UBUD · ID RR-1602

Noir Ubud — виллы 3 спальни, 175 м², Sayan, Ubud

Десять одинаковых вилл с тремя спальнями в Sayan, рядом с Four Seasons и Campuhan Ridge Walk. Чёрный фасад, двусветная гостиная, свой бассейн, ресторан и спа в комплексе. Лизхолд 30 лет с гарантированным продлением, цена виллы — Rp 10,64 млрд (≈ $ 601 000).

  • Leasehold 30 лет + продление
  • Стройка не начата
  • Под ключ с мебелью
  • Ресторан и спа
  • 3спальни
  • 3санузла и гостевой
  • 175 м²площадь виллы · сверяем
  • 225 м²участок · сверяем
  • Leasehold30 лет + продление
  • 2029сдача по базе листинга

Объект

Что это за проект

Noir Ubud — десять вилл в Sayan, западной части Убуда. Это тихая сторона города: рядом Four Seasons Resort Bali at Sayan, тропа Campuhan Ridge Walk и долина реки Аюнг. До центра Убуда и дворца — несколько минут на байке. Виллы стоят двумя рядами вдоль проезда, между ними кокосовая роща.

Вилла двухэтажная, с чёрным фасадом из деревянных ламелей и двусветной гостиной во всю стену. Внутри кухня с островом, винтовая лестница, три спальни, три санузла и гостевой туалет. Снаружи свой бассейн и терраса. Сдают под ключ: архитектура, интерьер и мебель сделаны одним проектом. В комплексе ресторан, спа, зал и ресепшен — для Убуда это то, что отличает виллу под аренду от частного дома.

Земля в туристической зоне (pink по данным застройщика), лизхолд 30 лет с гарантированным продлением по рыночной цене. Все десять лотов одинаковые по цене — Rp 10,64 млрд (≈ $ 601 000) за виллу. В прайсе застройщика восемь лотов свободны, один забронирован, один продан. Площади в материалах расходятся: дек даёт 175 м² дома на участке 225 м², прайс-лист — 104,31 м² застройки на участке 250 м². Обе цифры сверяем, как и дату сдачи и номер PBG.

Прайс застройщика

Типы юнитов и цены Noir Ubud

Цены из прайса застройщика. Расчёт дохода на счёте — на странице юнита с пометкой «с расчётом».

ТипПлощадьСпальниЦенаРасчёт
Вилла 3BR175 м² · участок 225 м² · сверяем3 сп.Rp 10,64 млрд (≈ $ 601 000)по запросу

Цена — база листинга и прайс застройщика по лотам: все десять вилл одной цены, восемь свободны. Площади дек и прайс-лист дают разные — 175 м² против 104,31 м² застройки; сверяем у застройщика при бронировании.

Расчёт по этому объекту

Доходность Noir Ubud: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика загрузка 75–85%, доходность 13–18% и окупаемость 5–8 лет. Показываем как есть, в расчёт не берём. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 4,07 млн (≈ $ 230) за ночь по Убуду для виллы с тремя спальнями, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 8,4%≈ Rp 892 млн (≈ $ 50 370) в год при загрузке 60% и ставке Rp 4,1 млн (≈ $ 230) за ночь Чистыми 5,0%≈ Rp 535 млн (≈ $ 30 222) в год · окупаемость ≈ 19,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 892 млн (≈ $ 50 370)8,4% от цены · ставка Rp 4,1 млн (≈ $ 230), загрузка 60%
  • Управляющая компанияRp 160 млн (≈ $ 9 067)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 89,2 млн (≈ $ 5 037)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 107 млн (≈ $ 6 044)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 535 млн (≈ $ 30 222)5,0% от цены · окупаемость ≈ 19,9 лет
Сценарии загрузки: Noir Ubud
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 743 млн (≈ $ 41 975)Rp 297 млн (≈ $ 16 790)Rp 446 млн (≈ $ 25 185)4,2%23,9 лет
60%базовыйRp 892 млн (≈ $ 50 370)Rp 357 млн (≈ $ 20 148)Rp 535 млн (≈ $ 30 222)5,0%19,9 лет
70%сильныйRp 1,04 млрд (≈ $ 58 765)Rp 416 млн (≈ $ 23 506)Rp 624 млн (≈ $ 35 259)5,9%17,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика загрузка 75–85%, доходность 13–18% и окупаемость 5–8 лет. Показываем как есть, в расчёт не берём. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 4,1 млн (≈ $ 230) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ubud средняя выручка на листинг Rp 2,1 млн (≈ $ 120), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ubud — 37,7% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Re-Imagined Villa 2BR — 6,3% на счёте при 60%; Re-Imagined Villa 4BR — 6,6% на счёте при 60%; Re-Imagined Mini Villa — 7,6% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Noir Ubud

  1. 10%Бронь и депозит на эскроу-счёт нотариуса после подписания соглашения.
  2. 15%После проверки документов нотариусом и подписания договоров аренды и строительства.
  3. 15% и 25%Транши на 25% и 50% готовности — 4-й и 8-й месяцы стройки.
  4. 25%Транш на 80% готовности — 12-й месяц стройки.
  5. 10%Последний платёж в течение двух недель после передачи.

График из плана оплаты застройщика. В том же файле лежит второй вариант — 10/30/30/20/10; какой применяется к конкретному лоту, фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Sayan · Ubud

Sayan — западная сторона Убуда над долиной реки Аюнг: отели высокого класса, рисовые террасы и тишина. До кафе и дворца в центре едут на байке, пешком ходят по Campuhan Ridge Walk.

Noir Ubud: ряды вилл в кокосовой роще с высоты — рендер
Ubud · Gianyar · Sayan
  • Four Seasons Resort Bali at Sayan≈ 1,5 км
  • Campuhan Ridge Walk≈ 2 км
  • Дворец Убуда и рынок≈ 3 км
  • Лес обезьян≈ 3,5 км
  • Аэропорт Денпасар≈ 75 мин

Sayan выбирают за вид на долину и соседство с отелями высокого класса — это держит ставку. Обратная сторона — до ресторанов и коворкингов центра нужно ехать.

Sayan · Ubud · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 4достопримечательности
  • 3отеля
  • 3ресторана
  • 3магазина
  • 1кафе
  • 1клиника

Ближайшие места

  • The Samaya Ubud Baliотель · 253 м
  • Wr. Ditebaресторан · 270 м
  • Dapoerресторан · 326 м
  • Kampung Ubud Villaотель · 345 м
  • Swept Away Restaurant Ubudресторан · 384 м
  • Bambu Indahотель · 473 м
  • Four Wмагазин · 575 м
  • Pura Dalemдостопримечательность · 581 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Noir Ubud

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Noir Ubud?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По Noir Ubud запрашиваем выписку PBG по заявке 510405-31032026-003, читаем договор аренды земли и условия гарантированного продления, сверяем зону по RDTR Gianyar и обмерный план виллы. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить Noir Ubud дистанционно?

Да. Участок и рендеры показываем по Zoom, документы проверяем сами. Договоры подписываются через нотариуса и доверенность, депозит идёт на нотариальный эскроу-счёт. Стройка не начата, поэтому транши привязываем к этапам и присылаем фотоотчёт с площадки. Приёмку готовой виллы по акту берём на себя.

Сколько стоит вилла в Noir Ubud и как платить?

Все десять вилл одной цены — Rp 10,64 млрд (≈ $ 601 000). Рассрочка по плану застройщика: 10% бронь, 15% после проверки документов, 15% и 25% на 25% и 50% готовности, 25% на 80% готовности, 10% после передачи. Восемь лотов свободны, один забронирован, один продан.

На каком праве продаются виллы Noir Ubud?

Лизхолд — долгосрочная аренда земли на 30 лет. Застройщик гарантирует продление договором, цена второго срока — рыночная на момент продления. Земля в туристической зоне по данным застройщика, зону сверяем выпиской RDTR. Hak Milik иностранцу недоступен, номинальные схемы мы не ведём.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 4,07 млн (≈ $ 230) за ночь берём по AirROI по району Ubud с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 50, 60 и 70%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →