Два пояса юга: полуостров против западного берега
Bukit начинается сразу за аэропортом. Это плато на скалах, пляжи внизу, волны для опытных серферов. Подробнее — в обзоре полуострова.
Ядро побережья — полоса Seminyak, Canggu и Pererenan к северу от аэропорта. Там плотная застройка, кафе, коворкинги и пробки.
Спрос на оба пояса один и тот же: в 2025 году Бали принял 6,95 млн иностранных туристов, на 9,7% больше, чем годом раньше. Разница в том, сколько жилья уже борется за этого туриста.
В ядре AirROI насчитал 6 161 активное объявление посуточной аренды. На трёх рынках Bukit — 2 698, то есть в 2,3 раза меньше.
| Пояс | Рынок | Объявлений |
|---|---|---|
| Bukit | Uluwatu (Pecatu) | 1 614 |
| Bukit | Ungasan | 549 |
| Bukit | Jimbaran | 535 |
| Ядро | Canggu | 3 920 |
| Ядро | Seminyak | 1 615 |
| Ядро | Pererenan | 626 |
Источник: AirROI, период август 2025 — июль 2026, обновление 12.09.2026; BPS Bali, 02.02.2026
Цена входа: на Bukit вилла дешевле до трети
Propertia разобрала 16 316 объявлений острова за март 2026 года.
Самый дешёвый вход — Ungasan: 4,1 млрд Rp (≈ $ 228 000). В Canggu медиана 5,9 млрд Rp (≈ $ 333 000), в Seminyak — 6,6 млрд Rp (≈ $ 373 000).
Земля расходится ещё сильнее. На Bukit за are просят 0,5–1,5 млрд Rp (≈ $ 28 000–84 000). В Canggu и Pererenan — 1,5–2,5 млрд Rp (≈ $ 84 000–140 000).
Собственность на Bukit дорожает к лизхолду неравномерно. В Uluwatu премия 76%, в Ungasan 45%, в Jimbaran всего 10%.
| Рынок | Лизхолд от 25 лет | Собственность |
|---|---|---|
| Uluwatu | 4,8 млрд Rp (≈ $ 269 000) | 8,4 млрд Rp (≈ $ 473 000) |
| Ungasan | 4,1 млрд Rp (≈ $ 228 000) | 5,9 млрд Rp (≈ $ 329 000) |
| Jimbaran | 5,5 млрд Rp (≈ $ 307 000) | 6,1 млрд Rp (≈ $ 340 000) |
| Canggu | 5,9 млрд Rp (≈ $ 333 000) | 8,4 млрд Rp (≈ $ 471 000) |
| Pererenan | 5,1 млрд Rp (≈ $ 286 000) | 7,9 млрд Rp (≈ $ 444 000) |
| Seminyak | 6,6 млрд Rp (≈ $ 373 000) | 11 млрд Rp (≈ $ 617 000) |
Источник: Propertia, 16 316 объявлений, данные марта 2026, публикация 08.04.2026; Magnum Estate, 26.05.2026; Brighton, 07.02.2026; курс ≈ 17 800 Rp за доллар
Подберём объекты в этом районе
Оставьте телефон — пришлём варианты в районе с расчётом.
Ставка и загрузка: Uluwatu наравне с ядром, остальной Bukit ниже
Средняя ставка за ночь в Uluwatu — около 4 млн Rp (≈ $ 223), загрузка 40,1%. Это выше Canggu и Pererenan и уступает только Seminyak.
Ungasan и Jimbaran — другая история. Ставка там 2,9–3,4 млн Rp (≈ $ 160–190), загрузка 29–34%. Годовая выручка средней карточки вдвое ниже, чем в Uluwatu.
Слово Bukit в объявлении ничего не гарантирует: доход решает конкретная деревня. Сводка по всему острову — в материале о доходности по районам.
| Рынок | Ставка | Загрузка | Выручка в год |
|---|---|---|---|
| Uluwatu (Pecatu) | 4,0 млн Rp ($ 223) | 40,1% | 471 млн Rp ($ 26 474) |
| Ungasan | 2,9 млн Rp ($ 160) | 34,4% | 221 млн Rp ($ 12 432) |
| Jimbaran | 3,4 млн Rp ($ 190) | 28,8% | 215 млн Rp ($ 12 081) |
| Canggu | 3,8 млн Rp ($ 214) | 36,2% | 378 млн Rp ($ 21 244) |
| Pererenan | 3,7 млн Rp ($ 208) | 40,2% | 388 млн Rp ($ 21 778) |
| Seminyak | 4,9 млн Rp ($ 278) | 38,0% | 517 млн Rp ($ 29 043) |
Источник: AirROI, период август 2025 — июль 2026, обновление 12.09.2026
Сезонность: на Bukit провал глубже
Мы сравнили выручку лучшего и худшего месяца. В ядре разрыв — 1,6–1,7 раза.
