NUSA DUA · ID RR-3043

EDEM II — вилла 3 спальни с бассейном и крышей, Nusa Dua

Самая большая вилла EDEM II: три спальни, свой бассейн, терраса на крыше с видом на побережье. Два варианта отделки, арочные окна от пола. Лизхолд до 2055 года, сдача в декабре 2028-го, Rp 8,30 млрд (≈ $ 469 000).

Юнит проекта EDEM II · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold до 2055
  • Строится
  • Терраса на крыше
  • Три санузла
  • 3спальни
  • 263 м²площадь по нашей базе
  • Leaseholdдо 09.01.2055
  • 12.2028сдача по нашей базе
  • 3санузла

Объект

Что это за объект

Вилла TRIO — верх второй очереди EDEM II. Два этажа, три спальни со своими санузлами, гостиная с кухней внизу, бассейн и двор снаружи, терраса на крыше с видом на побережье Benoa.

Площадь в нашей базе листинга — 263 м², в карточке проекта по презентации застройщика стоит 180 м². Скорее всего это жилая часть против общей площади с террасами, но додумывать не будем: обе цифры сверяем по планировке до сделки.

Цена по прайсу застройщика: базовая версия — от Rp 8,12 млрд (≈ $ 459 000), наш лот по базе — Rp 8,30 млрд (≈ $ 469 000). С террасой до Rp 8,69 млрд (≈ $ 490 750), с террасой и крышей до Rp 9,06 млрд (≈ $ 511 750). Форма владения — лизхолд до 2055 года.

Расчёт по этому объекту

Доходность EDEM II · Вилла 3BR: до расходов и на счёте

По расчётам BREIG доходность EDEM II — от 11,4% годовых при загрузке 75–85% и управлении 18% выручки; налоги и амортизацию прогноз не вычитает. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 4,25 млн (≈ $ 240) за ночь по Nusa Dua с поправкой на виллу 3BR, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 12,1%≈ Rp 1,01 млрд (≈ $ 56 940) в год при загрузке 65% и ставке Rp 4,2 млн (≈ $ 240) за ночь Чистыми 7,3%≈ Rp 605 млн (≈ $ 34 164) в год · окупаемость ≈ 13,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 1,01 млрд (≈ $ 56 940)12,1% от цены · ставка Rp 4,2 млн (≈ $ 240), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 181 млн (≈ $ 10 249)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 101 млн (≈ $ 5 694)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 121 млн (≈ $ 6 833)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 605 млн (≈ $ 34 164)7,3% от цены · окупаемость ≈ 13,7 лет
Сценарии загрузки: EDEM II · Вилла 3BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 853 млн (≈ $ 48 180)Rp 341 млн (≈ $ 19 272)Rp 512 млн (≈ $ 28 908)6,2%16,2 года
65%базовыйRp 1,01 млрд (≈ $ 56 940)Rp 403 млн (≈ $ 22 776)Rp 605 млн (≈ $ 34 164)7,3%13,7 лет
75%сильныйRp 1,16 млрд (≈ $ 65 700)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)Rp 698 млн (≈ $ 39 420)8,4%11,9 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По расчётам BREIG доходность EDEM II — от 11,4% годовых при загрузке 75–85% и управлении 18% выручки; налоги и амортизацию прогноз не вычитает. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 4,2 млн (≈ $ 240) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Nusa Dua средняя выручка на листинг Rp 1,5–1,8 млн (≈ $ 85–100), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Nusa Dua — ≈ 40% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
NAI Villa V4M — 7,9% на счёте при 65%; Ramada Home-room — 8,1% на счёте при 65%; EDEM II · Кондо-вилла 33 м² — 11,0% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты EDEM II · Вилла 3BR

  1. БроньВыбор юнита и бронирование лота.
  2. 10%Договор и первый взнос, дальше полная оплата или рассрочка.
  3. РассрочкаЦена на $ 5 000–10 000 выше, чем при 100% оплате. График траншей запрашиваем под лот.
  4. КлючиФинальный платёж и передача юнита.
  5. УправлениеДоговор с управляющей компанией BREIG, выплаты дохода раз в квартал.

Этапы и первый взнос 10% — из презентации BREIG. Сроки траншей в рассрочке застройщик в материалах не публикует — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Холмы над побережьем · Nusa Dua

Юг Nusa Dua: отели 5★ у воды, гольф-клубы, спокойный океан и пляжи Pandawa и Melasti. Участок стоит на холмах в стороне от застройки, до кафе и магазинов нужен байк.

EDEM II · Вилла 3BR: двухэтажная вилла с бассейном среди пальм — визуализация
Nusa Dua · Badung · холмы над южным побережьем
  • Отель The Ritz-Carlton, Bali≈ 1,4 км по прямой
  • Отель The Apurva Kempinski≈ 1,5 км · 5 мин по данным застройщика
  • Пляж Nusa Dua≈ 8 мин · по данным застройщика
  • Pandawa Beach≈ 12 мин · по данным застройщика
  • Аэропорт Денпасар≈ 30 мин · по данным застройщика

Сюда едут за видом на океан, курортным сервисом соседних отелей и ровной загрузкой без сильной сезонности. Обратная сторона — вокруг пока пустые холмы, повседневная жизнь в 10–15 минутах езды.

Холмы над побережьем · Nusa Dua · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5достопримечательностей
  • 1ресторан
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • Pura Karang Bonaдостопримечательность · 675 м
  • Alam Paragliding Flying Siteдостопримечательность · 822 м
  • Gala Viewpointдостопримечательность · 833 м
  • RUIG Paraglidingдостопримечательность · 845 м
  • The Viewресторан · 935 м
  • Kenyery homestayотель · 1,1 км
  • Гостевой домотель · 1,2 км
  • Pondok Ramотель · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про EDEM II · Вилла 3BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой типологии в EDEM II?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем договор аренды земли и точную дату окончания срока, сверяем зону по RDTR, проверяем юрлицо застройщика и выписку PBG. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить эту типологию дистанционно?

Да. Планировку и ход стройки показываем по Zoom, документы проверяем сами. Договор аренды и договор управления подписываются через нотариуса и доверенность. Приёмку по акту после сдачи берём на себя. Приезжать на Бали для сделки не нужно.

Почему площадь виллы 3BR указана по-разному?

В нашей базе листинга стоит 263 м², в презентации застройщика — 180 м². Разница похожа на жилую площадь против общей с террасами и крышей, но точной расшифровки у нас нет. Обе цифры показываем как есть и сверяем по планировке и договору до задатка, а не со слов продавца.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 4,25 млн (≈ $ 240) за ночь берём по AirROI по району Nusa Dua с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →