UBUD · ID RR-2056

AURA Zen Temple — студия-вилла, 35,2 м²

Самая компактная вилла wellness-резорта AURA от SPG: 35,2 м², своя терраса и бассейн, вид на джунгли. Цена — прайс застройщика.

Юнит проекта AURA Wellness Resort · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 33 года
  • Строится
  • Управление резорта
  • студияспальня и гостиная
  • 1санузел
  • 35,2 м²площадь виллы
  • свойбассейн и терраса
  • Leasehold33 года
  • II кв. 2027срок сдачи

Объект

Что это за объект

AURA — wellness-резорт SPG в Ubud: апартаменты и три формата вилл-«храмов». Zen Temple — вход в проект: студия 35,2 м² с террасой и собственным бассейном, отделка под ключ.

У SPG за спиной Bubble Hotel и Private Jet Villa — узнаваемые концепции с высокой ставкой. По этому проекту документы на месте: участок и зона проверены, разрешение на строительство получено, сдача — II квартал 2027. Считаем осторожно по другой причине: это стройка, и доход появится после ввода.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,2 млн (≈ $ 68) за ночь — ниже медианы по району (Ubud: около Rp 2,1 млн (≈ $ 120) по AirROI за скользящий год), потому что медиана включает большие виллы, а здесь студия и 35,2 м². Загрузка по рынку района — около 38%, у объектов с профессиональным управлением в нашем сегменте выше, поэтому базовый сценарий 60%, осторожный 50%, сильный 70%. Расходы — 45% выручки: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 140 млн (≈ $ 7 910) в год, 7,4% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность AURA Zen Temple: до расходов и на счёте

По официальным материалам застройщика — 12,6% и прогноз +30% капитализации; доходность указана до расходов. Ниже — наш расчёт только по аренде: Rp 1,2 млн (≈ $ 68) за ночь для студии в Ubud, вычтены комиссия резорта 25%, налоги и обслуживание.

До расходов 13,4%≈ Rp 252 млн (≈ $ 14 235) в год при загрузке 60% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 65) за ночь Чистыми 7,4%≈ Rp 139 млн (≈ $ 7 829) в год · окупаемость ≈ 13,5 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 252 млн (≈ $ 14 235)13,4% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 65), загрузка 60%
  • Управление резортаRp 63,0 млн (≈ $ 3 559)25% выручки · гостиничный оператор, по рынку 20–35%
  • НалогиRp 25,2 млн (≈ $ 1 424)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 25,2 млн (≈ $ 1 424)10% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 139 млн (≈ $ 7 829)7,4% от цены · окупаемость ≈ 13,5 лет
Сценарии загрузки: AURA Zen Temple
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 45%На счёте% от ценыОкупаемость
50%осторожныйRp 210 млн (≈ $ 11 862)Rp 94,5 млн (≈ $ 5 338)Rp 115 млн (≈ $ 6 524)6,2%16,2 года
60%базовыйRp 252 млн (≈ $ 14 235)Rp 113 млн (≈ $ 6 406)Rp 139 млн (≈ $ 7 829)7,4%13,5 лет
70%сильныйRp 294 млн (≈ $ 16 608)Rp 132 млн (≈ $ 7 473)Rp 162 млн (≈ $ 9 134)8,6%11,6 лет

Загрузка по Ubud ниже побережья (рынок 37,7% по AirROI, наш сегмент 55–70%) — базовый сценарий 60%.

Откуда цифры

Данные застройщика
По официальным материалам застройщика — 12,6% и прогноз +30% капитализации; доходность указана до расходов. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 65) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ubud средняя выручка на листинг Rp 2,1 млн (≈ $ 120), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ubud — 37,7% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 50% осторожный, 60% базовый, 70% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
Re-Imagined Villa 2BR — 6,3% на счёте при 60%; Re-Imagined Villa 4BR — 6,6% на счёте при 60%; Re-Imagined Mini Villa — 7,6% на счёте при 60%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты AURA Zen Temple

  1. Рассрочка24 месяца по графику застройщика.
  2. Первый платёжРазмер и дата — уточняем в оферте.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

Схема «24 месяца» из презентации. Точную разбивку фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Ubud

Wellness-столица острова: ретриты, йога, спа. Спрос на компактные виллы с бассейном есть, но загрузка ниже побережья.

Рисовые террасы Убуда с высоты
Ubud · Gianyar
  • Центр Ubudуточняем
  • Аэропорт Денпасар≈ 1 ч 20 мин
  • Canggu≈ 1 ч
  • Sanur≈ 50 мин

Ubud по рынку — Rp 2,1 млн (≈ $ 120) за ночь при загрузке 37,7%. Студия в резорте с оператором стоит ниже виллы, поэтому в расчёте Rp 1,2 млн (≈ $ 68).

Ubud · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 97ресторанов
  • 87отелей
  • 32кафе
  • 14достопримечательностей
  • 14магазинов
  • 10спа-салонов
  • 6клиник

Ближайшие места

  • Masakan Padangресторан · 90 м
  • Ciao Nonnaресторан · 99 м
  • Warung selera makanкафе · 126 м
  • Liyer Spirit Houseотель · 153 м
  • Pizza Bagusресторан · 162 м
  • Tude Hostel Ubudотель · 162 м
  • Aum Villa and Aum Homeотель · 170 м
  • Popular Marketмагазин · 174 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про AURA Zen Temple

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в AURA Zen Temple?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением. По этой студии сверяем Hak Sewa 33 года и договор аренды земли. Выписку по участку, зону по RDTR Gianyar и разрешение на строительство застройщик подтвердил — копии отдаём вместе с заключением.

Сколько стоит AURA Zen Temple и что входит в цену?

Rp 1,87 млрд (≈ $ 106 000) — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. За эти деньги — студия 35,2 м² в резорте в Ubud. Форма владения — лизхолд 33 года. Меблировка под ключ, сдача — II квартал 2027, арендой занимается оператор резорта. Точную спецификацию и условия управления уточняем у застройщика до задатка.

Как платится AURA Zen Temple?

Рассрочка: 24 месяца по графику застройщика. Первый платёж: размер и дата — уточняем в оферте. Передача: финальный платёж против пакета документов. Схема «24 месяца» из презентации застройщика. Точную разбивку фиксируем в PPJB после проверки документов. Каждый платёж привязываем к этапу стройки, а не к календарю.

Какая реальная доходность AURA Zen Temple?

В базовом сценарии ставка Rp 1,15 млн (≈ $ 65) за ночь при загрузке 60%. После управления, налогов и простоя остаётся около 7,4% от цены в год. Ставку берём по AirROI по Ubud с поправкой на студию. Загрузка — по сегменту с профессиональным управлением, расходы 45% выручки. Это оценка, не гарантия.

Можно ли купить AURA Zen Temple дистанционно?

Да. Показ проводим по Zoom, снимаем видео с площадки. Договор оформляем через нотариуса по доверенности, приезжать на подписание не нужно. Приёмку с листом замечаний делаем сами. Студия в строительстве, сдача — II квартал 2027. На площадке в Ubud проверим стадию стройки, мебель и договор с оператором резорта.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →