SESEH · ID RR-2231

The Heights — студия 40,9 м² в Seseh, 475 м до пляжа

Студия 40,9 м² в доме Bali Baza в 475 метрах от пляжа Seseh — один уровень с кухонной линией и санузлом. Лизхолд 30 лет с продлением на 30, сдача в марте 2027 года. Цена Rp 2,53 млрд (≈ $ 143 150).

Юнит проекта The Heights · юнитов в каталоге: 6

  • Leasehold 30 + 30 лет
  • Котлован
  • Один уровень
  • 1спальная зона
  • 1санузел
  • 40,9 м²площадь юнита
  • 2027сдача, март
  • Leasehold30 + 30 лет

Объект

Что это за проект

Юнит стоит в доме The Heights в Seseh: 475 метров до пляжа, десять минут до Pererenan, пятнадцать до центра Canggu. Во дворе бассейн и зелень, парковка под домом. Планировка — один уровень с кухонной линией и санузлом. Санузел один, с ванной и душем.

Отделка и кухонная линия идут от застройщика. Состав мебели и техники в материалах не расписан — просим спецификацию списком и делаем её приложением к договору. Общие зоны дома — бассейн, двор, парковка — в доле собственника.

Форма владения — лизхолд 30 лет с продлением ещё на 30, разрешение на строительство (PBG) получено. Цена юнита — Rp 2,53 млрд (≈ $ 143 150). Зону участка сверяем выпиской RDTR, график платежей застройщик не публикует.

Расчёт по этому объекту

Доходность The Heights · Студия 40,9 м²: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявлял.

До расходов 13,4%≈ Rp 339 млн (≈ $ 19 162) в год при загрузке 70% и ставке Rp 1,3 млн (≈ $ 75) за ночь Чистыми 8,0%≈ Rp 204 млн (≈ $ 11 498) в год · окупаемость ≈ 12,5 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 339 млн (≈ $ 19 162)13,4% от цены · ставка Rp 1,3 млн (≈ $ 75), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 61,1 млн (≈ $ 3 449)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 33,9 млн (≈ $ 1 916)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 40,7 млн (≈ $ 2 300)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 204 млн (≈ $ 11 498)8,0% от цены · окупаемость ≈ 12,5 лет
Сценарии загрузки: The Heights · Студия 40,9 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 291 млн (≈ $ 16 425)Rp 116 млн (≈ $ 6 570)Rp 174 млн (≈ $ 9 855)6,9%14,5 лет
70%базовыйRp 339 млн (≈ $ 19 162)Rp 136 млн (≈ $ 7 665)Rp 204 млн (≈ $ 11 498)8,0%12,5 лет
80%сильныйRp 388 млн (≈ $ 21 900)Rp 155 млн (≈ $ 8 760)Rp 233 млн (≈ $ 13 140)9,2%10,9 лет

Коридор Pererenan–Seseh: ставка около Rp 3 млн (≈ $ 170) по AirROI на виллу, для юнита в доме берём ниже.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,3 млн (≈ $ 75) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Seseh средняя выручка на листинг ≈ Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Seseh — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Seseh Sands · Вилла 3BR · угловой лот — 2,5% на счёте при 70%; Seseh Sands · Вилла 3BR — 4,7% на счёте при 70%; The Leo Villas · Villa III — 9,4% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты The Heights · Студия 40,9 м²

  1. РезервацияБронь юнита и снятие его с продажи на время проверки документов.
  2. ДоговорНотариальный договор аренды земли и подряда после чистого due diligence.
  3. Этапы стройкиТранши против подтверждённой готовности, а не против календаря.
  4. ПередачаОстаток после приёмки объекта и подписания акта.

График платежей Bali Baza в материалах не публикует — доли и сроки фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Seseh

Тихий отрезок побережья между Pererenan и Cemagi: рисовые поля, чёрный песок и одна дорога к океану. Кафе и сёрф-инфраструктура — в Pererenan, десять минут на байке.

The Heights: зелёный двор с бассейном и деревьями
Seseh · Badung · 475 м до пляжа
  • Пляж Seseh475 м
  • Pererenan≈ 10 мин
  • Центр Canggu≈ 15 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин

Сюда едут за тишиной и закатом, а не за клубами. Обратная сторона — вечерняя жизнь и рестораны только в соседнем Pererenan.

Seseh · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 5достопримечательностей
  • 5отелей
  • 3ресторана
  • 2пляжа
  • 1кафе

Ближайшие места

  • Warung Fast Adhyресторан · 128 м
  • Seseh General Storeкафе · 332 м
  • Kecamatan Mangwiотель · 364 м
  • Villa Matahariотель · 403 м
  • Villa Tepi Sawahотель · 436 м
  • Sejuk Beach Villaотель · 460 м
  • Udara Baliотель · 623 м
  • The Lodgeресторан · 661 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про The Heights · Студия 40,9 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в The Heights?

Ноль. Вы платите прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт: читаем договор аренды земли, сверяем зону по RDTR и OSS, запрашиваем выписку PBG. Список открытых вопросов отдаём письменно, до первого платежа.

Можно ли купить The Heights дистанционно?

Да. Показ по Zoom с живой камерой на площадке, документы и договор — через нотариуса и доверенность. Приёмка объекта на нашей стороне: снимаем видео, фиксируем недоделки и держим последний транш до их устранения. Ключи передаём управляющей компании.

Откуда цифры доходности?

Ставку берём по AirROI по коридору Pererenan–Seseh с поправкой на тип и площадь объекта. Загрузку — по сегменту с профессиональным управлением, три сценария от осторожного до сильного. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, не гарантия дохода.

Можно ли сдавать этот юнит посуточно?

После ввода дома и получения лицензии на аренду (NIB) — да. До этого считаем только долгосрочную аренду: с 01.08.2026 объекты без действующей лицензии снимают с Airbnb, Booking и ещё семи площадок. Зону участка сверяем выпиской RDTR до задатка.

Сколько остаётся срока к моменту сдачи?

Договор аренды земли — на 30 лет с продлением ещё на 30. Отсчёт идёт от подписания, а не от передачи ключей, поэтому к марту 2027 года остаток будет меньше тридцати. Точную дату старта и цену продления читаем в договоре и показываем вам до задатка.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →