Сколько земли занимает вилла с разным числом спален?
В каталоге 292 виллы с указанной площадью участка. Проданные объекты и предложения на других островах не входят в выборку.
Медианный участок растёт со 100 м² для одной спальни до 420 м² для четырёх.
У вилл с пятью и более спальнями медиана достигает 600 м². В этой группе шестнадцать объектов.
Приватный бассейн есть не у каждой виллы, поэтому для него в таблице отведена отдельная колонка.
Каталожная медиана даёт ориентир по земле, но размеры бассейна и террасы нужно задать в архитектурном проекте.
| Спальни | n | Медиана участка | P25–P75 участка | Медиана жилой площади | Приватный бассейн | Медиана цены |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 53 | 100 м² | 67–130 м² | 63 м² | 21 из 53 | Rp 2,832 млрд (≈ $ 160 000) |
| 2 | 124 | 140 м² | 110–205 м² | 122 м² | 68 из 124 | Rp 5,080 млрд (≈ $ 287 000) |
| 3 | 74 | 248 м² | 171–327 м² | 197 м² | 29 из 74 | Rp 7,651 млрд (≈ $ 432 250) |
| 4 | 25 | 420 м² | 324–492 м² | 251 м² | 9 из 25 | Rp 12,558 млрд (≈ $ 709 500) |
| 5+ | 16 | 600 м² | 435–975 м² | 339 м² | 3 из 16 | Rp 25,311 млрд (≈ $ 1 430 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; ДАННЫЕ, раздел D, строки 45–52
Почему жилая площадь не равна пятну застройки?
По 290 виллам медианное отношение жилой площади к участку составляет 0,8.
Не путайте его с коэффициентом KDB: жилая площадь суммирует этажи, а площадь участка считается отдельно.
У двухэтажного дома жилая площадь может превышать пятно застройки.
Для проекта сначала определяют пятно дома, а затем применяют KDB конкретного участка.
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; ДАННЫЕ, раздел D, строка 52
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Что задают KDB, KDH и ограничение высоты?
KDB показывает, какую долю участка разрешено застроить. Значение для конкретной зоны задаёт RDTR.
В RTRW Badung на 2025–2045 годы для разных зон указаны KDB 10%, 30%, 50% и 60%.
Для KDH, то есть зелёной части участка, предусмотрен диапазон 15–75%.
Это нормы разных зон. Покупатель не выбирает значение по своему усмотрению.
Точные нормы проверяют в RDTR и справке KKPR/КRK по координатам участка.
По оценке tarubali, высота обычно ограничена 15 метрами, то есть примерно тремя этажами.
Нормы разобраны в проверке RDTR.
| Параметр | Значение | Источник или место проверки |
|---|---|---|
| KDB | 10%, 30%, 50%, 60% в разных зонах | RTRW Badung 2025–2045; точно в RDTR и KKPR/КRK |
| KDH | 15–75% в разных зонах | RTRW Badung 2025–2045; точно в RDTR и KKPR/КRK |
| Высота | Обычно до 15 м, около трёх этажей | tarubali, декабрь 2025 |
Источник: RTRW Badung 2025–2045, Perda Kabupaten Badung № 4/2025 от 21.04.2025; tarubali, декабрь 2025; ДАННЫЕ, раздел D, строка 53
Как посчитать участок под дом с пятном 120 м²?
Допустим, пятно застройки дома равно 120 м², а зона участка пока не выбрана.
При KDB 50% получаем 120 ÷ 0,5 = 240 м², то есть 2,4 ара.
При KDB 30% нужно уже 400 м², или 4 ара.
Бассейн, терраса и парковка займут дополнительное место за пределами пятна дома.
Часть покрытий может не входить в KDH, поэтому это проверяют для конкретного RDTR.
Итоговые 2,4 или 4 ара описывают дом, но не полную планировку участка.
Источник: Расчёт Rise Real Bali; RTRW Badung 2025–2045, Perda № 4/2025; ДАННЫЕ, раздел D, строка 54
Сколько заложить на землю и строительство?
Brighton называет для Canggu ставку лизхолда Rp 25–45 млн (≈ $ 1 400–2 500) за ар в год.
За пять аров на 25 лет придётся заплатить Rp 3,125–5,625 млрд (≈ $ 176 600–317 800). Это только аренда; строительство оплачивают отдельно.
Нижняя граница: 5 × 25 × Rp 25 млн (≈ $ 1 400) = Rp 3,125 млрд (≈ $ 176 600).
Верхняя: 5 × 25 × Rp 45 млн (≈ $ 2 500) = Rp 5,625 млрд (≈ $ 317 800).
Ставку, срок, график платежей и условия продления проверяют в конкретном договоре.
Строительство считают отдельно по смете виллы.
Готовые предложения есть в каталоге. Общий бюджет удобно собрать в калькуляторе.
Источник: Brighton, февраль 2026; расчёт Rise Real Bali по годовой ставке; ДАННЫЕ, раздел D, строка 55
Как иностранцу купить участок под виллу?
Иностранный покупатель может оформить лизхолд или фрихолд через свою PT PMA.
Компания получает HGB на 30+20+30 лет, тогда как Hak Milik доступен только гражданам Индонезии.
До задатка нужно проверить RDTR, сертификат, законный подъезд и воду.
Сделку разбирают независимые нотариус PPAT и юрист.
Порядок проверки приведён в инструкции по проверке земли.
Цены по районам поможет сопоставить общий обзор земли.
Для сравнения локаций пригодятся разборы Munduk и севера Бали.
Источник: Методика покупки Rise Real Bali; ДАННЫЕ, раздел D, строки 53–55
Что это значит для покупателя
- Ориентиры по медианному участку: 1 спальня — 100 м², 2 — 140 м², 3 — 248 м², 4 — 420 м².
- По 290 виллам медианное отношение жилой площади к участку равно 0,8.
- Для пятна 120 м² нужно 2,4 ара при KDB 50% или 4 ара при KDB 30%.
- Лизхолд пяти аров в Canggu на 25 лет обойдётся в Rp 3,125–5,625 млрд (≈ $ 176 600–317 800).
- После проверки RDTR в расчёт добавляют бассейн, террасу и парковку.
Частые вопросы
Что означает диапазон P25–P75?
Диапазон охватывает среднюю половину выборки. Остальные участки меньше нижней границы или больше верхней.
Можно ли купить участок меньше каталожной медианы?
Да, если план дома и нормы зоны это допускают. Медиана описывает каталог, но не задаёт минимальный размер участка.
Почему форма участка важна при той же площади?
На узком или неправильном участке сложнее разместить дом, подъезд и бассейн. Их планируют вместе.
Когда запрашивать KKPR/КRK?
Запросите документ до задатка и начала проектирования. Он поможет подтвердить параметры конкретного участка.
Что уточнить о бассейне в проекте?
В проекте нужны размеры чаши, террасы и технической зоны. Все эти элементы размещают на общем плане участка.
Когда считать наружные работы для виллы?
Наружные работы закладывают в бюджет до покупки, вместе с первой схемой участка. Тогда бассейн, подъезд и парковка сразу попадут в смету.
Как сопоставить свой проект с готовой виллой?
Для сравнения берут одинаковое число спален, площади и комплектацию. В стоимость проекта включайте землю, дом и наружные работы.
Метод и источники
В исследовании использованы каталог Rise Real Bali, RTRW Badung 2025–2045, tarubali и ставка Brighton для Canggu. Все цены — цены предложения, а не совершённых сделок. Курс — 17 700 Rp за $ 1. Медианы публикуются только при n ≥ 10. Один ар равен 100 м². Все ориентиры не являются офертой. Данные одной таблицей: /assets/reports/skolko-arov-nuzhno-pod-villu.csv
- Rise Real Bali, Airtable Units, октябрь 2026
- RTRW Badung 2025–2045, Perda Kabupaten Badung № 4/2025 от 21.04.2025
- Портал tarubali, декабрь 2025
- Brighton, февраль 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
