PERERENAN · ID RR-5740

Tumbak Bayuh by Kaluna — вилла 2BR, 69,5 м², Pererenan

Вилла с двумя спальнями, 69,5 м², в Pererenan стоит Rp 2,29 млрд (≈ $ 127 800): лизхолд 30 + 20 лет, сдача — ноябрь 2027. Вилла 69,5 м² на участке 48 м²: две спальни наверху, кухня и гостиная внизу, во дворе свой бассейн. Лизхолд 30+20 лет, сдача в ноябре 2027, три лота в продаже.

Юнит проекта Tumbak Bayuh by Kaluna · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 + 20 лет
  • Строится
  • Двор с бассейном
  • 2спальни
  • 69,5 м²площадь
  • 48 м²участок
  • Leasehold30 + 20 лет
  • Ноя 2027сдача

Объект

Что это за объект

Вилла с двумя спальнями — основной формат проекта: три лота из шести. Строение 69,5 м² стоит на участке 48 м², двор с бассейном отделён от гостиной стеклянной стеной. Спальни на втором уровне, внизу кухня со столом на всю семью.

Формат для двух пар или семьи с детьми на отпуск и для долгих заездов. Отделка semi-furnished: кухня, сантехника и бассейн включены, мебель и технику выбирает покупатель. Малый участок — плата за невысокий вход: бюджет 2BR заметно скромнее вилл с большим двором.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,86 млн (≈ $ 105) за ночь — сопоставимые виллы с двумя спальнями района, ставка снижена из-за малого двора. Базовый сценарий загрузки 40%, осторожный 30%, сильный 50%. Операционные расходы — 16% выручки. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 228 млн (≈ $ 12 900) в год, 10,0% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявляет. Ниже — наш расчёт: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 11,8%≈ Rp 271 млн (≈ $ 15 100) в год при загрузке 40% и ставке Rp 1,9 млн (≈ $ 104) за ночь Чистыми 10,0%≈ Rp 228 млн (≈ $ 12 700) в год · окупаемость ≈ 10,0 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 271 млн (≈ $ 15 100)11,8% от цены · ставка Rp 1,9 млн (≈ $ 104), загрузка 40%
  • Операционные расходыRp 43,4 млн (≈ $ 2 420)16% выручки
  • Остаётся на счётеRp 228 млн (≈ $ 12 700)10,0% от цены · окупаемость ≈ 10,0 лет
Сценарии загрузки: Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 16%На счёте% от ценыОкупаемость
30%осторожныйRp 204 млн (≈ $ 11 400)Rp 32,6 млн (≈ $ 1 820)Rp 171 млн (≈ $ 9 540)7,5%13,4 года
40%базовыйRp 271 млн (≈ $ 15 100)Rp 43,4 млн (≈ $ 2 420)Rp 228 млн (≈ $ 12 700)10,0%10,0 лет
50%сильныйRp 339 млн (≈ $ 18 900)Rp 54,3 млн (≈ $ 3 030)Rp 285 млн (≈ $ 15 900)12,4%8,0 лет

Базовый сценарий — 40% загрузки при профессиональном управлении; осторожный 30%, сильный 50%.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 1,9 млн (≈ $ 104) — оценка Rise Real Bali по сопоставимым объектам района Pererenan с профессиональным управлением, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 30% осторожный, 40% базовый, 50% сильный.
Расходы
16% выручки — операционные расходы объекта.
Сравнимые объекты
Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR — 9,5% на счёте при 40%; Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR — 9,2% на счёте при 45%; TAO Club House · Студия 28 м² — 10,1% на счёте при 42%.
Отчёты и данные
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку

Условия

План оплаты Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR

  1. РезервацияДепозит 10% от цены виллы.
  2. ЭтапыРассрочка по стадиям стройки: 30%, 20%, 15%, 15% и 10%. Названия этапов запрашиваем под лот.
  3. ПередачаПоследний платёж против пакета документов и приёмки виллы.

Цены в прайсе — за наличный расчёт. Рассрочка дороже на 1,5–5%, налог на аренду 10% платится сверх цены. Возможна банковская гарантия с админсбором 1%.

Локация

Локация: Tumbak Bayuh · Pererenan

Тихая жилая сторона севернее пляжей Pererenan: меньше шума, чем на Batu Bolong, но до кафе и моря нужен байк. Район выбирают за ритм жизни и цену входа ниже Canggu.

Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR: двор виллы с двумя спальнями, бассейн и деревянный навес над террасой
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Пляж Pererenan≈ 3,6 км по прямой
  • Пляж Batu Bolong≈ 3,1 км по прямой
  • Tanah Lot≈ 6,1 км по прямой
  • Seminyak · Petitenget≈ 5,9 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 14 км по прямой

Цена входа здесь ниже, чем в центре Canggu, и вилла получает свой бассейн. Обратная сторона — до пляжа и ресторанов без машины или байка не дойти.

Tumbak Bayuh · Pererenan · карта Google

Разбор района и все объекты

Прямые ответы

Вопросы про Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По вилле 2BR проверяем лизхолд 30 + 20 лет и зону участка по RDTR, запрашиваем номер PBG и юрлицо. Рассрочка дороже наличной цены на 1,5–5%.

Можно ли купить Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR дистанционно?

Да. Показ по Zoom, договор и платежи — дистанционно через нотариуса и доверенность. Вилла 2BR строится, сдача заявлена на ноябрь 2027. Платежи идут траншеями по стадиям стройки, этапы проверяем на площадке, финальный платёж делаем против пакета документов и приёмки. Приёмка объекта — на нашей стороне.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь, около Rp 1,86 млн (≈ $ 105), берём по сопоставимым объектам района Pererenan с поправкой на тип. Базовую загрузку 40% — по нашему сегменту с профессиональным управлением. Операционные расходы — 16% выручки. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →
Дмитрий РоговБрокер · Rise Real Bali
На связи

Здравствуйте! Прислать полный прайс и план оплаты по Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR?

Оставьте телефон — пришлём сегодня, с расчётом дохода на счёте.