PANDAWA · ID RR-2910

Pandawa Hills — вилла 2 спальни, 126 м², Kutuh, Pandawa

Вилла 126 м² с двумя спальнями в Pandawa Hills у пляжа Pandawa: общий бассейн, ресторан и кинотеатр на крыше, своя управляющая компания. Лизхолд 26+26 лет. Rp 5,31 млрд (≈ $ 300 000).

Юнит проекта Pandawa Hills · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold 26+26 лет
  • Строится
  • Ресторан на крыше
  • 2спальни
  • 126 м²площадь виллы по шахматке
  • 2санузла
  • 26+26лет лизхолда по шахматке
  • 4Q 2026сдача по шахматке
  • 690 мдо пляжа Green Bowl

Объект

Что это за проект

Вилла 126 м² с двумя спальнями в Pandawa Hills, Desa Kutuh. Инфраструктура общая с корпусом студий: бассейн, ресторан и кинотеатр на крыше, управляющая компания застройщика. До пляжа Пандава, по данным застройщика, две минуты.

Две спальни и кухня-столовая с островом переводят дом в семейный сегмент аренды. Заезды длиннее, сезонность мягче, средний чек выше, чем у студий того же комплекса. Разница в цене со старшей виллой 205 м² — $ 110 000.

Земля в розовой зоне по данным застройщика, форма владения — лизхолд: в шахматке 26+26 лет, в презентации 25+25, поэтому срок сверяем. Цена типологии — Rp 5,31 млрд (≈ $ 300 000) по шахматке. Сдача по шахматке — IV квартал 2026 года; стадия на сегодня коробка, поэтому дату подтверждаем у застройщика и привязываем платежи к этапам.

Расчёт по этому объекту

Доходность Pandawa Hills · Вилла 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 3,19 млн (≈ $ 180) за ночь по Пандаве, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены. Загрузку берём ниже обычной: по району она держится около 46%.

До расходов 13,1%≈ Rp 698 млн (≈ $ 39 420) в год при загрузке 60% и ставке Rp 3,2 млн (≈ $ 180) за ночь Чистыми 7,9%≈ Rp 419 млн (≈ $ 23 652) в год · окупаемость ≈ 12,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 698 млн (≈ $ 39 420)13,1% от цены · ставка Rp 3,2 млн (≈ $ 180), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 126 млн (≈ $ 7 096)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 69,8 млн (≈ $ 3 942)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 83,7 млн (≈ $ 4 730)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 419 млн (≈ $ 23 652)7,9% от цены · окупаемость ≈ 12,7 лет
Сценарии загрузки: Pandawa Hills · Вилла 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 581 млн (≈ $ 32 850)Rp 233 млн (≈ $ 13 140)Rp 349 млн (≈ $ 19 710)6,6%15,2 года
60%базовыйRp 698 млн (≈ $ 39 420)Rp 279 млн (≈ $ 15 768)Rp 419 млн (≈ $ 23 652)7,9%12,7 лет
70%сильныйRp 814 млн (≈ $ 45 990)Rp 326 млн (≈ $ 18 396)Rp 488 млн (≈ $ 27 594)9,2%10,9 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 3,2 млн (≈ $ 180) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pandawa средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pandawa — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Pandawa Hills · Студия 35 м² — 7,4% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Студия с видом на океан — 7,5% на счёте при 60%; Pandawa Hills · Вилла 1BR — 7,9% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Pandawa Hills · Вилла 2BR

  1. РезервацияБронь студии или виллы на имя покупателя, размер депозита уточняем.
  2. Первый взнос30% стоимости — по презентации застройщика.
  3. РассрочкаСемь платежей по 10%, без процентов в течение 12 месяцев.
  4. Полная оплатаПри оплате сразу застройщик даёт скидку 5%.

График — из презентации застройщика. Привязку траншей к этапам стройки фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Kutuh · Ungasan

Юг Bukit между Ungasan и Nusa Dua: пляжи Pandawa, Melasti и Green Bowl, ветер и виды на океан. До кафе и магазинов Uluwatu и Nusa Dua нужен байк.

Pandawa Hills: вилла 2BR — кухня-столовая с островом — рендер застройщика
Ungasan · Badung · Desa Kutuh, у пляжа Pandawa
  • Пляж Pandawa2 минуты — по данным застройщика
  • Пляж Batu Barak610 м по OpenStreetMap
  • Пляж Green Bowl690 м по OpenStreetMap
  • Отели и магазины5 минут — по данным застройщика
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 11 км по прямой

Kutuh выбирают за пляж Pandawa и спокойный юг Bukit. Обратная сторона — повседневная инфраструктура дальше, чем в Uluwatu.

Kutuh · Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5отелей
  • 2достопримечательности
  • 2ресторана
  • 1спортзал
  • 1пляж

Ближайшие места

  • Rapture Surfcamp Bali Greenbowlотель · 69 м
  • The Akasea Villaотель · 451 м
  • Batu Barak Beachпляж · 608 м
  • Wood Shackресторан · 662 м
  • Pura Batu Pagehдостопримечательность · 674 м
  • Green bowl beachдостопримечательность · 692 м
  • green ballспортзал · 713 м
  • Warung greenbowl Beachресторан · 729 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Pandawa Hills · Вилла 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этого юнита?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По этому юниту запрашиваем выписку PBG и свежую шахматку, читаем договор аренды земли и разбираем расхождение 26+26 и 25+25, сверяем зону по RDTR и проверяем юрлицо застройщика. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить юнит дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Комплекс строится: транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов, задаток без проверенных бумаг не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 3,19 млн (≈ $ 180) за ночь берём по AirROI по району Pandawa с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 50, 60 и 70%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Что входит в цену виллы?

По презентации застройщика — отделка и мебель. Состав мы запрашиваем спецификацией и прикладываем к договору: без неё «с мебелью» означает что угодно. Сдачей занимается управляющая компания застройщика, её договор и комиссию читаем до задатка вместе с остальными документами.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →