Недвижимость на Бали для россиян: право, деньги и отчётность

Полная собственность на землю, Hak Milik, иностранцу недоступна. Это не формальность: статья 26 закона об основах аграрного строя 1960 года прямо объявляет ничтожной сделку, направленную на передачу Hak Milik иностранцу. Номинальные соглашения — когда земля записана на местного «друга» — оцениваются как ничтожные по статьям 1320 и 1337 гражданского кодекса.

Иностранцу-физлицу доступны три конструкции: Hak Pakai — право пользования на 30 лет с продлением на 20 и обновлением ещё на 30; Hak Sewa — аренда здания; и собственность на юнит в кондоминиуме. Четвёртый вариант — владение через PT PMA, которая держит землю на праве HGB.

Вид на жительство для покупки не обязателен. По приказу ATR/BPN 1241/2022 достаточно одного из документов: визы, паспорта или разрешения на проживание, выданного миграционным органом. Ограничения там же: не более одного участка на человека или семью и не более 2 000 квадратных метров земли.

Источник: UUPA 5/1960; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022

В 2025 году Бали принял 6 948 754 иностранных туриста, на 9,72% больше, чем годом раньше. Россия в этом потоке — двенадцатое место: 204 130 человек, 2,94% прибытий, рост на 25,93% к 2024 году. Для сравнения, Австралия даёт 1 628 459 человек и 23,44%.

Сколько россиян живёт на острове постоянно, официально не публикуется: иммиграция не раскрывает разбивку действующих KITAS и KITAP по гражданствам. Любая цифра «столько-то тысяч русских на Бали» в сети — оценка, а не статистика, и мы её не приводим.

Что известно точно: за первое полугодие 2026 года с Бали депортировали 342 иностранца всех гражданств. Основания — превышение срока пребывания, работа без разрешения и нарушение цели визы, а не покупка недвижимости.

Источник: BPS Провинции Бали, релиз 02.02.2026; Статистика туризма Бали 2025, Dinas Pariwisata

Главное заблуждение, которое стоит снять: лимита Банка России «один миллион долларов в месяц» для граждан РФ больше нет. Ограничения на переводы за рубеж для граждан России и резидентов дружественных стран сняты с 8 декабря 2025 года. Часть ограничений для нерезидентов сохраняется и действует с 8 июня по 7 декабря 2026 года.

Отдельная история — наличные. Лимит снятия наличной валюты в России по счетам, открытым до 9 марта 2022 года, — 10 000 долларов, он продлён до 9 марта 2027-го, и комиссию за выдачу в пределах лимита банкам брать запрещено. На стороне Индонезии Банк Индонезии со 2 июня 2026 года ограничил покупку наличной валюты без документов-оснований до 25 000 долларов в месяц на участника — раньше было 50 000.

Какие именно российские банки сегодня проводят перевод в Индонезию и по каким тарифам — проверяемого ответа нет: условия у банков меняются часто, а списки на агрегаторах не первоисточник. Это тот случай, когда маршрут платежа подтверждают в своём банке перед сделкой, а не по статье в интернете.

Источник: Банк России, пресс-релизы 05.12.2025, 01.06.2026 и 01.09.2026; PADG BI 11/2026; DDTCNews

Внутри Индонезии все расчёты, наличные и безналичные, обязаны идти в рупиях — это закон 7/2011 и положение Банка Индонезии 17/3/PBI/2015. Исключения узкие: международная торговля, внешнее финансирование, валютные вклады, операции лицензированных банков. Санкция за нарушение — административный штраф до 1% суммы операции, но не более миллиарда рупий, плюс ограничение доступа к платёжной системе.

Практический вывод: договор, в котором цена зафиксирована в долларах и платёж идёт в долларах на индонезийский счёт, конфликтует с этим требованием. Цена в долларах как справочная — обычная практика, расчёт — в рупиях по курсу на дату платежа.

Курс имеет значение: JISDOR Банка Индонезии на 11 сентября 2026 года — 17 611 рупий за доллар. Рупия к доллару за год ослабла примерно на 6%, а к рублю — на 7,7%.

Источник: UU 7/2011; PBI 17/3/2015; Bank Indonesia JISDOR, 11.09.2026; PP 43/2015

С 2025 года валидация налога на переход права проходит только через систему Coretax: идентификационные номера покупателя и продавца должны быть в ней зарегистрированы, иначе валидация невозможна и сделка не регистрируется. Это чаще всего и тормозит сделки, которые «почти закрыты».

Нотариус-PPAT обязан подать акт и документы в земельное управление не позднее семи рабочих дней с даты составления акта — это статья 40 PP 24/1997. Общего нормативного срока «от задатка до сертификата» не существует: он складывается из проверки объекта, валидации налога, уплаты BPHTB и регистрации.

Дистанционная сделка возможна через доверенность. Индонезия участвует в Гаагской конвенции об апостиле с 4 июня 2022 года, Россия — с 1992-го, поэтому между двумя странами достаточно апостиля, консульская легализация не нужна. Требование присяжного перевода доверенности на индонезийский нормативным первоисточником мы подтвердить не смогли — это практика конкретного нотариуса, её уточняют заранее.

1. 01
   Проверить объект и продавца

   Реестры AHU, OSS, GISTARU и BPN. Право на землю, зонирование, PBG.

2. 02
   Завести NIK/NPWP в Coretax

   Без регистрации обеих сторон валидация налога не проходит.

3. 03
   Согласовать платёжную схему

   Рупии, маршрут перевода, роль нотариуса. Подтвердить в своём банке.

4. 04
   Подписать и подать

   PPAT подаёт акт в земельное управление в течение 7 рабочих дней.

Источник: DDTCNews, 15.06.2025; PP 24/1997 ст. 40; HCCH, таблица статуса конвенции № 12

Покупка недвижимости за рубежом сама по себе в российскую налоговую не сообщается. Сообщается всё, что вокруг неё: участие в иностранной компании, счёт в иностранном банке и движение денег по нему.

Сроки жёсткие. Уведомление об участии в иностранной организации — не позднее трёх месяцев с даты возникновения или изменения доли. Уведомление о контролируемой иностранной компании для физлиц — до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом. Уведомление об открытии, закрытии или изменении реквизитов зарубежного счёта — один месяц. Отчёт о движении денежных средств — до 1 июня следующего года; в 2026-м срок сдвинулся на 3 июня из-за выходных.

Освобождение от отчёта о движении средств есть, но условное: счёт в стране автообмена и оборот либо остаток не более 600 тысяч рублей за год — либо пребывание за пределами России больше 183 дней. Индонезия в перечне государств автообмена с ФНС есть, значит данные о счёте туда попадают.

Штраф за незаконную валютную операцию — от 20% до 40% суммы, и считается он по российскому праву, отдельно от индонезийской стороны сделки.

Источник: НК РФ ст. 25.14 (ред. 04.08.2026); 173-ФЗ ч. 2 ст. 12; приказ ФНС ЕД-7-17/883@ от 14.10.2025

Частые вопросы