PERERENAN · ID RR-5741

Tumbak Bayuh by Kaluna — вилла 3BR, 101 м², Pererenan

Вилла с тремя спальнями, 101 м², в Pererenan стоит Rp 3,72 млрд (≈ $ 207 500): лизхолд 30 + 20 лет, сдача — ноябрь 2027. Вилла 101 м² на участке 83,5 м²: три спальни, просторная гостиная и двор с бассейном. Единственная вилла 3BR в проекте. Лизхолд 30+20 лет, сдача в ноябре 2027.

Юнит проекта Tumbak Bayuh by Kaluna · юнитов в каталоге: 3

  • Leasehold 30 + 20 лет
  • Строится
  • Двор с бассейном
  • 3спальни
  • 101 м²площадь
  • 83,5 м²участок
  • Leasehold30 + 20 лет
  • Ноя 2027сдача

Объект

Что это за объект

Вилла с тремя спальнями — старший формат Tumbak Bayuh и единственный в проекте: 101 м² на участке 83,5 м². Здесь двор заметно просторнее, чем у младших лотов, и бассейн вписан в него без тесноты. Цену 3BR в шахматке застройщика не нашли, поэтому сверяем её письменно.

Вилла подходит большой семье или паре пар на отпуск, а при сдаче — компаниям до шести гостей. Отделка semi-furnished: кухня, сантехника и бассейн включены, мебель покупатель ставит сам. Налог на аренду 10% идёт сверх цены.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 2,48 млн (≈ $ 140) за ночь — ближайший сопоставимый формат района — виллы с двумя спальнями, с поправкой вверх на метраж. Базовый сценарий загрузки 45%, осторожный 35%, сильный 55%. Операционные расходы — 16% выручки. На счёте при базовом сценарии остаётся около Rp 342 млн (≈ $ 19 300) в год, 9,2% от цены.

Расчёт по этому объекту

Доходность Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность в материалах не заявляет. Ниже — наш расчёт: управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 10,9%≈ Rp 407 млн (≈ $ 22 700) в год при загрузке 45% и ставке Rp 2,5 млн (≈ $ 138) за ночь Чистыми 9,2%≈ Rp 342 млн (≈ $ 19 100) в год · окупаемость ≈ 10,9 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 407 млн (≈ $ 22 700)10,9% от цены · ставка Rp 2,5 млн (≈ $ 138), загрузка 45%
  • Операционные расходыRp 65,1 млн (≈ $ 3 630)16% выручки
  • Остаётся на счётеRp 342 млн (≈ $ 19 100)9,2% от цены · окупаемость ≈ 10,9 лет
Сценарии загрузки: Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 16%На счёте% от ценыОкупаемость
35%осторожныйRp 317 млн (≈ $ 17 700)Rp 50,7 млн (≈ $ 2 830)Rp 266 млн (≈ $ 14 800)7,2%14,0 лет
45%базовыйRp 407 млн (≈ $ 22 700)Rp 65,1 млн (≈ $ 3 630)Rp 342 млн (≈ $ 19 100)9,2%10,9 лет
55%сильныйRp 497 млн (≈ $ 27 800)Rp 79,6 млн (≈ $ 4 440)Rp 418 млн (≈ $ 23 300)11,2%8,9 лет

Базовый сценарий — 45% загрузки при профессиональном управлении; осторожный 35%, сильный 55%.

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 2,5 млн (≈ $ 138) — оценка Rise Real Bali по сопоставимым объектам района Pererenan с профессиональным управлением, с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 35% осторожный, 45% базовый, 55% сильный.
Расходы
16% выручки — операционные расходы объекта.
Сравнимые объекты
Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 1BR — 9,5% на счёте при 40%; Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 2BR — 10,0% на счёте при 40%; TAO Club House · Студия 28 м² — 10,1% на счёте при 42%.
Отчёты и данные
Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку

Условия

План оплаты Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR

  1. РезервацияДепозит 10% от цены виллы.
  2. ЭтапыРассрочка по стадиям стройки: 30%, 20%, 15%, 15% и 10%. Названия этапов запрашиваем под лот.
  3. ПередачаПоследний платёж против пакета документов и приёмки виллы.

Цены в прайсе — за наличный расчёт. Рассрочка дороже на 1,5–5%, налог на аренду 10% платится сверх цены. Возможна банковская гарантия с админсбором 1%.

Локация

Локация: Tumbak Bayuh · Pererenan

Тихая жилая сторона севернее пляжей Pererenan: меньше шума, чем на Batu Bolong, но до кафе и моря нужен байк. Район выбирают за ритм жизни и цену входа ниже Canggu.

Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR: гостиная с лестницей на второй уровень и встроенными полками
Pererenan · Badung · Tumbak Bayuh
  • Пляж Pererenan≈ 3,6 км по прямой
  • Пляж Batu Bolong≈ 3,1 км по прямой
  • Tanah Lot≈ 6,1 км по прямой
  • Seminyak · Petitenget≈ 5,9 км по прямой
  • Аэропорт Денпасар≈ 14 км по прямой

Цена входа здесь ниже, чем в центре Canggu, и вилла получает свой бассейн. Обратная сторона — до пляжа и ресторанов без машины или байка не дойти.

Tumbak Bayuh · Pererenan · карта Google

Разбор района и все объекты

Прямые ответы

Вопросы про Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По вилле 3BR проверяем лизхолд 30 + 20 лет и зону участка по RDTR, запрашиваем номер PBG и юрлицо. Цену 3BR дополнительно сверяем с застройщиком письменно.

Можно ли купить Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR дистанционно?

Да. Показ по Zoom, договор и платежи — дистанционно через нотариуса и доверенность. Вилла 3BR строится, сдача заявлена на ноябрь 2027. Платежи идут траншеями по стадиям стройки, этапы проверяем на площадке, финальный платёж делаем против пакета документов и приёмки. Приёмка объекта — на нашей стороне.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь, около Rp 2,48 млн (≈ $ 140), берём по сопоставимым объектам района Pererenan с поправкой на тип. Базовую загрузку 45% — по нашему сегменту с профессиональным управлением. Операционные расходы — 16% выручки. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →
Дмитрий РоговБрокер · Rise Real Bali
На связи

Здравствуйте! Прислать полный прайс и план оплаты по Tumbak Bayuh by Kaluna · Вилла 3BR?

Оставьте телефон — пришлём сегодня, с расчётом дохода на счёте.