CEMAGI · ID RR-3267

PREDMET.CEMAGI — апартаменты 1 спальня, 58,3 м², пятый этаж, Cemagi

Апартаменты 58,3 м² с отдельной спальней в комплексе PREDMET.CEMAGI, в 106 метрах от океана. По шахматке свободны два лота на пятом этаже, оба окнами на океан. Лизхолд 27 + 15 лет. Rp 3,98 млрд (≈ $ 225 000).

Юнит проекта PREDMET.CEMAGI · юнитов в каталоге: 4

  • Leasehold 27 + 15 лет
  • Отделка
  • Пятый этаж
  • Вид на океан
  • 1спальня отдельной комнатой
  • 58,3 м²площадь апартаментов
  • 1санузел с душем
  • Leasehold27 лет + 15 лет продления
  • 106 мдо океана

Объект

Что это за проект

Апартаменты 58,3 м² с отдельной спальней в корпусе PREDMET.CEMAGI. По шахматке таких лотов в доме четыре, свободны два — оба на пятом этаже, окнами на океан. Верхний этаж здесь важен: ниже вид перекрывают соседние корпуса и пальмы.

Планировка простая: кухня-гостиная, спальня, санузел с душем, балкон. Отделка и встроенная кухня входят в цену, полы из терраццо, стены с фактурной штукатуркой. Внизу ресепшн, ресторан, спа и спортзал, на крыше бассейн и бар с видом на океан.

Форма владения — лизхолд: 27 лет плюс 15 лет продления по нашей базе. Цена по шахматке — Rp 3,98 млрд (≈ $ 225 000), столько же стоит пятый этаж в типоразмере 69,5 м². Лоты этой площади на втором и четвёртом этажах в шахматке без цены — их статус запрашиваем у застройщика.

Расчёт по этому объекту

Доходность PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 58,3 м²: до расходов и на счёте

Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Ниже наш расчёт: ставка Rp 1,86 млн (≈ $ 105) за ночь, из выручки вычтены управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. Загрузку держим ниже обычной: по коридору Cemagi она 45–48%.

До расходов 11,1%≈ Rp 441 млн (≈ $ 24 911) в год при загрузке 65% и ставке Rp 1,9 млн (≈ $ 105) за ночь Чистыми 6,6%≈ Rp 265 млн (≈ $ 14 947) в год · окупаемость ≈ 15,1 года
  • Доход с аренды до расходовRp 441 млн (≈ $ 24 911)11,1% от цены · ставка Rp 1,9 млн (≈ $ 105), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 79,4 млн (≈ $ 4 484)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 44,1 млн (≈ $ 2 491)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 52,9 млн (≈ $ 2 989)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 265 млн (≈ $ 14 947)6,6% от цены · окупаемость ≈ 15,1 года
Сценарии загрузки: PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 58,3 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 373 млн (≈ $ 21 079)Rp 149 млн (≈ $ 8 432)Rp 224 млн (≈ $ 12 647)5,6%17,8 лет
65%базовыйRp 441 млн (≈ $ 24 911)Rp 176 млн (≈ $ 9 964)Rp 265 млн (≈ $ 14 947)6,6%15,1 года
75%сильныйRp 509 млн (≈ $ 28 744)Rp 204 млн (≈ $ 11 498)Rp 305 млн (≈ $ 17 246)7,7%13,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность застройщик в материалах не заявлял — считаем только по рынку. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,9 млн (≈ $ 105) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Cemagi средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Cemagi — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Cemagi Villa — 13,4% на счёте при 65%; Casa Kayana · Вилла 2 спальни — 8,7% на счёте при 65%; Casa Nostra — 8,6% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 58,3 м²

  1. РезервацияБронь конкретного юнита на имя покупателя, размер депозита уточняем.
  2. Первый взнос50% стоимости — по данным нашей базы листинга.
  3. РассрочкаОстаток гибкими платежами, график согласуется с застройщиком.
  4. ПередачаНотариальное оформление и приёмка юнита по акту.

Схема «50% и гибкая рассрочка» — из нашей базы. Точные доли и даты фиксируем в договоре после проверки документов.

Локация

Локация: Cemagi · Badung

Cemagi — следующая деревня за Seseh по дороге к Tanah Lot: рисовые поля, чёрный песок и земля дешевле, чем на остальном побережье Badung. Тихо, но за кафе и магазинами едут в Pererenan.

PREDMET.CEMAGI: въезд и фасад комплекса со стороны парковки — рендер застройщика
Cemagi · Badung · Kec. Mengwi
  • Океан106 м по нашей базе листинга
  • Храм Pura Dalem Segara109 м по OpenStreetMap
  • Храм Pura Gede Luhur Batu Ngaus480 м по OpenStreetMap
  • Магазин Seseh General Store1,0 км по OpenStreetMap
  • Храм Tanah Lotоколо 2,9 км по прямой
  • Аэропорт Ngurah Raiоколо 13,7 км по прямой

Ради этого в Cemagi и едут: океан в пешей доступности и цена входа ниже, чем в Pererenan. Обратная сторона — повседневная жизнь в соседней деревне, до неё нужен байк.

Cemagi · Badung · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 3достопримечательности
  • 2отеля
  • 1ресторан

Ближайшие места

  • Pura Dalem Segaraдостопримечательность · 109 м
  • Dang Kahyangan Pura Gede Luhur Batu Ngausдостопримечательность · 480 м
  • Uma La Lang Villasотель · 722 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 862 м
  • Warung Fast Adhyресторан · 989 м
  • Seseh General Storeкафе · 1,0 км
  • Kecamatan Mangwiотель · 1,1 км
  • Villa Matahariотель · 1,2 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про PREDMET.CEMAGI · Апартаменты 58,3 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в PREDMET.CEMAGI?

Для покупателя ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По юниту запрашиваем шахматку с номером, этажом и видом, выписку PBG, акт ввода и лицензию на аренду, сверяем зону по RDTR. Проверку до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением.

Можно ли купить апартаменты в PREDMET.CEMAGI дистанционно?

Да. Дом достраивается, юниты уже можно смотреть вживую: показываем по Zoom в прямом эфире — этаж, вид, отделку и дорогу к океану. Документы проверяем сами, договор подписывается у нотариуса по доверенности. Приёмку юнита по акту проводим на месте и присылаем фотоотчёт.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по коридору Cemagi и Seseh с поправкой на площадь и тип юнита. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Какой срок владения у апартаментов PREDMET.CEMAGI?

Лизхолд: 27 лет плюс 15 лет продления по нашей базе листинга. Фрихолда иностранцу на Бали нет, поэтому покупают право аренды на срок. Остаток считаем на дату передачи ключей, а не на дату договора. Головной договор аренды земли и порядок продления сверяем до задатка.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →