Сколько стоит вилла в Nusa Dua по каталогу?
Медиана всей выборки — Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000). Это середина предложения, а не средняя цена с учётом дорогих объектов.
Средняя половина вилл стоит Rp 3,49–8,26 млрд (≈ $ 197 000–467 000). Нижняя граница выборки — Rp 1,95 млрд (≈ $ 110 000), верхняя — Rp 25,91 млрд (≈ $ 1 464 000).
Медианная площадь виллы — 102,5 м². Участок указан только у 11 вилл, его медиана — 86,8 м².
| Показатель | Значение | База |
|---|---|---|
| Медианная цена | Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000) | 42 вилл |
| Средняя половина цен | Rp 3,49–8,26 млрд (≈ $ 197 000–467 000) | от первого до третьего квартиля |
| Полный диапазон | Rp 1,95–25,91 млрд (≈ $ 110 000–1 464 000) | 42 вилл |
| Медианная площадь | 102,5 м² | 42 вилл |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; district = Nusa Dua, type = Villa, проданные исключены
Во сколько раз вилла дороже апартаментов того же района?
Всего в Nusa Dua 105 объектов из 18 проектов. Апартаментов среди них 55, вилл — 42.
Медиана апартаментов — Rp 2,50 млрд (≈ $ 141 000). Медиана виллы выше примерно в 2,0 раза.
За разницу покупатель получает свой дом, отдельный вход и обычно больше комнат. Цены квартир подробно разобраны в исследовании апартаментов в Nusa Dua.
| Формат | Объектов | Медиана |
|---|---|---|
| Вилла | 42 | Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000) |
| Апартаменты | 55 | Rp 2,50 млрд (≈ $ 141 000) |
| Все форматы района | 105 | Rp 3,39 млрд (≈ $ 192 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; district = Nusa Dua
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Сколько спален чаще всего предлагают?
Самая большая группа — одна спальня, это 18 вилл с медианой Rp 3,48 млрд (≈ $ 196 000). Такая вилла близка к апартаментам по бюджету.
Двухспальных вилл 12, их медиана — Rp 5,77 млрд (≈ $ 326 000). Для семьи с ребёнком это самый частый выбор.
Трёх спален у семи вилл, четырёх — у трёх, поэтому для них даём только диапазон. Сравнить с островом поможет исследование двухспальных вилл.
| Спален | Вилл | Медиана или диапазон |
|---|---|---|
| 1 | 18 | медиана Rp 3,48 млрд (≈ $ 196 000) |
| 2 | 12 | медиана Rp 5,77 млрд (≈ $ 326 000) |
| 3 | 7 | Rp 4,09–15,74 млрд (≈ $ 231 000–889 000) |
| 4 | 3 | Rp 8,12–25,91 млрд (≈ $ 459 000–1 464 000) |
| 5 и 7 | 2 | Rp 12,39–16,37 млрд (≈ $ 700 000–925 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; медианы только при n ≥ 10
Почему почти все виллы в выборке ещё строятся?
Готовых вилл в выборке нет: 13 на этапе фундамента, 10 продаются до начала стройки. Ещё семь — на стадии коробки, две — на отделке, у десяти стадия не указана.
Покупка на ранней стадии обычно дешевле, но деньги работают позже. Медиана вилл на этапе фундамента — Rp 4,10 млрд (≈ $ 232 000).
Сроки аренды земли в основном 29–31 год. Фрихолд в выборке не указан ни у одной виллы, у десяти срок не заполнен.
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; поля stage и lease_years
Кому вилла в Nusa Dua подходит больше квартиры?
Nusa Dua — курортный район с охраняемой зоной ITDC и спокойным морем. Сюда едут семьи и гости на долгий отдых.
Вилла с двумя спальнями удобна для своей жизни и для сдачи семьям. Квартира проще в управлении, но гостей в ней меньше.
Доходность считаем только по канону сайта. В базовом сценарии это 10–12% годовых до расходов. После расходов на управление и содержание, 16–20% выручки, остаётся около 10%, у части объектов — около 8%.
Жизнь района описана в обзоре Nusa Dua. Сравнение с соседним Sanur — в статье для семьи.
Источник: Методика доходности Rise Real Bali
Как иностранцу купить виллу в Nusa Dua?
Иностранец покупает в лизхолд или оформляет фрихолд через собственную PT PMA. Компания получает право HGB на 30+20+30 лет, а Hak Milik доступен только гражданам Индонезии.
До задатка проверьте зону RDTR, сертификат, законный подъезд и воду на участке. У новостройки отдельно проверьте PBG и график платежей в договоре.
Сделку до подписания проверяют независимые нотариус PPAT и юрист. Подборка вариантов — в каталоге вилл, расходы владения посчитает калькулятор.
Источник: Методика покупки Rise Real Bali; юридическую структуру проверяют независимые специалисты
Что это значит для покупателя
- Вилла в Nusa Dua стоит примерно вдвое дороже квартиры того же района.
- Почти весь выбор — стройка, поэтому график платежей важнее скидки.
- Одна и две спальни дают 30 из 42 вилл каталога.
- Наличие бассейна уточняйте у продавца: в базе он указан у девяти вилл.
Частые вопросы
Есть ли в Nusa Dua готовые виллы?
В срезе каталога готовых вилл нет, все предложения на разных этапах стройки.
Можно ли купить виллу в Nusa Dua во фрихолд?
Только через свою PT PMA с правом HGB; в выборке фрихолд не указан.
Какой срок аренды земли встречается чаще?
Чаще всего 30 лет, затем 31 и 29 лет.
Сколько стоит однокомнатная вилла?
Медиана по 18 виллам — Rp 3,48 млрд (≈ $ 196 000).
Подходит ли район для семьи с детьми?
Да, спокойное море и курортная зона ITDC удобны для семейного отдыха.
Где посмотреть общий срез цен района?
В исследовании <a href="/analytics/nusa-dua-sanur-v-cifrah/" data-xl>Nusa Dua и Sanur в цифрах</a>.
Что спросить у застройщика первым?
График платежей, срок сдачи, PBG и условия продления аренды земли.
Метод и источники
Источник — Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24 октября 2026 года. Основная выборка: district = Nusa Dua, type = Villa; сравнение — все форматы Nusa Dua; проданные и объекты в Lombok, Sumba, Sumbawa исключены. Это цены предложения, а не завершённые сделки. Цены пересчитаны по курсу 17 700 Rp за $ 1 и округлены до 0,01 млрд Rp. Средняя половина — от первого до третьего квартиля, квартили рассчитаны методом inclusive. Медианы публикуются только при n ≥ 10, для меньших групп указан диапазон. Площадь в м², участок указан у 11 вилл. Названия 14 проектов заменены номерами P001 и далее. Цены ориентировочные, не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/kupit-villu-v-nusa-dua.csv
- Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026
- Курс сайта: 17 700 Rp за $ 1
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
