PERERENAN · ID RR-3127

TAO Club House — студия 28 м² в апарт-комплексе, Pererenan

Студия 28 м² в TAO Club House: отделка и мебель под ключ, кухня, санузел, вариант с балконом. Бассейн 25 метров, ресторан и спортзал — внутри комплекса, аренду ведёт Ribas Hotel Group. Лизхолд 25 + 25 лет, от Rp 1,70 млрд (≈ $ 95 846).

Юнит проекта TAO Club House · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 25 + 25 лет
  • Стройка
  • Управление Ribas Hotels
  • Бассейн 25 м
  • студияпланировка
  • 1санузел
  • 28 м²площадь
  • 25 мобщий бассейн
  • Leasehold25 + 25 лет
  • Q3 2027сдача

Объект

Что это за объект

Студия 28 м² — базовая типология TAO Club House. Спальная зона, кухня с техникой, санузел и рабочее место в одном объёме; в части юнитов есть балкон. Отделка и меблировка идут под ключ, докупать после сдачи ничего не нужно. Два ценовых варианта отличаются этажом и наличием балкона: Rp 1,70 млрд (≈ $ 95 846) и Rp 1,78 млрд (≈ $ 100 484).

Формат рассчитан на короткую аренду под гостиничным управлением: гость заезжает на неделю-две, пользуется бассейном, рестораном и спортзалом комплекса. Для собственника это меньше операционных забот, чем с виллой, и ровнее загрузка.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,33 млн (≈ $ 75) за ночь — уровень студий под гостиничным оператором в Pererenan. Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 45% выручки: комиссия оператора, налоги, амортизация и содержание.

Расчёт по этому объекту

Доходность TAO Club House · Студия 28 м²: до расходов и на счёте

Застройщик заявляет 15–16% годовых и гарантию минимум 7% годовых первые три года по договору управления; первоисточником эти цифры не подтверждены. Ниже — наш расчёт: комиссия оператора, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 20,0%≈ Rp 339 млн (≈ $ 19 162) в год при загрузке 70% и ставке Rp 1,3 млн (≈ $ 75) за ночь Чистыми 11,0%≈ Rp 187 млн (≈ $ 10 539) в год · окупаемость ≈ 9,1 года
  • Доход с аренды до расходовRp 339 млн (≈ $ 19 162)20,0% от цены · ставка Rp 1,3 млн (≈ $ 75), загрузка 70%
  • Комиссия оператораRp 78,0 млн (≈ $ 4 407)23% выручки · апарт-комплекс под гостиничным оператором
  • НалогиRp 33,9 млн (≈ $ 1 916)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 40,7 млн (≈ $ 2 300)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 187 млн (≈ $ 10 539)11,0% от цены · окупаемость ≈ 9,1 года
Сценарии загрузки: TAO Club House · Студия 28 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 45%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 291 млн (≈ $ 16 425)Rp 131 млн (≈ $ 7 391)Rp 160 млн (≈ $ 9 034)9,4%10,6 лет
70%базовыйRp 339 млн (≈ $ 19 162)Rp 153 млн (≈ $ 8 623)Rp 187 млн (≈ $ 10 539)11,0%9,1 года
80%сильныйRp 388 млн (≈ $ 21 900)Rp 174 млн (≈ $ 9 855)Rp 213 млн (≈ $ 12 045)12,6%8,0 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Застройщик заявляет 15–16% годовых и гарантию минимум 7% годовых первые три года по договору управления; первоисточником эти цифры не подтверждены. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,3 млн (≈ $ 75) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pererenan средняя выручка на листинг Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pererenan — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
45% выручки: резортный оператор 23%, налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
TAO Club House · Студия 39 м² — 10,3% на счёте при 70%; Elysium eco-city · Студия 27 м² — 9,5% на счёте при 70%; Elysium eco-city · Апартаменты 2BR — 8,0% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты TAO Club House · Студия 28 м²

  1. РезервацияБронь юнита: он снимается с продажи на время проверки документов.
  2. Первый взнос 40%Платим после нотариального договора и чистого due diligence.
  3. Беспроцентная рассрочкаОстаток помесячно или поквартально до сдачи, без процентов.
  4. ПередачаФинальный платёж против акта приёмки и пакета документов.

Оффер застройщика: первый взнос 40%, остаток беспроцентной рассрочкой, скидка 3% при оплате сразу. Доли и сроки фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Pererenan · Badung

Те же пляжи и сёрф-споты, что в Canggu, но тише и просторнее. Загрузка по району 45–48% — выше ядра, потому что предложение пока не догнало спрос. Обратная сторона: стройка идёт быстро и окно закрывается.

TAO Club House · Студия 28 м²: бассейн на крыше с видом на океан
Pererenan · Badung · Mengwi
  • Океан2,4 км
  • Пляж Pererenan≈ 8 мин
  • Центр Canggu≈ 12 мин
  • Супермаркет и кафе3–5 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 50 мин

Pererenan берут за баланс: сёрф и кафе Canggu рядом, а плотность застройки и трафик заметно ниже.

Pererenan · Badung · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 22ресторана
  • 22отеля
  • 5кафе
  • 4магазина
  • 3достопримечательности
  • 2клиники
  • 2спортзала

Ближайшие места

  • The Pizzas - Pererenanресторан · 88 м
  • Burger Brother's Bali - Pererenanресторан · 145 м
  • Villa Sabana Pererenanотель · 155 м
  • Villa Zanayaотель · 160 м
  • INDOMARET - PERERENAN (FQZZ)магазин · 170 м
  • Pura Ciwa Batan Poleдостопримечательность · 187 м
  • Pura Petitengetдостопримечательность · 191 м
  • Villa Nadiaотель · 193 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про TAO Club House · Студия 28 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в TAO Club House · Студия 28 м²?

Ноль. Вы платите прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт: читаем договор аренды земли, сверяем зону по RDTR и OSS, поднимаем выписку PBG. Список открытых вопросов отдаём письменно, до первого платежа.

Можно ли купить TAO Club House · Студия 28 м² дистанционно?

Да. Показ ведём по Zoom с живой камерой на площадке: обходим участок, заходим в юнит, показываем виды и подъезд. Договор подписываем через нотариуса по доверенности, деньги идут по банковской цепочке. Приёмку берём на себя: снимаем видео, фиксируем недоделки и держим последний транш до их устранения. Ключи передаём управляющей компании. Приезжать на остров необязательно.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по Pererenan с поправкой на тип и площадь. Загрузку — по сегменту с профессиональным управлением, три сценария от осторожного до сильного. Расходы закладываем в выручку по нашей модели. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Чем отличаются два варианта студии 28 м² в TAO Club House?

Площадь одинаковая, разница в этаже и балконе. Вариант с балконом идёт по Rp 1,70 млрд (≈ $ 95 846), вариант без — по Rp 1,78 млрд (≈ $ 100 484). Шахматка партнёрского кабинета показывает не все лоты проекта, поэтому конкретный номер и этаж запрашиваем у застройщика под бронь.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →