазин
  • 1кафе
  • 1спа-салон
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Uluwatu Kayana Bungalowsотель · 129 м
  • The Beach House Uluwatuотель · 136 м
  • Uluwatu Estateотель · 141 м
  • The Sanctus Villaотель · 166 м
  • Kelana Uluwatuотель · 178 м
  • Samula Uluwatuотель · 209 м
  • Mother Martмагазин · 221 м
  • Warung Ediресторан · 222 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про AZORIA Imperio

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в AZORIA Imperio?

Для покупателя — ноль. Комиссию агентства платит застройщик, цена в прайсе для вас от этого не меняется. Землю, разрешения и договор проверяем до задатка за наш счёт. На руки отдаём письменное заключение со списком открытых вопросов. Если проверка находит проблему, задаток не вносим.

Сколько стоит AZORIA Imperio и что входит в цену?

По прайсу застройщика — Rp 5,83 млрд (≈ $ 329 000). За эти деньги — апартаменты 120 м² в Uluwatu с тремя спальнями и террасой с бассейном, отделка под ключ. Лизхолд на 30 лет, плановая сдача 30.07.2027. Прайс ведётся не в долларах и растёт каждые полгода, поэтому сумму и курс фиксируем в договоре.

Как платится AZORIA Imperio?

Схема застройщика в три шага. 50% — при резервации и подписании договора, это Rp 2,92 млрд (≈ $ 164 700). 30% — рассрочка на 12 месяцев равными платежами. Последние 20% гасятся из арендного дохода после сдачи. Как оформлено это обязательство и что будет при недоборе дохода, проверяем до задатка.

Откуда цифры доходности?

Ставка за ночь — по AirROI для Uluwatu с поправкой на тип: Rp 3,19 млн (≈ $ 180) для апартаментов на три спальни. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, в базовом сценарии 70%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация. На счёте остаётся около 8,4% от цены в год. Это оценка, не гарантия дохода.

Можно ли купить AZORIA Imperio дистанционно?

Да. Площадку показываем по Zoom, планировку и прайс разбираем на созвоне. Документы подписываются через нотариуса по доверенности, приезжать на остров необязательно. Платежи идут траншами по графику договора. Приёмку апартаментов при сдаче проводим на нашей стороне и присылаем список замечаний до подписания акта.

Что будет после 30 лет лизхолда?

Срок владения в оферте — 30 лет, условия продления в материалах застройщика не названы. Это короткий лизхолд: к концу срока стоимость права стремится к нулю. Поэтому условия и цену продления запрашиваем письменно до задатка. Выход из объекта считаем заранее, на десятом году владения, пока остаток срока ещё продаётся.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →