PANDAWA · ID RR-3176

Eighth Sense — апартаменты 1 спальня, 35 м², Kutuh, Pandawa

Апартаменты с одной спальней, 35 м², в Pandawa стоят Rp 2,24 млрд (≈ $ 126 500): лизхолд 30 + 25 лет, сдача — Q1 2027. Апартаменты 35 м² с отдельной спальней в велнес-комплексе Eighth Sense на Jl. Pantai Pandawa. Бассейн, ресторан и спа в здании, управление берёт компания застройщика. Лизхолд 30 + 25 лет, сдача — I квартал 2027 года. Rp 2,24–2,43 млрд (≈ $ 126 500–137 500).

Юнит проекта Eighth Sense · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 30 + 25 лет
  • Коробка
  • Под ключ
  • Спа и ресторан
  • 1спальня отдельной комнатой
  • 35 м²площадь апартаментов
  • 1санузел
  • 30 + 25 летлизхолд с продлением
  • Q1 2027сдача по материалам застройщика

Объект

Что это за проект

Апартаменты 35 м² в корпусе Eighth Sense, Kutuh. Спальня отделена от гостиной — для тридцати пяти метров это редкость и главный довод против студий соседних комплексов. Выход на террасу за панорамным остеклением, кухня встроенная, гардеробная за реечными дверцами.

Юнит сдаётся готовым: мебель на заказ, техника, посуда и постельное бельё входят в цену по презентации застройщика. Внизу бассейн, кафе, ресторан и спа с сауной и хамамом — для посуточной аренды инфраструктура в здании работает лучше, чем лишние метры в юните. Арендой занимается IJI Home, компания застройщика.

Земля в розовой зоне по материалам застройщика, PBG получено. Лизхолд 30 лет плюс продление на 25. Три варианта одной площади: второй этаж с видом на природу — Rp 2,24 млрд (≈ $ 126 500), третий этаж — Rp 2,34 млрд (≈ $ 132 000), вид на океан — Rp 2,43 млрд (≈ $ 137 500). Сдача — I квартал 2027 года. Конкретный этаж и вид подтверждаем шахматкой застройщика перед бронированием.

Расчёт по этому объекту

Доходность Eighth Sense · Апартаменты 1BR: до расходов и на счёте

По материалам застройщика доходность апартаментов 1BR заявлена на уровне 15,6% годовых при загрузке 90%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 1,50 млн (≈ $ 85) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Uluwatu она около 46%.

До расходов 14,7%≈ Rp 329 млн (≈ $ 18 615) в год при загрузке 60% и ставке Rp 1,5 млн (≈ $ 85) за ночь Чистыми 8,8%≈ Rp 198 млн (≈ $ 11 169) в год · окупаемость ≈ 11,3 года
  • Доход с аренды до расходовRp 329 млн (≈ $ 18 615)14,7% от цены · ставка Rp 1,5 млн (≈ $ 85), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 59,3 млн (≈ $ 3 351)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 32,9 млн (≈ $ 1 862)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 39,5 млн (≈ $ 2 234)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 198 млн (≈ $ 11 169)8,8% от цены · окупаемость ≈ 11,3 года
Сценарии загрузки: Eighth Sense · Апартаменты 1BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 275 млн (≈ $ 15 512)Rp 110 млн (≈ $ 6 205)Rp 165 млн (≈ $ 9 308)7,4%13,6 лет
60%базовыйRp 329 млн (≈ $ 18 615)Rp 132 млн (≈ $ 7 446)Rp 198 млн (≈ $ 11 169)8,8%11,3 года
70%сильныйRp 384 млн (≈ $ 21 718)Rp 154 млн (≈ $ 8 687)Rp 231 млн (≈ $ 13 030)10,3%9,7 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По материалам застройщика доходность апартаментов 1BR заявлена на уровне 15,6% годовых при загрузке 90%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,5 млн (≈ $ 85) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pandawa средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pandawa — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Neat House · Вилла 2BR — 9,6% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия 35 м² — 7,4% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия с видом на океан — 7,5% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Eighth Sense · Апартаменты 1BR

  1. РезервацияБронь конкретного юнита на имя покупателя, размер депозита уточняем у отдела продаж.
  2. Первый взнос30% стоимости — по презентации застройщика.
  3. РассрочкаОстаток частями до 18 месяцев, без процентов.
  4. ПередачаНотариальное оформление и подписание договора с управляющей компанией при сдаче.

График — из презентации застройщика. Привязку траншей к подтверждённым этапам стройки фиксируем в договоре после проверки документов.

Локация

Локация: Kutuh · Pandawa

Юг Букита между Унгасаном и Нуса-Дуа: белый пляж Pandawa в вырубленном коридоре скал, днём экскурсии, к вечеру тихо. Кафе и магазины дальше, чем в Улувату, — нужен байк.

Eighth Sense: фасад корпуса с бассейном — рендер застройщика
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Пляж Pandawa587 м по OpenStreetMap
  • Статуи в скальном коридоре432 м по OpenStreetMap
  • Прокат каноэ на пляже615 м по OpenStreetMap
  • Кафе и варунги у пляжа647 м по OpenStreetMap
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 10,6 км по прямой

Ради этого в Пандаву и едут: пляж без толпы сёрферов и цена входа ниже клифа. Обратная сторона — повседневная инфраструктура дальше и спуск к морю один.

Kutuh · Pandawa · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5достопримечательностей
  • 4отеля
  • 2кафе
  • 2пляжа
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Manik Pandawa villaотель · 260 м
  • Puri Pandawa Resortотель · 268 м
  • Patung Tikus Putihдостопримечательность · 432 м
  • Patung Dharmawangsaдостопримечательность · 452 м
  • Patung Arjunaдостопримечательность · 477 м
  • Pantai Pandawaпляж · 587 м
  • Canoe Rentalдостопримечательность · 615 м
  • Warung Wandaресторан · 647 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Eighth Sense · Апартаменты 1BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этих апартаментов?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По юниту запрашиваем шахматку с номером, этажом и видом, выписку PBG и договор с управляющей компанией, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением.

Можно ли купить апартаменты дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши привязываем к этапам, стройку проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 1,50 млн (≈ $ 85) за ночь берём по AirROI по коридору Uluwatu с поправкой на площадь и тип. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 50, 60 и 70%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Почему у одной площади три цены?

Застройщик развёл 35 метров по этажу и виду: второй этаж с видом на природу — $ 126 500, третий — $ 132 000, вид на океан — $ 137 500. Площадь и планировка одинаковые. Разница отыгрывается в ставке аренды: видовые юниты сдаются дороже.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →