BALANGAN · ID RR-2196

Dreamland Villas — вилла 1 спальня, 64 м², участок 188 м²

Односпальная вилла 64,21 м² с бассейном на участке 187,89 м² в 500 м от океана, Bingin. Готовность 70%, сдача Q4 2026, лизхолд 34 года. Rp 5,151 млрд (≈ $ 291 000).

Юнит проекта Dreamland Villas · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 34 года
  • Готовность 70%
  • Взнос 20%
  • 1спальня
  • 1санузел
  • 64,2 м²площадь дома
  • 187,9 м²участок
  • Leasehold34 года
  • Q4 2026сдача

Объект

Что это за объект

Односпальная вилла Dreamland — компактный дом 64,21 м² на большом для формата участке 187,89 м²: кухня-гостиная 32,9 м², спальня, санузел, прачечная, техническое помещение, приватный бассейн и парковка. Из четырёх таких вилл в продаже осталась одна.

Bingin — спрос сёрферов и пар круглый год; односпальная вилла с бассейном в двух минутах от пляжа — ходовой формат на 5–10 ночей.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 2,5 млн (≈ $ 140) за ночь — уровень односпальных вилл с бассейном у Bingin — ниже медианы Uluwatu (Rp 4,3 млн (≈ $ 245)), которую делают большие виллы на обрыве. Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 40% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 381 млн (≈ $ 21 500) в год, 7,4% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Dreamland Villas · 1BR: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 10,5–12% при ставке Rp 4,3 млн (≈ $ 245) и загрузке 86%; это доход до расходов. Ниже — наш расчёт по трём сценариям загрузки: управление, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 12,3%≈ Rp 633 млн (≈ $ 35 770) в год при загрузке 70% и ставке Rp 2,5 млн (≈ $ 140) за ночь Чистыми 7,4%≈ Rp 380 млн (≈ $ 21 462) в год · окупаемость ≈ 13,6 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 633 млн (≈ $ 35 770)12,3% от цены · ставка Rp 2,5 млн (≈ $ 140), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 114 млн (≈ $ 6 439)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 63,3 млн (≈ $ 3 577)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 76,0 млн (≈ $ 4 292)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 380 млн (≈ $ 21 462)7,4% от цены · окупаемость ≈ 13,6 лет
Сценарии загрузки: Dreamland Villas · 1BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 543 млн (≈ $ 30 660)Rp 217 млн (≈ $ 12 264)Rp 326 млн (≈ $ 18 396)6,3%15,9 лет
70%базовыйRp 633 млн (≈ $ 35 770)Rp 253 млн (≈ $ 14 308)Rp 380 млн (≈ $ 21 462)7,4%13,6 лет
80%сильныйRp 724 млн (≈ $ 40 880)Rp 289 млн (≈ $ 16 352)Rp 434 млн (≈ $ 24 528)8,4%11,9 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 10,5–12% при ставке Rp 4,3 млн (≈ $ 245) и загрузке 86%; это доход до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,5 млн (≈ $ 140) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Balangan средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Balangan — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Balangan 3.0 — 17,6% на счёте при 70%; Dreamland Villas · 2BR — 9,6% на счёте при 70%; Dreamland Villas · 3BR — 9,2% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Dreamland Villas · 1BR

  1. Rp 53,1 млн (≈ $ 3 000)Депозит при бронировании.
  2. 20%Первый взнос при подписании договора с застройщиком.
  3. ОстатокПо договору до передачи — график запрашиваем под юнит.
  4. ПередачаПриёмка, документы, передача в управление.

Высокая готовность — аргумент за короткий график: просим остаток привязать к SLF и акту передачи.

Локация

Локация: Bingin · Uluwatu

Океанские виды и клифы: ставка Rp 4,3 млн (≈ $ 245) при загрузке 46% — лучшая связка на юге. Но 26,1% объявлений в сельхоз и охранных зонах: берём объект с преимуществом, а не с видом.

Улувату: смотровая у храма на скале, бугенвиллея и океан
Uluwatu · Badung · 2 мин до Bingin Beach
  • Bingin Beach2 мин
  • Dreamland Beach3 мин
  • Padang Padang5 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин

Bingin — ядро сёрф-Uluwatu: самая высокая ставка на острове при выраженной сезонности.

Bingin · Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 146отелей
  • 29ресторанов
  • 9спа-салонов
  • 8магазинов
  • 6спортзалов
  • 5кафе
  • 3достопримечательности

Ближайшие места

  • Amaka Villasотель · 155 м
  • Reform Pilates Studioспортзал · 161 м
  • Kupu Kupu Villasотель · 162 м
  • Villa Bingin Oasisотель · 166 м
  • Casa Jamuотель · 171 м
  • Muzeum Villasотель · 172 м
  • Room Bingin Oasisотель · 174 м
  • Villa Moanaотель · 178 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Dreamland Villas · 1BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Dreamland Villas · 1BR?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Dreamland Villas · 1BR запрашиваем юрлицо застройщика и выписку по земле. Сверяем срок лизхолда 34 года на дату сдачи, зонирование по RDTR и номер PBG. Итог отдаём письменным заключением.

Можно ли купить Dreamland Villas · 1BR дистанционно?

Да: показ по Zoom, документы и договор — дистанционно через нотариуса и доверенность, приёмка объекта — на нашей стороне. Готовность стройки 70%, сдача — Q4 2026. На площадке проверяем виллу и полную меблировку по спецификации. Остаток платежа просим привязать к SLF и акту передачи.

Откуда цифры доходности?

Ставка — по AirROI по району с поправкой на тип: для виллы 1BR у Bingin это Rp 2,48 млн (≈ $ 140) за ночь. Застройщик считает доход до расходов, мы — после. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, базовый сценарий 70%. Расходы — 40% выручки. Это оценка, не гарантия.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →