Сколько стоит земля в Amed по типам участков?
Brighton делит предложения Amed по расположению и виду. Холмы и участки в глубине района стоят дешевле.
За близость к пляжу и удобный подъезд продавцы просят больше. Участки с широким пляжным фасадом образуют отдельную категорию.
Все суммы в таблице указаны за ар. Это цены предложения за октябрь 2026 года, а не сделки.
В сентябрьском обзоре Bali.Realestate и Magnum Estate оценивали квадратный метр в Rp 0,7–3,4 млн (≈ $ 40–190).
Сравнить с горной землёй поможет разбор Munduk. Обзор Amed и Candidasa знакомит с самими районами.
| Тип участка | Цена за ар | Источник |
|---|---|---|
| Холмы и глубина района | Rp 25–75 млн (≈ $ 1 400–4 200) | Brighton, октябрь 2026 |
| Вид на море | Rp 75–170 млн (≈ $ 4 200–9 600) | Brighton, октябрь 2026 |
| Туристическая зона с хорошим подъездом | Rp 120–275 млн (≈ $ 6 800–15 500) | Brighton, октябрь 2026 |
| У пляжа | Rp 200–450 млн (≈ $ 11 300–25 400) | Brighton, октябрь 2026 |
| Широкий фасад у пляжа | от Rp 300 млн (≈ $ 16 900) | Brighton, октябрь 2026 |
Источник: Brighton, октябрь 2026; Bali.Realestate и Magnum Estate через обзор Amed и Candidasa, сентябрь 2026; ДАННЫЕ__28-10.md, строки 32–33 и 40
Что показывает медиана Rumah123 по Amed?
Медиана Rumah123 выросла на 20,8% за шесть месяцев. В расчёт вошли 258 объявлений за двенадцать месяцев.
Площадка считает медиану по ценам предложения. В переданных данных её значения в рупиях нет.
Отдельные объявления показывают разброс цен внутри выборки. Считать по ним новую среднюю нельзя.
У большого участка с видом и небольшого пляжного лота разные условия. Сопоставляйте право, подъезд и RDTR.
| Пример | Цена за ар | Месяц |
|---|---|---|
| Участки у пляжа | Rp 295–375 млн (≈ $ 16 700–21 200) | Октябрь 2026 |
| Холм с видом | Rp 175 млн (≈ $ 9 900) | Октябрь 2026 |
| Участок 1,5 га с видом | Rp 75 млн (≈ $ 4 200) | Октябрь 2026 |
| Пляжный участок 5 050 м² | Rp 650 млн (≈ $ 36 700) | Октябрь 2026 |
Источник: Rumah123, Amed, октябрь 2026; ДАННЫЕ__28-10.md, строка 34
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Почему оценки Sidemen так сильно различаются?
Brighton разделяет обычные участки, лоты у дороги и премиальные виды. Верхняя оценка доходит до Rp 2 млрд (≈ $ 113 000) за ар.
Rumah123 собрал более ранние массовые объявления. Там диапазон заканчивается на Rp 355 млн (≈ $ 20 100).
В мае 2025 года площадка называла медиану стабильной. Этот вывод касается только её собственной выборки.
Источники описывают разные выборки и даты. Премиальные виды Brighton несопоставимы с массовой выборкой Rumah123.
Картину по острову дополняет обзор цен на землю Бали. Одна оценка не заменяет другую.
| Выборка | Цена за ар | Источник и дата |
|---|---|---|
| Жильё и сельское хозяйство | Rp 150–350 млн (≈ $ 8 500–19 800) | Brighton, октябрь 2026 |
| У дороги | Rp 400–800 млн (≈ $ 22 600–45 200) | Brighton, октябрь 2026 |
| Вид на рисовые поля или гору, премиальный сегмент | Rp 1–2 млрд (≈ $ 56 500–113 000) | Brighton, октябрь 2026 |
| Массовые объявления, n = 50 | Rp 85–355 млн (≈ $ 4 800–20 100) | Rumah123, май 2025 |
Источник: Brighton, Tanah dijual di Sidemen, октябрь 2026; Rumah123, Sidemen, май 2025; ДАННЫЕ__28-10.md, строки 37–39
Что показывают лизхолд и старое пляжное объявление?
Bali Home Immo публикует два предложения лизхолда на восточном побережье. Срок аренды указан в каждом объявлении.
Источник не уточняет, покрывает ли цена весь срок. Поэтому пересчитать её на год нельзя.
У продавца нужно уточнить срок, полную сумму и график платежей. Право продления проверяют отдельно в договоре.
В Exotiq есть только старый пример от января 2024 года. Участок 2 776 м² в Amed предлагался как фрихолд. Цена составляла Rp 220 млн (≈ $ 12 400) за ар.
Этот лот не отражает текущий уровень цен. Он служит только датированным примером отдельного предложения.
| Участок | Цена за ар | Условие |
|---|---|---|
| Cucukan Beach, 8 аров | около Rp 810 млн (≈ $ 45 800) | Лизхолд, срок в объявлении |
| Прибрежный массив, 54,7 ара | около Rp 420 млн (≈ $ 23 700) | Лизхолд, срок в объявлении |
Источник: Bali Home Immo, восточное побережье, октябрь 2026; Exotiq, январь 2024; ДАННЫЕ__28-10.md, строки 35–36
Что показывает каталог Karangasem и Amed?
В каталоге востока 13 объектов: шесть вилл, пять апартаментов и два Joglo. Проданные объекты исключены.
Медиана по 13 объектам — Rp 4,425 млрд (≈ $ 250 000). Она относится к смешанному каталогу, а не к пустой земле.
В выборку входят апартаменты, поэтому цена объекта не обязательно включает дом и участок. Сопоставлять эту медиану с диапазонами земли нельзя.
Для своего проекта посмотрите каталог вилл и расчёт площади участка.
| Показатель | Значение | n |
|---|---|---|
| Виллы | 6 юнитов | 6 |
| Апартаменты | 5 юнитов | 5 |
| Joglo | 2 юнита | 2 |
| Медиана цены объекта | Rp 4,425 млрд (≈ $ 250 000) | 13 |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; ДАННЫЕ__28-10.md, строка 41
Как иностранцу купить землю на востоке Бали?
Иностранец может оформить лизхолд или фрихолд через свою PT PMA. Компания получает право HGB на 30+20+30 лет.
Hak Milik доступен только гражданам Индонезии. Иностранец не может лично оформить такой фрихолд.
До задатка проверьте RDTR, сертификат, законный подъезд и воду. Границы участка должны совпадать с документами.
Независимые нотариус PPAT и юрист проверяют конкретную сделку. Вместе с договором они изучают и условия лизхолда.
Порядок проверки описан в статье «Как проверить землю на Бали».
Источник: Методика Rise Real Bali; ДАННЫЕ__28-10.md, строки 1–5
Что это значит для покупателя
- За ар в глубине Amed просят Rp 25–75 млн (≈ $ 1 400–4 200).
- За ар у пляжа в Amed просят Rp 200–450 млн (≈ $ 11 300–25 400).
- Для Sidemen нужны оба ориентира: Brighton и Rumah123 используют разные выборки и даты.
- Пересчитывать лизхолд Bali Home Immo на год нельзя, пока продавец не уточнит условия.
- Медиана смешанного каталога из 13 объектов Karangasem и Amed — Rp 4,425 млрд (≈ $ 250 000).
Частые вопросы
Что делать, если площадь указана в гектарах?
Сначала переведите гектары в квадратные метры. Чтобы получить ары, результат нужно разделить на 100.
Как проверить заявленный вид на море?
Запросите координаты и осмотрите конкретный участок. Вид соседнего лота ничего не подтверждает.
Что означает туристическая зона в тексте объявления?
Это описание продавца, а не подтверждение RDTR. Официальную зону проверяют по координатам до задатка.
Поможет ли общая медиана выбрать тип объекта?
Нет: медиана скрывает различия между типами объектов. Виллы, апартаменты и Joglo лучше сравнивать отдельно.
Почему старый пример нельзя использовать для торга?
Пример датирован январём 2024 года и относится к другому участку. Для торга нужны сопоставимые предложения с понятной датой.
Как подготовить список участков к осмотру?
Сгруппируйте лоты по праву и расположению. По каждому участку понадобятся площадь, подъезд, вода и вопросы продавцу.
Метод и источники
В основе исследования — цены предложения Brighton, Rumah123, Bali Home Immo, Exotiq, Bali.Realestate и Magnum Estate. Цены сделок не использовались. Пример Exotiq сохранён только с датой января 2024 года. Ставки лизхолда не пересчитывались на год без уточнения условий у продавца. Каталог Rise Real Bali исключает проданные объекты и объекты Lombok, Sumba и Sumbawa; срез — 24 октября 2026. Курс — 17 700 Rp за $ 1. Медианы публикуются только при n ≥ 10. Один ар равен 100 м². Все ориентиры не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/zemlya-na-vostoke-bali.csv
- Brighton, Amed и Sidemen, октябрь 2026
- Rumah123, Amed, октябрь 2026
- Rumah123, Sidemen, май 2025
- Bali Home Immo, восточное побережье, октябрь 2026
- Exotiq, январь 2024
- Bali.Realestate и Magnum Estate через обзор Amed и Candidasa, сентябрь 2026
- Rise Real Bali, Airtable Units, октябрь 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
