CANGGU · ID RR-2127

Zamaya — виллы с двумя спальнями в Tibubeneng, Canggu

Одиннадцать двухэтажных вилл среди рисовых полей в Tibubeneng, на севере Canggu. Тип один: две спальни, дом 127 м² на участке 149 м², свой бассейн и патио на крыше. Лизхолд 25 лет с продлением на 25. Сдача — март 2027 года, цена Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000).

  • Leasehold 25 + 25 лет
  • Котлован
  • Свой бассейн
  • Меблировано
  • 2спальни
  • 3санузла
  • 127 м²дом
  • 149 м²участок
  • Leasehold25 + 25 лет
  • 11вилл в проекте

Объект

Что это за проект

Zamaya строится в Tibubeneng, на северной стороне Canggu у Jl. Poh Gading. Вокруг рисовые поля и тихие улицы, до пляжа Berawa около 4,7 км. В проекте одиннадцать вилл, все одного типа: два этажа, две спальни, свой бассейн во дворе и патио с сандеком на крыше.

Дом 127 м² стоит на участке 149 м². Внизу — гостиная с кухней-островом, столовой и гостевым санузлом, наверху две спальни со своими ванными. Виллы сдаются меблированными: кухня, техника и мебель входят в цену по спецификации застройщика. Планировки этажей подтверждены чертежами из материалов застройщика.

Земля в жилой зоне — по данным базы листинга; сверяем выпиской RDTR. Форма владения — лизхолд 25 лет с продлением ещё на 25. Цена одна для всех вилл: Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000). Разрешение на строительство (PBG) подано под номером 510306-14102025-019, статус — проверка комплектности документов. График платежей в материалах сведён не до конца, сверяем у застройщика.

Прайс застройщика

Типы юнитов и цены Zamaya

Цены из прайса застройщика. Расчёт дохода на счёте — на странице юнита с пометкой «с расчётом».

ТипПлощадьСпальниЦенаРасчёт
Вилла 2BR127 м² дом · 149 м² участок2 сп.Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000)по запросу

Площади и цена — из нашей базы листинга и брошюры застройщика. Тип в проекте один; при бронировании сверяем актуальный прайс и свободные лоты.

Расчёт по этому объекту

Доходность Zamaya: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 2,66 млн (≈ $ 150) за ночь для виллы на две спальни во внутреннем Canggu, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 14,2%≈ Rp 678 млн (≈ $ 38 325) в год при загрузке 70% и ставке Rp 2,7 млн (≈ $ 150) за ночь Чистыми 8,5%≈ Rp 407 млн (≈ $ 22 995) в год · окупаемость ≈ 11,7 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 678 млн (≈ $ 38 325)14,2% от цены · ставка Rp 2,7 млн (≈ $ 150), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 122 млн (≈ $ 6 898)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 67,8 млн (≈ $ 3 832)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 81,4 млн (≈ $ 4 599)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 407 млн (≈ $ 22 995)8,5% от цены · окупаемость ≈ 11,7 лет
Сценарии загрузки: Zamaya
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 581 млн (≈ $ 32 850)Rp 233 млн (≈ $ 13 140)Rp 349 млн (≈ $ 19 710)7,3%13,7 лет
70%базовыйRp 678 млн (≈ $ 38 325)Rp 271 млн (≈ $ 15 330)Rp 407 млн (≈ $ 22 995)8,5%11,7 лет
80%сильныйRp 775 млн (≈ $ 43 800)Rp 310 млн (≈ $ 17 520)Rp 465 млн (≈ $ 26 280)9,7%10,3 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 2,7 млн (≈ $ 150) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Canggu средняя выручка на листинг Rp 3,9 млн (≈ $ 220), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Canggu — 37,5% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
BASE 1BR 50 м² — 9,3% на счёте при 70%; BASE 1BR 40 м² — 9,4% на счёте при 70%; White Palm · Вилла 2BR — 7,3% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Zamaya

  1. РезервацияПодписываем MOU, первый взнос 30% — по материалам застройщика.
  2. ЭтапыДальше транши против этапов стройки: разбивку сверяем под конкретную виллу.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов и приёмки.

Полного графика застройщик в материалах не свёл: первый взнос 30% указан однозначно, дальше в документах расходятся 30% по готовности коробки и транши 15 + 15 + 10. Сверяем и фиксируем в PPJB.

Локация

Локация: Tibubeneng · Canggu

Северная сторона Canggu: рисовые поля, тихие улицы и метраж, который у побережья стоит вдвое дороже. Обратная сторона — до пляжа и кафе на берегу ехать 12–15 минут на байке.

Zamaya: ряд вилл со стороны рисовых полей
Canggu · Badung · Jl. Poh Gading
  • Пляж Berawa≈ 4,7 км
  • Ближайший магазин≈ 660 м
  • Кафе Nextdoor Coffee and Kitchen≈ 750 м
  • Аэропорт Денпасар≈ 50 мин

Внутренний Canggu берут ради дома с участком и бассейном за деньги апартаментов у пляжа. Платят за это дорогой до океана каждый день.

Tibubeneng · Canggu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 71отель
  • 24ресторана
  • 14достопримечательностей
  • 7клиник
  • 7кафе
  • 5школ
  • 4магазина

Ближайшие места

  • Goddess Lashспа-салон · 519 м
  • De Chy Massageспа-салон · 609 м
  • Гравити Стретчинг Чангуспортзал · 612 м
  • Bali MMAспортзал · 636 м
  • UD Trisna Putraмагазин · 659 м
  • Pondok Gede Eco-Lodgeотель · 685 м
  • Pancing Baliмагазин · 714 м
  • Nextdoor Coffee and Kitchenресторан · 753 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Zamaya

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Zamaya?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По Zamaya сверяем лизхолд 25 + 25 лет и условия продления, зону по выписке RDTR и разрешение на строительство: заявление подано, номер есть, выписку по выданному документу запрашиваем до задатка.

Можно ли купить Zamaya дистанционно?

Да. Показ по Zoom, договор и документы — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Проект на стадии котлована, сдача заявлена на март 2027 года. График траншей запрашиваем под конкретную виллу и привязываем к этапам стройки, финальный платёж идёт против пакета документов.

Откуда цифры доходности?

Ставку берём по AirROI по Canggu с поправкой на тип: вилла на две спальни со своим бассейном в 4,7 км от пляжа, ниже вилл у Batu Bolong. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением, расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Что входит в цену Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000)?

Вилла 127 м² на участке 149 м², свой бассейн, патио с сандеком на крыше и меблировка: кухня, техника и мебель по спецификации застройщика. Спецификацию прикладываем к договору. Налоги сделки, нотариус и продление лизхолда в цену не входят — считаем их отдельно до задатка.

Можно ли сдавать виллу посуточно?

Для посуточной аренды нужна действующая лицензия (NIB), её выдают после акта ввода (SLF). Земля здесь в жилой зоне по данным базы листинга, поэтому зону сверяем выпиской RDTR до задатка. Пока лицензии нет, считаем доход по долгосрочной аренде, а не по посуточной.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →