PERERENAN · ID RR-3134

TAO Club House — студия 39 м² с балконом или террасой, Pererenan

Апартаменты-студия, 39 м², в Pererenan стоят от Rp 2,30 млрд (≈ $ 130 166): лизхолд 25 + 25 лет, сдача — Q3 2027. Студия 39 м² в TAO Club House: вариант Superior с балконом и вариант Deluxe с террасой. Отделка под ключ, бассейн 25 метров и ресторан внутри комплекса, аренду ведёт Ribas Hotel Group. Лизхолд 25 + 25 лет.

Юнит проекта TAO Club House · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 25 + 25 лет
  • Стройка
  • Управление Ribas Hotels
  • Бассейн 25 м
  • студияпланировка
  • 1санузел
  • 39 м²площадь
  • 25 мобщий бассейн
  • Leasehold25 + 25 лет
  • Q3 2027сдача

Объект

Что это за объект

Студия 39 м² — старшая типология TAO Club House. Одиннадцать метров сверх базовой студии уходят в гостиную зону и в выход наружу: у Superior это балкон, у Deluxe — терраса. Цены Rp 2,30 млрд (≈ $ 130 166) и Rp 2,40 млрд (≈ $ 135 619) соответственно, отделка и мебель под ключ.

В аренде эти одиннадцать метров окупаются ставкой: гость платит за возможность сидеть на улице и за отдельную зону для работы. Для пары на месяц такой юнит уже сопоставим с односпальными апартаментами, а стоит дешевле.

Как считаем этот юнит. Ставку берём Rp 1,68 млн (≈ $ 95) за ночь — уровень просторных студий под гостиничным оператором в Pererenan. Базовый сценарий загрузки 70%, осторожный 60%, сильный 80%. Расходы — 45% выручки: комиссия оператора, налоги, амортизация и содержание.

Расчёт по этому объекту

Доходность TAO Club House · Студия 39 м²: до расходов и на счёте

Застройщик заявляет 15–16% годовых и гарантию минимум 7% годовых первые три года по договору управления; первоисточником эти цифры не подтверждены. Ниже — наш расчёт: комиссия оператора, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 18,6%≈ Rp 430 млн (≈ $ 24 272) в год при загрузке 70% и ставке Rp 1,7 млн (≈ $ 95) за ночь Чистыми 10,3%≈ Rp 236 млн (≈ $ 13 350) в год · окупаемость ≈ 9,8 лет
  • Доход с аренды до расходовRp 430 млн (≈ $ 24 272)18,6% от цены · ставка Rp 1,7 млн (≈ $ 95), загрузка 70%
  • Комиссия оператораRp 98,8 млн (≈ $ 5 583)23% выручки · апарт-комплекс под гостиничным оператором
  • НалогиRp 43,0 млн (≈ $ 2 427)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 51,6 млн (≈ $ 2 913)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 236 млн (≈ $ 13 350)10,3% от цены · окупаемость ≈ 9,8 лет
Сценарии загрузки: TAO Club House · Студия 39 м²
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 45%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 368 млн (≈ $ 20 805)Rp 166 млн (≈ $ 9 362)Rp 203 млн (≈ $ 11 443)8,8%11,4 года
70%базовыйRp 430 млн (≈ $ 24 272)Rp 193 млн (≈ $ 10 923)Rp 236 млн (≈ $ 13 350)10,3%9,8 лет
80%сильныйRp 491 млн (≈ $ 27 740)Rp 221 млн (≈ $ 12 483)Rp 270 млн (≈ $ 15 257)11,7%8,5 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Застройщик заявляет 15–16% годовых и гарантию минимум 7% годовых первые три года по договору управления; первоисточником эти цифры не подтверждены. Показываем как есть, в расчёт не берём.
Ставка за ночь
Rp 1,7 млн (≈ $ 95) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Pererenan средняя выручка на листинг Rp 3 млн (≈ $ 170), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Pererenan — 45–48% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
45% выручки: резортный оператор 23%, налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
TAO Club House · Студия 28 м² — 11,0% на счёте при 70%; Elysium eco-city · Студия 27 м² — 9,5% на счёте при 70%; Elysium eco-city · Апартаменты 2BR — 8,0% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты TAO Club House · Студия 39 м²

  1. РезервацияБронь юнита: он снимается с продажи на время проверки документов.
  2. Первый взнос 40%Платим после нотариального договора и чистого due diligence.
  3. Беспроцентная рассрочкаОстаток помесячно или поквартально до сдачи, без процентов.
  4. ПередачаФинальный платёж против акта приёмки и пакета документов.

Оффер застройщика: первый взнос 40%, остаток беспроцентной рассрочкой, скидка 3% при оплате сразу. Доли и сроки фиксируем в PPJB после проверки.

Локация

Локация: Pererenan · Badung

Те же пляжи и сёрф-споты, что в Canggu, но тише и просторнее. Загрузка по району 45–48% — выше ядра, потому что предложение пока не догнало спрос. Обратная сторона: стройка идёт быстро и окно закрывается.

TAO Club House · Студия 39 м²: лаунж у бассейна комплекса
Pererenan · Badung · Mengwi
  • Океан2,4 км
  • Пляж Pererenan≈ 8 мин
  • Центр Canggu≈ 12 мин
  • Супермаркет и кафе3–5 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 50 мин

Pererenan берут за баланс: сёрф и кафе Canggu рядом, а плотность застройки и трафик заметно ниже.

Pererenan · Badung · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 22ресторана
  • 22отеля
  • 5кафе
  • 4магазина
  • 3достопримечательности
  • 2клиники
  • 2спортзала

Ближайшие места

  • The Pizzas - Pererenanресторан · 88 м
  • Burger Brother's Bali - Pererenanресторан · 145 м
  • Villa Sabana Pererenanотель · 155 м
  • Villa Zanayaотель · 160 м
  • INDOMARET - PERERENAN (FQZZ)магазин · 170 м
  • Pura Ciwa Batan Poleдостопримечательность · 187 м
  • Pura Petitengetдостопримечательность · 191 м
  • Villa Nadiaотель · 193 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про TAO Club House · Студия 39 м²

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в TAO Club House · Студия 39 м²?

Ноль. Вы платите прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт: читаем договор аренды земли, сверяем зону по RDTR и OSS, поднимаем выписку PBG. Список открытых вопросов отдаём письменно, до первого платежа.

Можно ли купить TAO Club House · Студия 39 м² дистанционно?

Да. Показ ведём по Zoom с живой камерой на площадке: обходим участок, заходим в юнит, показываем виды и подъезд. Договор подписываем через нотариуса по доверенности, деньги идут по банковской цепочке. Приёмку берём на себя: снимаем видео, фиксируем недоделки и держим последний транш до их устранения. Ключи передаём управляющей компании. Приезжать на остров необязательно.

Откуда цифры доходности?

Ставку за ночь берём по AirROI по Pererenan с поправкой на тип и площадь. Загрузку — по сегменту с профессиональным управлением, три сценария от осторожного до сильного. Расходы закладываем в выручку по нашей модели. Это оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода.

Superior или Deluxe: в чём разница у студий 39 м² в TAO Club House?

Площадь одинаковая. У Superior выход на балкон и цена Rp 2,30 млрд (≈ $ 130 166), у Deluxe терраса и цена Rp 2,40 млрд (≈ $ 135 619). Терраса больше балкона и чаще выходит в сад, поэтому в аренде она даёт более высокую ставку. Конкретный лот и этаж запрашиваем у застройщика под бронь.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →