BALANGAN · ID RR-1154

Balangan 3.0 — лофт-вилла 1 спальня с пландж-бассейном, Balangan

Компактная лофт-вилла 32 м² с открытой спальней на антресоли и пландж-бассейном в трёх минутах от пляжа Balangan. Pink-зона, лизхолд 24 или 27,6 года, право продления на 20 лет.

  • Leasehold 24 года
  • Строится
  • Вход до Rp 1,06 млрд (≈ $ 59 900)
  • 1спальня на антресоли
  • 1санузел
  • 32 м²площадь виллы
  • 33 м²участок
  • Leasehold24 или 27,6 года
  • 3,3 м²пландж-бассейн

Объект

Что это за объект

Balangan 3.0 — третья очередь малых вилл на Jl. Pantai Balangan: формат «карманного» жилья, где 32 м² вытянуты вверх стеклянным фасадом и антресолью. Внизу — кухня-гостиная одним объёмом и выход к пландж-бассейну за высоким забором, наверху — открытая спальня. Отделка — чёрные рамы, белые плоскости, дерево.

Balangan — сёрф-пляж с левым брейком и скалами, три минуты от виллы; New Kuta Golf — семь минут, аэропорт — 35. Аудитория — сёрферы и пары на 1–3 недели, для них 32 м² с бассейном — не компромисс, а формат.

Цена: Rp 1,00 млрд (≈ $ 56 500) за 24 года или Rp 1,07 млрд (≈ $ 60 500) за 27,6 года. Земля в туристической зоне (pink), право продления на 20 лет напрямую у владельца — переговоры не позднее чем за год до конца мастер-аренды. Вода — общий счётчик PDAM с индивидуальными подсчётчиками, резервуар 10 000 л на всех. Сроки — по фазам, live-таблицу запрашиваем.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,2 млн (≈ $ 68) за ночь — уровень компактных вилл с одной спальней у Balangan — медиана Uluwatu Rp 4,3 млн (≈ $ 245) относится к большим виллам на обрыве. Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 177 млн (≈ $ 10 000) в год, 17,6% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Balangan 3.0: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в инфолисте не публикует. Ниже — наш расчёт по сценариям загрузки Uluwatu: управление, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 29,3%≈ Rp 294 млн (≈ $ 16 608) в год при загрузке 70% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 65) за ночь Чистыми 17,6%≈ Rp 176 млн (≈ $ 9 964) в год · окупаемость ≈ 5,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 294 млн (≈ $ 16 608)29,3% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 65), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 52,9 млн (≈ $ 2 989)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 29,4 млн (≈ $ 1 661)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 35,3 млн (≈ $ 1 993)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 176 млн (≈ $ 9 964)17,6% от цены · окупаемость ≈ 5,7 лет
Сценарии загрузки: Balangan 3.0
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 252 млн (≈ $ 14 235)Rp 101 млн (≈ $ 5 694)Rp 151 млн (≈ $ 8 541)15,1%6,6 лет
70%базовыйRp 294 млн (≈ $ 16 608)Rp 118 млн (≈ $ 6 643)Rp 176 млн (≈ $ 9 964)17,6%5,7 лет
80%сильныйRp 336 млн (≈ $ 18 980)Rp 134 млн (≈ $ 7 592)Rp 202 млн (≈ $ 11 388)20,1%5,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 65) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Balangan средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Balangan — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Dreamland Villas · 2BR — 9,6% на счёте при 70%; Dreamland Villas · 3BR — 9,2% на счёте при 70%; Dreamland Villas · 1BR — 7,4% на счёте при 70%.
Почему цифра выше рынка
17,6% на счёте — следствие короткого срока владения (лизхолд 24 года): доход считается от низкой цены входа, но и владеть объектом вы будете вдвое меньше. С объектами на 30+ лет цифра несопоставима: там на счёте выходит 6–10% годовых.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Balangan 3.0

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. ЭтапыТранши против этапов стройки по фазе.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

График застройщик в инфолисте не указывает — фиксируем в PPJB. Цена застройщика — в рупиях, справочный доллар — по курсу 17 700 рупий за доллар; в договоре фиксируем валюту расчёта и курс.

Локация

Локация: Balangan · Uluwatu

Океанские виды и клифы: ставка Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46% — лучшая связка на юге. Но 26,1% объявлений в сельхоз и охранных зонах: берём объект с преимуществом, а не с видом.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Balangan · Badung · 3 мин до пляжа
  • Пляж Balangan3 мин
  • New Kuta Golf7 мин
  • Uluwatu · Padang Padang≈ 15 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 35 мин

Balangan — ближний к аэропорту сёрф-пляж Uluwatu: спрос сёрферов круглый год, ставки ниже Uluwatu.

Balangan · Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 18отелей
  • 12ресторанов
  • 3кафе
  • 3спа-салона
  • 2достопримечательности
  • 2магазина
  • 2бара

Ближайшие места

  • Balangan Garden Bungalowsотель · 115 м
  • Balangan Classic Garageбар · 134 м
  • Delmora Warungресторан · 155 м
  • Made"02" Balangan Homestayотель · 179 м
  • Waroeng Made “2”кафе · 189 м
  • Coconuts Villaотель · 211 м
  • Adinda Balangan Beach Villaотель · 212 м
  • Nona's Baliотель · 213 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Balangan 3.0

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Balangan 3.0?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Balangan 3.0 проверяем мастер-аренду и срок 24 или 27,6 года. Туристическую зону (pink) сверяем выпиской RDTR, номер PBG запрашиваем. Юрлицо застройщика уточняем, итог отдаём письменным заключением.

Можно ли купить Balangan 3.0 дистанционно?

Да: показ по Zoom, документы и договор — дистанционно через нотариуса и доверенность, приёмка объекта — на нашей стороне. Balangan 3.0 сдаётся по фазам, сроки фазы уточняем у застройщика. На площадке снимаем стройку на видео и сверяем этап перед каждым траншем. Финальный платёж идёт против пакета документов.

Откуда цифры доходности?

Ставка — по AirROI по району с поправкой на тип объекта: для Balangan 3.0 это Rp 1,15 млн (≈ $ 65) за ночь. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, базовый сценарий 70%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация. Это оценка, не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →