UNGASAN · ID RR-2777

Bali Balance Villas — вилла 3 спальни, 165 м², Ungasan

Вилла Queen в комплексе Bali Balance: 165 м² на участке 160 м², три спальни и три санузла, бассейн 16 м² и крыша-терраса 60 м². Унгасан, до Меласти 1,7 км по прямой. Форму и срок владения уточняем. Rp 6,73 млрд (≈ $ 380 000).

Юнит проекта Bali Balance Villas

  • Форма владения уточняется
  • Строится
  • Бассейн и крыша-терраса
  • 3спальни
  • 3санузла наверху и гостевой внизу
  • 165 м²жилая площадь
  • 160 м²участок
  • Уточняемформа и срок владения
  • Уточняемдата сдачи

Объект

Что это за проект

Вилла Queen — типология комплекса Bali Balance на Jl. Tunjung в Унгасане. До Меласти 1,7 км по прямой, до аэропорта около получаса. Улица жилая, пляжного трафика под окнами нет.

По материалам застройщика — 165 м² жилой площади на участке 160 м². Три спальни и три санузла на втором этаже, гостевой туалет на первом. Бассейн 16 м² и крыша-терраса 60 м² с внутренней лестницей. Крыша здесь не бонус, а вторая гостиная: в плотной застройке Унгасана вид открывается именно оттуда.

Форма и срок владения, зона и дата сдачи в материалах не раскрыты — запрашиваем до задатка. Цена типологии — Rp 6,73 млрд (≈ $ 380 000).

Расчёт по этому объекту

Доходность Bali Balance · Вилла Queen 3BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой вилле не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 3,36 млн (≈ $ 190) за ночь по Унгасану, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 11,9%≈ Rp 798 млн (≈ $ 45 078) в год при загрузке 65% и ставке Rp 3,4 млн (≈ $ 190) за ночь Чистыми 7,1%≈ Rp 479 млн (≈ $ 27 046) в год · окупаемость ≈ 14,0 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 798 млн (≈ $ 45 078)11,9% от цены · ставка Rp 3,4 млн (≈ $ 190), загрузка 65%
  • Управляющая компанияRp 144 млн (≈ $ 8 114)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 79,8 млн (≈ $ 4 508)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 95,7 млн (≈ $ 5 409)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 479 млн (≈ $ 27 046)7,1% от цены · окупаемость ≈ 14,0 лет
Сценарии загрузки: Bali Balance · Вилла Queen 3BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
55%осторожныйRp 675 млн (≈ $ 38 142)Rp 270 млн (≈ $ 15 257)Rp 405 млн (≈ $ 22 886)6,0%16,6 лет
65%базовыйRp 798 млн (≈ $ 45 078)Rp 319 млн (≈ $ 18 031)Rp 479 млн (≈ $ 27 046)7,1%14,0 лет
75%сильныйRp 921 млн (≈ $ 52 012)Rp 368 млн (≈ $ 20 805)Rp 552 млн (≈ $ 31 208)8,2%12,2 года

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 3,4 млн (≈ $ 190) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Ungasan средняя выручка на листинг Rp 2,6 млн (≈ $ 145), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Ungasan — 38,8% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 55% осторожный, 65% базовый, 75% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
EVERY Bali · Вилла L 3BR — 5,4% на счёте при 65%; EVERY Bali · Вилла S 2BR — 6,7% на счёте при 65%; EVERY Bali · Апартаменты 2BR — 6,2% на счёте при 65%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Bali Balance · Вилла Queen 3BR

  1. РезервацияДепозит, размер уточняем.
  2. ЭтапыТранши против этапов стройки — график запрашиваем под юнит.
  3. ПередачаФинальный платёж против пакета документов.

План оплаты застройщик в материалах не публикует — фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Ungasan

Плато над Melasti и Karma Beach: спокойнее Uluwatu, дешевле на входе, аэропорт в 25 минутах. Ставка по району Rp 2,6 млн (≈ $ 145) за ночь при загрузке 38,8%.

Bali Balance Villas: вилла с крышей-террасой среди пальм — рендер застройщика
Ungasan · Badung · Jl. Tunjung
  • Пляж Melasti≈ 1,7 км по прямой
  • Пляж Green Bowl≈ 2,3 км по прямой
  • Garuda Wisnu Kencana≈ 3,3 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 30 мин

Унгасан берут за цену входа и тишину: побережье то же, что у Улувату, а вход ниже. Обратная сторона — пешком тут не ходят, везде едут на байке.

Ungasan · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 4отеля
  • 2кафе
  • 1спа-салон

Ближайшие места

  • Villa Valeriaотель · 475 м
  • вилла нашаотель · 614 м
  • Prasana Villas by Arjaniотель · 689 м
  • Adhilokaотель · 697 м
  • Luwak koffeeкафе · 859 м
  • Ande cafe & moreкафе · 975 м
  • Villa Donpiотель · 1,0 км
  • Bali Sunyi Villa Aотель · 1,0 км

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Bali Balance · Вилла Queen 3BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке этой виллы?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. По вилле Queen запрашиваем договор по земле, форму и срок владения, выписку PBG и график стройки, сверяем зону по RDTR. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт и отдаём письменным заключением со списком того, что осталось открытым.

Можно ли купить виллу дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Вилла строится: транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке и присылаем фотоотчёт. Финальный платёж идёт против пакета документов, задаток без проверенных бумаг не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 3,36 млн (≈ $ 190) за ночь берём по AirROI по району Ungasan с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 55, 65 и 75%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Что входит в 165 м²?

По материалам застройщика это жилая площадь дома: три спальни с санузлами на втором этаже, гостиная с кухней и гостевой туалет на первом. Бассейн 16 м² и крыша-терраса 60 м² считаются отдельно, в жилую площадь не входят. Планировку и спецификацию отделки запрашиваем и прикладываем к договору.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →