Сколько стоит вилла у пляжа Pandawa?
Медиана выборки — Rp 4,87 млрд (≈ $ 275 000), средняя половина — Rp 3,49–8,74 млрд (≈ $ 197 000–494 000). Самая доступная вилла стоит Rp 2,28 млрд (≈ $ 129 000).
Верх рынка задают две большие виллы на пять и семь спален: Rp 22,75–30,04 млрд (≈ $ 1 286 000–1 697 000). Без них типичный бюджет понятнее.
Медианная площадь дома — 110 м², участка — 160 м². Это компактные виллы для пары или небольшой семьи.
| Показатель | Значение | База |
|---|---|---|
| Медианная цена | Rp 4,87 млрд (≈ $ 275 000) | 14 вилл |
| Средняя половина цен | Rp 3,49–8,74 млрд (≈ $ 197 000–494 000) | от первого до третьего квартиля |
| Полный диапазон | Rp 2,28–30,04 млрд (≈ $ 129 000–1 697 000) | 14 вилл |
| Медианная площадь | 110 м² | 14 вилл |
| Медианный участок | 160 м² | 11 вилл |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; district = Pandawa, type = Villa, проданные исключены
Почему на маленьком рынке медиана — только ориентир?
Всего в районе Pandawa 24 объекта из 10 проектов. Вилл среди них 14, ещё пять апартаментов и несколько редких форматов.
При такой выборке одна новая вилла заметно сдвигает медиану. Поэтому каждый объект лучше смотреть отдельно и сравнивать с соседями.
Pandawa — известный пляж под известняковыми скалами на юге Bukit. Общий обзор полуострова — в статье о Bukit.
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; district = Pandawa, все типы
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Как Pandawa выглядит рядом с Ungasan и Nusa Dua?
Pandawa лежит между двумя крупными рынками юга. Медианы трёх районов отличаются меньше чем на 10%.
В Ungasan выбор больше, в Nusa Dua — курортная зона и спокойное море. Подробности — в исследованиях вилл в Ungasan и обзоре Nusa Dua.
| Район | Вилл | Медиана |
|---|---|---|
| Pandawa | 14 | Rp 4,87 млрд (≈ $ 275 000) |
| Ungasan | 38 | Rp 5,18 млрд (≈ $ 293 000) |
| Nusa Dua | 42 | Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; type = Villa
Какие виллы предлагают по числу спален?
Чаще всего встречаются три спальни, таких вилл пять. Двухспальных четыре, односпальных три.
Медиану по спальням не считаем: в каждой группе меньше десяти вилл. Цены соседнего района с большим выбором — в исследовании вилл в Uluwatu.
| Спален | Вилл | Диапазон цен |
|---|---|---|
| 1 | 3 | Rp 2,28–4,96 млрд (≈ $ 129 000–280 000) |
| 2 | 4 | Rp 2,46–6,92 млрд (≈ $ 139 000–391 000) |
| 3 | 5 | Rp 4,23–10,51 млрд (≈ $ 239 000–594 000) |
| 5 и 7 | 2 | Rp 22,75–30,04 млрд (≈ $ 1 286 000–1 697 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; медианы только при n ≥ 10
Что уточнить у виллы на небольшом рынке?
У девяти вилл из 14 стадия стройки в базе не указана. Готова одна вилла, три на стадии коробки, одна на фундаменте.
Срок аренды земли указан у восьми вилл, чаще всего 30 лет. Частный бассейн отмечен у четырёх, у остальных поле пустое.
Пустое поле не значит «нет»: эти данные спрашивайте у продавца. Цены земли полуострова — в исследовании земли на Bukit.
Доходность считаем только по канону сайта. В базовом сценарии это 10–12% годовых до расходов. После расходов на управление и содержание, 16–20% выручки, остаётся около 10%, у части объектов — около 8%.
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; поля stage, lease_years, pool; методика доходности Rise Real Bali
Как иностранцу купить виллу у Pandawa?
Иностранец покупает в лизхолд или оформляет фрихолд через собственную PT PMA. Компания получает право HGB на 30+20+30 лет, а Hak Milik доступен только гражданам Индонезии.
До задатка проверьте зону RDTR, сертификат, законный подъезд и воду на участке. У новостройки отдельно проверьте PBG и график платежей в договоре.
Сделку до подписания проверяют независимые нотариус PPAT и юрист. Подборка вариантов — в каталоге вилл, расходы владения посчитает калькулятор.
Источник: Методика покупки Rise Real Bali; юридическую структуру проверяют независимые специалисты
Что это значит для покупателя
- У Pandawa всего 14 вилл, поэтому медиана — ориентир, а не правило.
- Цены близки к Ungasan и Nusa Dua, разница меньше 10%.
- Дома компактные: 110 м² на участке около 160 м².
- Стадию, срок и бассейн уточняйте у продавца: в базе они часто пустые.
Частые вопросы
Сколько стоит самая доступная вилла у Pandawa?
В каталоге от Rp 2,28 млрд (≈ $ 129 000).
Есть ли готовые виллы?
В выборке одна готовая вилла, у девяти стадия не указана.
Какой срок аренды земли встречается чаще?
30 лет, это шесть вилл из 14.
Чем Pandawa отличается от Ungasan?
Рынок меньше: 14 вилл против 38 в Ungasan.
Подходит ли вилла у Pandawa для сдачи?
Да, если рядом пляж и подъезд; доходность считаем по канону сайта.
Почему у части вилл нет данных о бассейне?
Поле не заполнено в базе, это не значит, что бассейна нет.
Метод и источники
Источник — Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24 октября 2026 года. Основная выборка: district = Pandawa, type = Villa; сравнение — виллы Ungasan и Nusa Dua; проданные и объекты в Lombok, Sumba, Sumbawa исключены. Это цены предложения, а не завершённые сделки. Цены пересчитаны по курсу 17 700 Rp за $ 1 и округлены до 0,01 млрд Rp. Средняя половина — от первого до третьего квартиля, квартили рассчитаны методом inclusive. Медианы публикуются только при n ≥ 10, для меньших групп указан диапазон. Участок указан у 11 вилл. Названия 8 проектов заменены номерами P001 и далее. Цены ориентировочные, не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/villy-v-pandawa.csv
- Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026
- Курс сайта: 17 700 Rp за $ 1
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
