BALANGAN · ID RR-2714

Dreamland Villas — вилла 3 спальни, 142,85 м², два этажа, Bingin

Двухэтажная вилла 142,85 м² с приватным бассейном в 500 м от океана, Bingin · Uluwatu. Три спальни, у каждой свой санузел, на втором этаже терраса 29 м². Сдача Q4 2026, лизхолд 34 года. От Rp 5,88 млрд (≈ $ 332 300).

Юнит проекта Dreamland Villas · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 34 года
  • Готовность 70%
  • Три санузла
  • 3спальни
  • 3санузла + гостевой туалет
  • 142,85 м²площадь дома · 2 этажа
  • 168–289 м²участок
  • Leasehold34 года
  • Q4 2026сдача

Объект

Что это за проект

Трёхспальная вилла Dreamland стоит на плато между пляжами Bingin и Dreamland, в 500 м от океана. Дом 142,85 м² на двух этажах, участок от 167,8 до 288,74 м². В комплексе десять таких вилл, в продаже две. До Bingin Beach две минуты, до Padang Padang — пять.

Первый этаж 64,2 м²: кухня-гостиная 32,75 м², спальня 13 м² с санузлом, гостевой туалет, лестничный холл и техническое помещение. Второй этаж 78,65 м²: две спальни по 13 м², у каждой санузел 6,2 м², и терраса 29,15 м². Отделка из тика, террасная доска из улина. Приватный бассейн, парковка, полная меблировка. Каркас металлический, звукоизоляция стен и перекрытий 60 дБ — при трёх спальнях с разными гостями это условие сна.

Право — лизхолд 34 года. Застройщик относит участок к туристической зоне Pariwisata, мы сверяем её по RDTR. Цена — от Rp 5,88 млрд (≈ $ 332 300). Депозит Rp 53,1 млн (≈ $ 3 000), дальше первый взнос. Размер взноса и график остатка уточняем у застройщика.

Расчёт по этому объекту

Доходность Dreamland Villas · 3BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 13,7% в первый год: выручка Rp 1,66 млрд (≈ $ 93 700), прибыль Rp 861 млн (≈ $ 48 600) при цене виллы Rp 5,88 млрд (по курсу презентации ≈ $ 346 000). Ниже — наш расчёт по трём сценариям загрузки: управление, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 15,4%≈ Rp 904 млн (≈ $ 51 100) в год при загрузке 70% и ставке Rp 3,5 млн (≈ $ 200) за ночь Чистыми 9,2%≈ Rp 543 млн (≈ $ 30 660) в год · окупаемость ≈ 10,8 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 904 млн (≈ $ 51 100)15,4% от цены · ставка Rp 3,5 млн (≈ $ 200), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 163 млн (≈ $ 9 198)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 90,4 млн (≈ $ 5 110)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 109 млн (≈ $ 6 132)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 543 млн (≈ $ 30 660)9,2% от цены · окупаемость ≈ 10,8 лет
Сценарии загрузки: Dreamland Villas · 3BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 775 млн (≈ $ 43 800)Rp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)7,9%12,6 лет
70%базовыйRp 904 млн (≈ $ 51 100)Rp 362 млн (≈ $ 20 440)Rp 543 млн (≈ $ 30 660)9,2%10,8 лет
80%сильныйRp 1,03 млрд (≈ $ 58 400)Rp 413 млн (≈ $ 23 360)Rp 620 млн (≈ $ 35 040)10,5%9,5 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 13,7% в первый год: выручка Rp 1,66 млрд (≈ $ 93 700), прибыль Rp 861 млн (≈ $ 48 600) при цене виллы Rp 5,88 млрд (по курсу презентации ≈ $ 346 000). Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,5 млн (≈ $ 200) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Balangan средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Balangan — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Balangan 3.0 — 17,6% на счёте при 70%; Dreamland Villas · 2BR — 9,6% на счёте при 70%; Dreamland Villas · 1BR — 7,4% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Dreamland Villas · 3BR

  1. Rp 53,1 млн (≈ $ 3 000)Депозит при бронировании.
  2. ДоговорПодписание договора с застройщиком.
  3. Первый взносВ схеме покупки 20% — Rp 1,18 млрд (≈ $ 66 500), в таблице рассрочки 50% — Rp 2,94 млрд (≈ $ 166 200). Сверяем.
  4. ОстатокПо графику договора до передачи.
  5. ПередачаПриёмка, документы, передача в управление или своё проживание.

Схема покупки и таблица рассрочки в презентации застройщика расходятся по размеру взноса. Финальный график фиксируем в договоре, остаток просим привязать к SLF и акту передачи.

Локация

Локация: Bingin · Uluwatu

Океанские виды и клифы: ставка Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46% — лучшая связка на юге. Но 26,1% объявлений в сельхоз и охранных зонах: берём объект с преимуществом, а не с видом.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Uluwatu · Badung · 2 мин до Bingin Beach
  • Bingin Beach2 мин
  • Dreamland Beach3 мин
  • Padang Padang5 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин

Bingin — ядро сёрф-Uluwatu: самая высокая ставка на острове при выраженной сезонности.

Bingin · Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 147отелей
  • 29ресторанов
  • 9спа-салонов
  • 8магазинов
  • 6спортзалов
  • 5кафе
  • 3достопримечательности

Ближайшие места

  • CASA KĀYAотель · 109 м
  • Amaka Villasотель · 155 м
  • Reform Pilates Studioспортзал · 161 м
  • Kupu Kupu Villasотель · 162 м
  • Villa Bingin Oasisотель · 166 м
  • Casa Jamuотель · 171 м
  • Muzeum Villasотель · 172 м
  • Room Bingin Oasisотель · 174 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Dreamland Villas · 3BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Dreamland Villas · 3BR?

Для покупателя — ноль. Цена в договоре равна прайсу застройщика, нашу комиссию платит продавец. Проверку земли, цепочки договоров аренды и разрешений делаем до задатка за свой счёт. Итог отдаём письменным заключением со списком открытых вопросов. Если проверка не пройдена, сделку не ведём и ничего за это не берём.

Можно ли купить Dreamland Villas · 3BR дистанционно?

Да. Виллу показываем по видеосвязи, стадию стройки сверяем по свежим фото и видео. Договор с застройщиком подписываем через нотариуса по доверенности, депозит Rp 53,1 млн (≈ $ 3 000) уходит банковским переводом. Приёмку виллы после сдачи в Q4 2026 проводим сами и фиксируем замечания в акте до подписания.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI для Bingin с поправкой на трёхспальную виллу — Rp 3,54 млн (≈ $ 200). Загрузка — три сценария, 60, 70 и 80%, для объекта с профессиональным управлением. Из выручки вычитаем 40%: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Сколько стоит трёхспальная вилла Dreamland и что входит в цену?

По презентации застройщика — от Rp 5,88 млрд (≈ $ 332 300) с лизхолдом 34 года. В цену входят дом 142,85 м² на участке 168–289 м², три спальни со своими санузлами, приватный бассейн, парковка и полная меблировка. Из десяти таких вилл в продаже две. Цену конкретного лота сверяем по шахматке застройщика.

Когда сдача и на каком праве продаётся вилла?

Сдача по плану застройщика — Q4 2026, готовность комплекса около 70%. Вилла в Uluwatu продаётся в лизхолд на 34 года, участок оформлен договорами долгосрочной аренды. Остаток срока считаем от даты сдачи. Цепочку договоров и условия продления проверяем до задатка и фиксируем в договоре.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →