PANDAWA · ID RR-3197

Eighth Sense — вилла 1 спальня с крышей-террасой, 143 м², Kutuh, Pandawa

Вилла 143 м² на двух уровнях с террасой на крыше и видом на океан, часть комплекса Eighth Sense в Kutuh. Бассейн, ресторан и спа рядом, управление берёт компания застройщика. Лизхолд 30 + 25 лет, сдача — I квартал 2027 года. Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000).

Юнит проекта Eighth Sense · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 30 + 25 лет
  • Терраса на крыше
  • Вид на океан
  • Под ключ
  • 1спальня на втором уровне
  • 143 м²площадь виллы
  • 2санузла: ванная и гостевой
  • 30 + 25 летлизхолд с продлением
  • Q1 2027сдача по материалам застройщика

Объект

Что это за проект

Самая большая типология Eighth Sense: 143 м² на двух уровнях плюс терраса на крыше под арочной перголой. Спальня одна, поэтому метры ушли в гостиную, кухню-бар и открытые зоны. С крыши видно океан — ради этого вида и держится цена.

Внизу гостиная с панорамным окном, кухня с барной стойкой и обеденная зона, лестница ведёт на второй уровень к спальне с рабочим местом и ванной. Отделка — фактурная штукатурка тёплого тона, мебель на заказ, техника и текстиль входят в цену по презентации застройщика. Бассейн, ресторан и спа комплекса — в паре минут пешком, арендой занимается IJI Home.

Земля в розовой зоне по материалам застройщика, PBG получено, участок выкуплен полностью. Форма владения — лизхолд 30 лет плюс продление на 25. Цена типологии — Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000). Сдача — I квартал 2027 года; сейчас коробка, поэтому дату подтверждаем у застройщика и привязываем платежи к этапам.

Расчёт по этому объекту

Доходность Eighth Sense · Вилла 1BR с крышей: до расходов и на счёте

По материалам застройщика доходность виллы с крышей заявлена на уровне 13,5% годовых при загрузке 90%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 3,54 млн (≈ $ 200) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Uluwatu она около 46%.

До расходов 15,6%≈ Rp 775 млн (≈ $ 43 800) в год при загрузке 60% и ставке Rp 3,5 млн (≈ $ 200) за ночь Чистыми 9,4%≈ Rp 465 млн (≈ $ 26 280) в год · окупаемость ≈ 10,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 775 млн (≈ $ 43 800)15,6% от цены · ставка Rp 3,5 млн (≈ $ 200), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 140 млн (≈ $ 7 884)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 77,5 млн (≈ $ 4 380)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 93,0 млн (≈ $ 5 256)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 465 млн (≈ $ 26 280)9,4% от цены · окупаемость ≈ 10,7 лет
Сценарии загрузки: Eighth Sense · Вилла 1BR с крышей
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 646 млн (≈ $ 36 500)Rp 258 млн (≈ $ 14 600)Rp 388 млн (≈ $ 21 900)7,8%12,8 лет
60%базовыйRp 775 млн (≈ $ 43 800)Rp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)9,4%10,7 лет
70%сильныйRp 904 млн (≈ $ 51 100)Rp 362 млн (≈ $ 20 440)Rp 543 млн (≈ $ 30 660)10,9%9,1 года

Откуда цифры

Данные застройщика
По материалам застройщика доходность виллы с крышей заявлена на уровне 13,5% годовых при загрузке 90%. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 3,5 млн (≈ $ 200) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pandawa средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pandawa — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Neat House · Вилла 2BR — 9,6% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия 35 м² — 7,4% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия с видом на океан — 7,5% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Eighth Sense · Вилла 1BR с крышей

  1. РезервацияБронь конкретного юнита на имя покупателя, размер депозита уточняем у отдела продаж.
  2. Первый взнос30% стоимости — по презентации застройщика.
  3. РассрочкаОстаток частями до 18 месяцев, без процентов.
  4. ПередачаНотариальное оформление и подписание договора с управляющей компанией при сдаче.

График — из презентации застройщика. Привязку траншей к подтверждённым этапам стройки фиксируем в договоре после проверки документов.

Локация

Локация: Kutuh · Pandawa

Юг Букита между Унгасаном и Нуса-Дуа: белый пляж Pandawa в вырубленном коридоре скал, днём экскурсии, к вечеру тихо. Кафе и магазины дальше, чем в Улувату, — нужен байк.

Вилла 1BR с крышей: терраса на крыше под аркой, вид на океан — рендер застройщика
Pandawa · Badung · Jl. Pantai Pandawa, Kutuh
  • Пляж Pandawa587 м по OpenStreetMap
  • Статуи в скальном коридоре432 м по OpenStreetMap
  • Прокат каноэ на пляже615 м по OpenStreetMap
  • Кафе и варунги у пляжа647 м по OpenStreetMap
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 10,6 км по прямой

Ради этого в Пандаву и едут: пляж без толпы сёрферов и цена входа ниже клифа. Обратная сторона — повседневная инфраструктура дальше и спуск к морю один.

Kutuh · Pandawa · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5достопримечательностей
  • 4отеля
  • 2кафе
  • 2пляжа
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Manik Pandawa villaотель · 260 м
  • Puri Pandawa Resortотель · 268 м
  • Patung Tikus Putihдостопримечательность · 432 м
  • Patung Dharmawangsaдостопримечательность · 452 м
  • Patung Arjunaдостопримечательность · 477 м
  • Pantai Pandawaпляж · 587 м
  • Canoe Rentalдостопримечательность · 615 м
  • Warung Wandaресторан · 647 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Eighth Sense · Вилла 1BR с крышей

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой виллы?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По вилле запрашиваем шахматку, выписку PBG, договор аренды земли и договор с управляющей компанией, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением.

Можно ли купить виллу дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Объект строится: транши привязываем к этапам, стройку проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 3,54 млн (≈ $ 200) за ночь берём по AirROI по коридору Uluwatu с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 50, 60 и 70%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Что входит в 143 метра?

Два уровня и терраса на крыше: внизу гостиная, кухня-бар, обеденная зона и гостевой санузел, наверху спальня с рабочим местом и ванной. Крыша — открытая зона отдыха под перголой с видом на океан. Точный обмер даёт застройщик в приложении к договору.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →