CEMAGI · ID RR-3260

PREDMET.CEMAGI — апартаменты 1 спальня, 69,5 м², Cemagi

Апартаменты 69,5 м² с отдельной спальней в комплексе PREDMET.CEMAGI, в 106 метрах от океана. Самый большой типоразмер в доме: кухня-гостиная, спальня, балкон. Лизхолд 27 + 15 лет. Rp 2,82–3,98 млрд (≈ $ 159 500–225 000) в зависимости от этажа.

Юнит проекта PREDMET.CEMAGI · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold 27 + 15 лет
  • Отделка
  • Отдельная спальня
  • Вид на океан
  • 1спальня отдельной комнатой
  • 69,5 м²площадь апартаментов
  • 1санузел с душем
  • Leasehold27 лет + 15 лет продления
  • 106 мдо океана

Объект

Что это за проект

Апартаменты 69,5 м² — самый большой типоразмер PREDMET.CEMAGI. Спальня отделена от кухни-гостиной, есть балкон. По шахматке такие лоты идут со второго по пятый этаж, все окнами в сторону океана. Для семьи или долгой аренды это другой продукт, чем студия: здесь можно жить, а не ночевать.

Отделка входит в цену: кухня с островом и встроенной техникой, терраццо на полу, фактурная штукатурка, гардероб в спальне. Внизу ресепшн, ресторан, спа и спортзал, на крыше бассейн и бар с видом на океан. Управляющей компании в материалах не названо — под аренду подбираем её сами.

Форма владения — лизхолд: 27 лет плюс 15 лет продления по нашей базе. По шахматке второй этаж — Rp 2,82 млрд (≈ $ 159 500), третий — Rp 3,04 млрд (≈ $ 172 000), четвёртый — Rp 3,49 млрд (≈ $ 197 000), пятый — Rp 3,98 млрд (≈ $ 225 000). Номер лота и этаж фиксируем в брони до первого платежа.

Расчёт по этому объекту

Доходность PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 69,5 м²: до расходов и на счёте

Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Ниже наш расчёт: ставка Rp 2,04 млн (≈ $ 115) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Cemagi она 45–48%.

До расходов 17,1%≈ Rp 483 млн (≈ $ 27 284) в год при загрузке 65% и ставке Rp 2,0 млн (≈ $ 115) за ночь Чистыми 10,3%≈ Rp 290 млн (≈ $ 16 370) в год · окупаемость ≈ 9,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 483 млн (≈ $ 27 284)17,1% от цены · ставка Rp 2,0 млн (≈ $ 115), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 86,9 млн (≈ $ 4 911)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 48,3 млн (≈ $ 2 728)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 58,0 млн (≈ $ 3 274)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 290 млн (≈ $ 16 370)10,3% от цены · окупаемость ≈ 9,7 лет
Сценарии загрузки: PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 69,5 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 409 млн (≈ $ 23 086)Rp 163 млн (≈ $ 9 234)Rp 245 млн (≈ $ 13 852)8,7%11,5 лет
65%базовыйRp 483 млн (≈ $ 27 284)Rp 193 млн (≈ $ 10 914)Rp 290 млн (≈ $ 16 370)10,3%9,7 лет
75%сильныйRp 557 млн (≈ $ 31 481)Rp 223 млн (≈ $ 12 592)Rp 334 млн (≈ $ 18 889)11,8%8,4 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 2,0 млн (≈ $ 115) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Cemagi средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Cemagi — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Cemagi Villa — 13,4% на счёте при 65%; Casa Kayana · Вилла 2 спальни — 8,7% на счёте при 65%; Casa Nostra — 8,6% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 69,5 м²

  1. РезервацияБронь конкретного юнита на имя покупателя, размер депозита уточняем.
  2. Первый взнос50% стоимости — по данным нашей базы листинга.
  3. РассрочкаОстаток гибкими платежами, график согласуется с застройщиком.
  4. ПередачаНотариальное оформление и приёмка юнита по акту.

Схема «50% и гибкая рассрочка» — из нашей базы. Точные доли и даты фиксируем в договоре после проверки документов.

Локация

Локация: Cemagi · Badung

Cemagi — следующая деревня за Seseh по дороге к Tanah Lot: рисовые поля, чёрный песок и земля дешевле, чем на остальном побережье Badung. Тихо, но за кафе и магазинами едут в Pererenan.

PREDMET.CEMAGI: входная зона комплекса под навесом — рендер застройщика
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Океан106 м по нашей базе листинга
  • Храм Pura Dalem Segara109 м по OpenStreetMap
  • Храм Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 м по OpenStreetMap
  • Магазин Seseh General Store1,0 км по OpenStreetMap
  • Храм Tanah Lotоколо 2,9 км по прямой
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 13,7 км по прямой

Ради этого в Cemagi и едут: океан в пешей доступности и цена входа ниже, чем в Pererenan. Обратная сторона — повседневная жизнь в соседней деревне, до неё нужен байк.

Cemagi · Badung · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 3достопримечательности
  • 2отеля
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Pura Dalem Segaraдостопримечательность · 109 м
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausдостопримечательность · 480 м
  • Uma La Lang Villasотель · 722 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 862 м
  • Warung Fast Adhyресторан · 989 м
  • Seseh General Storeкафе · 1,0 км
  • Kecamatan Mangwiотель · 1,1 км
  • Villa Matahariотель · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 69,5 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в PREDMET.CEMAGI?

Для покупателя ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По юниту запрашиваем шахматку с номером, этажом и видом, выписку PBG, акт ввода и лицензию на аренду, сверяем зону по RDTR. Проверку до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением.

Можно ли купить апартаменты в PREDMET.CEMAGI дистанционно?

Да. Дом достраивается, юниты уже можно смотреть вживую: показываем по Zoom в прямом эфире — этаж, вид, отделку и дорогу к океану. Документы проверяем сами, договор подписывается у нотариуса по доверенности. Приёмку юнита по акту проводим на месте и присылаем фотоотчёт.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по коридору Cemagi и Seseh с поправкой на площадь и тип юнита. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Какой срок владения у апартаментов PREDMET.CEMAGI?

Лизхолд: 27 лет плюс 15 лет продления по нашей базе листинга. Фрихолда иностранцу на Бали нет, поэтому покупают право аренды на срок. Остаток считаем на дату передачи ключей, а не на дату договора. Головной договор аренды земли и порядок продления сверяем до задатка.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →