PERERENAN · ID RR-5739

Tumbak Bayuh by Kaluna — вилла 1BR, 35 м², Pererenan

Вилла с одной спальней, 35 м², в Pererenan стоит Rp 1,60 млрд (≈ $ 89 500): лизхолд 30 + 20 лет, сдача — ноябрь 2027. Двухуровневая вилла 35 м² на участке 42 м²: одна спальня, кухня-гостиная и свой двор с бассейном за раздвижным остеклением. Лизхолд 30+20 лет, сдача в ноябре 2027. Самый доступный вход в проекте.

Юнит проекта Tumbak Bayuh by Kaluna · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 + 20 лет
  • Строится
  • Двор с бассейном
  • 1спальня
  • 35 м²площадь
  • 42 м²участок
  • Leasehold30 + 20 лет
  • Ноя 2027сдача

Объект

Что это за объект

Вилла с одной спальней — младший юнит Tumbak Bayuh: 35 м² под крышей и двор с бассейном на участке 42 м². Внизу кухня, столовая и гостиная, наверху спальня с гардеробной зоной и отдельная ванная. Стеклянная стена открывает гостиную во двор, так что бассейн работает как вторая комната.

Гость такого формата — пара или удалённый работник на две-четыре недели. Вилла сдаётся semi-furnished: кухня, сантехника и бассейн от застройщика, мебель и технику ставит покупатель. Налог на аренду 10% идёт сверх цены, расход закладываем в бюджет входа.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,24 млн (≈ $ 70) за ночь — уровень небольших вилл с одной спальней в Pererenan. Базовый сценарий загрузки 40%, осторожный 30%, сильный 50%. Операционные расходы — 16% выручки. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 152 млн (≈ $ 8 600) в год, 9,5% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявляет. Ниже — наш расчёт: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 11,3%≈ Rp 181 млн (≈ $ 10 100) в год при загрузке 40% и ставке Rp 1,2 млн (≈ $ 69) за ночь Чистыми 9,5%≈ Rp 152 млн (≈ $ 8 480) в год · окупаемость ≈ 10,6 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 181 млн (≈ $ 10 100)11,3% от цены · ставка Rp 1,2 млн (≈ $ 69), загрузка 40%
  • Операционные расходыRp 28,9 млн (≈ $ 1 620)16% выручки
  • Остаётся на счётеRp 152 млн (≈ $ 8 480)9,5% от цены · окупаемость ≈ 10,6 лет
Сценарии загрузки: Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 16%На счёте% от ценыОкупаемость
30%осторожныйRp 136 млн (≈ $ 7 570)Rp 21,7 млн (≈ $ 1 210)Rp 114 млн (≈ $ 6 360)7,1%14,1 года
40%базовыйRp 181 млн (≈ $ 10 100)Rp 28,9 млн (≈ $ 1 620)Rp 152 млн (≈ $ 8 480)9,5%10,6 лет
50%сильныйRp 226 млн (≈ $ 12 600)Rp 36,2 млн (≈ $ 2 020)Rp 190 млн (≈ $ 10 600)11,8%8,4 года

Базовый сценарий — 40% загрузки при профессиональном управлении; осторожный 30%, сильный 50%.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,2 млн (≈ $ 69) — оценка Rise Real Bali по сопоставимым объектам района Pererenan с профессиональным управлением, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 30% осторожный, 40% базовый, 50% сильный.
Расходы
16% выручки — операционные расходы объекта.
Сравнимые объекты
Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR — 10,0% на счёте при 40%; Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR — 9,2% на счёте при 45%; TAO Club House · Студия 28 м² — 10,1% на счёте при 42%.
Отчёты и данные
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку

Условия

План оплаты Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR

  1. РезервацияДепозит 10% от цены виллы.
  2. ЭтапыРассрочка по стадиям стройки: 30%, 20%, 15%, 15% и 10%. Названия этапов запрашиваем под лот.
  3. ПередачаПоследний платёж против пакета документов и приёмки виллы.

Цены в прайсе — за наличный расчёт. Рассрочка дороже на 1,5–5%, налог на аренду 10% платится сверх цены. Возможна банковская гарантия с админсбором 1%.

Локация

Локация: Tumbak Bayuh · Pererenan

Тихая жилая сторона севернее пляжей Pererenan: меньше шума, чем на Batu Bolong, но до кафе и моря нужен байк. Район выбирают за ритм жизни и цену входа ниже Canggu.

Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR: двор виллы с бассейном и раздвижной стеклянной стеной в гостиную
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Пляж Pererenan≈ 3,6 км по прямой
  • Пляж Batu Bolong≈ 3,1 км по прямой
  • Tanah Lot≈ 6,1 км по прямой
  • Seminyak · Petitenget≈ 5,9 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 14 км по прямой

Цена входа здесь ниже, чем в центре Canggu, и вилла получает свой бассейн. Обратная сторона — до пляжа и ресторанов без машины или байка не дойти.

Tumbak Bayuh · Pererenan · карта Google

Разбор района и все объекты

Прямые ответы

Вопросы про Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По вилле 1BR проверяем лизхолд 30 + 20 лет и зону участка по RDTR, запрашиваем номер PBG и юрлицо. Налог на аренду 10% в цену не входит — считаем его отдельно.

Можно ли купить Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR дистанционно?

Да. Показ по Zoom, договор и платежи — дистанционно через нотариуса и доверенность. Вилла 1BR строится, сдача заявлена на ноябрь 2027. Платежи идут траншеями по стадиям стройки, этапы проверяем на площадке, финальный платёж делаем против пакета документов и приёмки. Приёмка объекта — на нашей стороне.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь, около Rp 1,24 млн (≈ $ 70), берём по сопоставимым объектам района Pererenan с поправкой на тип. Базовую загрузку 40% — по нашему сегменту с профессиональным управлением. Операционные расходы — 16% выручки. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →
Дмитрий РоговБрокер · Rise Real Bali
На связи

Здравствуйте! Прислать полный прайс и план оплаты по Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR?

Оставьте телефон — пришлём сегодня, с расчётом дохода на счёте.