В Uluwatu он 2,2 раза. Лучший месяц — август, около 86 млн Rp (≈ $ 4 850) при загрузке 61%. Худший приносит 40 млн Rp (≈ $ 2 226).
Причина понятна: Uluwatu живёт серфом и сухим сезоном. Спрос в ядре смешанный и меньше зависит от волны. Как это учитывать в бюджете — в материале о сезонности.
| Рынок | Лучший | Худший | Разрыв |
|---|---|---|---|
| Uluwatu (Pecatu) | 86 млн Rp | 40 млн Rp | 2,2 раза |
| Ungasan | 43 млн Rp | 24 млн Rp | 1,8 раза |
| Jimbaran | 39 млн Rp | 24 млн Rp | 1,6 раза |
| Canggu | 68 млн Rp | 42 млн Rp | 1,6 раза |
| Pererenan | 71 млн Rp | 41 млн Rp | 1,7 раза |
| Seminyak | 87 млн Rp | 52 млн Rp | 1,7 раза |
Источник: AirROI, помесячные данные август 2025 — июль 2026; расчёт Rise Real Bali
Дороги: Bukit догоняет, ядро расширяется
У Bukit одна главная проблема — узкий вход на полуостров. Вечером Jalan Raya Uluwatu стоит. С 2 июля 2026 года там действует постоянная схема: с 17:00 до 22:00 на шести перекрёстках запрещены отдельные повороты.
Под новые дороги Kuta Selatan округ Badung уже выкупил землю. Южная дорога длиной около 12 км свяжет Pecatu и Jimbaran в обход главной улицы. Jimbaran и Nusa Dua соединены с аэропортом платной дорогой Bali Mandara с 2013 года.
В ядре тоже строят: две новые дороги в Kuta Utara, от Batu Bolong к Umalas и дальше к Teuku Umar Barat. Больше о транспорте — в разборе дорог Бали.
| Проект | Пояс | Статус |
|---|---|---|
| Схема движения Pecatu — Uluwatu | Bukit | постоянная с 02.07.2026 |
| Южная дорога Pecatu — Jimbaran, ~12 км | Bukit | выкуп земли, стройка заявлена на 2026 |
| Платная дорога Bali Mandara | Bukit | работает с 2013 |
| Batu Bolong — Umalas — Banjar Semer | Ядро | земля выкуплена |
| Banjar Semer — Teuku Umar Barat | Ядро | земля выкуплена |
Источник: Bali Post, 02.07.2026; detik Bali, 29.01.2026; Kibarer, 28.01.2026; Wikipedia, Bali Mandara Toll Road
Запас роста: наш расчёт выручки к цене
Мы поделили годовую выручку средней карточки на медианную цену виллы в лизхолд. Это грубый ориентир: не доходность, расходы и комиссии не вычтены.
Лучшее соотношение — в Uluwatu, 9,2%. Ядро держится на 6,4–7,8%. Ungasan и Jimbaran дают 5,5% и 3,9%: вход дешёвый, но и выручка скромная.
Второй фильтр — зонирование. На сельскохозяйственной или охраняемой земле стоит 26,1% объявлений Uluwatu и 17,3% в Pererenan. В Ungasan таких 3%, в Seminyak — 0,6%. Зону проверяйте до задатка.
| Рынок | Выручка к цене | Земля вне зоны застройки |
|---|---|---|
| Uluwatu (Pecatu) | 9,2% | 26,1–27,9% |
| Ungasan | 5,5% | 3,0% |
| Jimbaran | 3,9% | 4,9% |
| Canggu | 6,4% | 9,4% |
| Pererenan | 7,6% | 17,3% |
| Seminyak | 7,8% | 0,6% |
Bukit — выбор для
- бюджета до 4,5 млрд Rp (≈ $ 250 000)
- ставки на рост земли вслед за дорогами
- сдачи у волны в Uluwatu с резервом на сезон
Ядро — выбор для
- ровного дохода круглый год
- перепродажи на самом большом рынке юга
- покупателя, который сам будет жить рядом
Источник: Расчёт Rise Real Bali по данным AirROI (12.09.2026) и Propertia (март 2026)
Что это значит для покупателя
- Бюджет до 4,5 млрд Rp (≈ $ 250 000) и горизонт от пяти лет — смотрите Bukit: земля дешевле, дороги строятся.
- Под посуточную сдачу на Bukit берите Uluwatu, а не Ungasan или Jimbaran: выручка там вдвое выше.
- Нужен ровный доход без провалов — выбирайте ядро: разрыв сезонов там 1,6–1,7 раза против 2,2 в Uluwatu.
- В Uluwatu и Pererenan каждый четвёртый-шестой объект стоит вне зоны застройки. Зону проверяйте до задатка.
Следующий шаг: Земля на Бали: цены и динамика по районам
Частые вопросы
Где выгоднее купить виллу на Бали: на Буките или в Чангу?
Зависит от цели. На Bukit вход дешевле: медиана виллы в лизхолд в Ungasan — 4,1 млрд Rp (≈ $ 228 000), в Canggu — 5,9 млрд Rp (≈ $ 333 000). Выручка к цене выше всего в Uluwatu, около 9%. Зато ядро даёт ровный доход без глубоких сезонных провалов.
Какая загрузка вилл в Улувату и Чангу?
По AirROI за год до июля 2026 года средняя загрузка в Uluwatu (рынок Pecatu) — 40,1%, в Canggu — 36,2%, в Pererenan — 40,2%. Ставка за ночь в Uluwatu около 4 млн Rp (≈ $ 223), в Canggu — 3,8 млн Rp (≈ $ 214).
Почему Унгасан и Джимбаран дешевле?
Спрос на посуточную аренду там ниже: ставка и загрузка уступают Uluwatu и Canggu. Медиана виллы в Ungasan — 4,1 млрд Rp (≈ $ 228 000), выручка средней карточки около 221 млн Rp (≈ $ 12 432) в год. Зато доля объявлений на земле вне зоны застройки там всего 3–5%.
Сколько стоит земля на Буките и в Чангу?
По обзорам агентств 2026 года, на Bukit за are просят 0,5–1,5 млрд Rp (≈ $ 28 000–84 000). В Canggu и Pererenan — 1,5–2,5 млрд Rp (≈ $ 84 000–140 000). Под новые дороги в Kuta Selatan округ Badung оценил землю в 670–850 млн Rp за are.
Будут ли на Буките новые дороги?
Да. Округ Badung выкупил землю под четыре дороги в Kuta Selatan и ведёт выкуп под южную трассу около 12 км от Pecatu до Jimbaran. На Jalan Raya Uluwatu с июля 2026 года действует постоянная вечерняя схема движения, она разгрузила перекрёстки.
Метод и источники
Аренда — AirROI за август 2025 — июль 2026: средние по всем активным объявлениям, включая номера; Uluwatu взят по рынку Pecatu (1 614 объявлений), отдельный рынок «Uluwatu» у AirROI мал. Цены вилл — медианы объявлений Propertia, 16 316 объявлений, март 2026; это цены предложения. Земля — диапазоны Magnum Estate и Brighton, статистики сделок нет. Выручка к цене — наш расчёт: годовая выручка средней карточки к медиане лизхолда, без расходов. Пересчёт по курсу около 17 800 рупий за доллар. Не подтвердили и в материал не взяли: заявленные агентствами доходности 12–18%, сроки завершения южной дороги, прогнозы роста цен на землю.
- AirROI, рынки Pecatu, Ungasan, Jimbaran, Canggu, Pererenan, Seminyak, август 2025 — июль 2026, обновление 12.09.2026
- Propertia, анализ 16 316 объявлений Бали, данные марта 2026, публикация 08.04.2026
- BPS Bali, иностранные туристы за 2025 год, 02.02.2026
- detik Bali, «Enam jalan baru di Badung segera dibangun», 29.01.2026; Bali Post, 02.07.2026
- Magnum Estate, «Bali Property Prices 2026», 26.05.2026; Brighton, «Harga tanah 1 are di Bali 2026», 07.02.2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
