Сколько стоит вилла с двумя спальнями?
За ориентир возьмите медиану Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000) по всей выборке. Средняя половина предложений укладывается в диапазон Rp 4,07–6,13 млрд (≈ $ 230 000–346 500).
Самая доступная планировка в выборке стоит Rp 2,11 млрд (≈ $ 119 000). Верхняя граница каталога — Rp 13,88 млрд (≈ $ 784 000) для одной виллы.
Медианная площадь — 120 м² по 183 виллам с заполненными данными. Сравнивайте цену вместе с площадью, участком и комплектацией конкретной виллы.
| Показатель | Значение | База расчёта |
|---|---|---|
| Медианная цена | Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000) | 198 планировок |
| Средняя половина цен | Rp 4,07–6,13 млрд (≈ $ 230 000–346 500) | от первого до третьего квартиля |
| Полный диапазон | Rp 2,11–13,88 млрд (≈ $ 119 000–784 000) | 198 планировок |
| Медианная площадь | 120 м² | 183 планировки |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; type = Villa, bedrooms = 2, проданные исключены
В каких районах двухспальные виллы дешевле?
В Ungasan медиана — Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000) при восемнадцати виллах. В Ubud она немного выше — Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000).
Мы объединили Uluwatu с Bukit, Pecatu и Bingin, чтобы пересчитать общую медиану. В этой выборке 46 вилл, медиана — Rp 5,21 млрд (≈ $ 294 500).
Для районов с выборкой меньше десяти показан только диапазон цен предложений. Один дорогой проект легко сдвигает середину цен в маленькой группе.
| Район | Вилл | Медиана или диапазон |
|---|---|---|
| Uluwatu, включая Bukit, Pecatu, Bingin | 46 | медиана Rp 5,21 млрд (≈ $ 294 500) |
| Ubud | 37 | медиана Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000) |
| Canggu | 24 | медиана Rp 5,31 млрд (≈ $ 300 000) |
| Ungasan | 18 | медиана Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000) |
| Nusa Dua | 12 | медиана Rp 5,77 млрд (≈ $ 326 000) |
| Pererenan | 9 | Rp 2,29–7,06 млрд (≈ $ 129 000–399 000) |
| Cemagi | 7 | Rp 3,33–5,84 млрд (≈ $ 188 000–330 000) |
| Tabanan | 7 | Rp 2,55–6,55 млрд (≈ $ 144 000–370 000) |
| Nuanu | 6 | Rp 4,49–9,50 млрд (≈ $ 254 000–537 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; медианы только при n ≥ 10
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Как цена зависит от стадии стройки?
У 59 готовых вилл медиана — Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000). У off-plan она ниже — Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000).
У 38 планировок стадия строительства в исходных полях каталога не указана. Без подтверждения продавца их нельзя относить ни к стройке, ни к готовым объектам.
Отдельное исследование стадий стройки поможет сопоставить сроки этапов и оплаты перед покупкой.
| Стадия | Вилл | Медиана или диапазон |
|---|---|---|
| Completed | 59 | медиана Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000) |
| Off-plan | 45 | медиана Rp 4,78 млрд (≈ $ 270 000) |
| Off-plan / Pre-sales | 7 | Rp 2,41–4,87 млрд (≈ $ 136 000–275 000) |
| Finishing | 22 | медиана Rp 5,67 млрд (≈ $ 320 000) |
| Structure | 21 | медиана Rp 6,05 млрд (≈ $ 342 000) |
| Foundation | 6 | Rp 3,17–7,97 млрд (≈ $ 179 000–450 000) |
| Не указана | 38 | медиана Rp 4,62 млрд (≈ $ 261 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; медианы только при n ≥ 10
Что известно о бассейне и сроке владения?
Частный бассейн отмечен у 107 вилл из 198 в этой выборке. У 89 планировок поле пустое, поэтому наличие бассейна неизвестно.
Лизхолды на 25 и 30 лет встречаются чаще всего — по 28 вилл каждый. Срок 29 лет записан у десяти планировок в исходных данных каталога.
Фрихолд отмечен только у двух вилл выборки. Иностранец оформляет такую покупку через собственную компанию PT PMA с правом HGB.
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026
Сколько добавляют первая и третья спальни?
Две спальни добавляют к медиане односпальных вилл Rp 2,03 млрд (≈ $ 115 000). Третья спальня увеличивает медиану ещё на Rp 2,77 млрд (≈ $ 156 000).
Эта разница — сравнение медиан разных выборок, а не стоимость достройки комнаты. Цены вилл с тремя спальнями разобраны в отдельном исследовании.
| Спален | Планировок | Медианная цена |
|---|---|---|
| 1 | 107 | Rp 3,01 млрд (≈ $ 170 000) |
| 2 | 198 | Rp 5,04 млрд (≈ $ 285 000) |
| 3 | 125 | Rp 7,81 млрд (≈ $ 441 000) |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026; все районы, type = Villa
Как иностранцу купить двухспальную виллу?
Иностранец покупает виллу в лизхолд или оформляет фрихолд через собственную компанию PT PMA. Компания получает право HGB на 30+20+30 лет, а Hak Milik доступен только гражданам Индонезии.
До задатка проверьте зону RDTR, сертификат, законный подъезд и доступ к воде. У новостройки проверьте ещё PBG и график платежей по договору.
Сделку до подписания должны проверить независимые нотариус PPAT и юрист. Выбирайте виллы в каталоге вилл, а бюджет заранее считайте в калькуляторе.
Источник: Методика покупки Rise Real Bali; юридическую структуру проверяют независимые специалисты
Что это значит для покупателя
- Две спальни дают раздельные комнаты и не требуют бюджета трёхспальной виллы.
- При малой выборке диапазон района дополняйте сравнением конкретных вилл между собой.
- Готовую виллу осмотрите перед бронью, а для стройки запросите PBG и график.
- Пустые поля бассейна и стадии уточняйте у продавца до задатка.
- Разницу медиан между форматами нельзя считать стоимостью дополнительной комнаты в доме.
Частые вопросы
Как квартили помогут отобрать виллы?
Сначала ограничьте бюджет средней половиной, затем сравните площадь и комплектацию подходящих вилл.
Что уточнить о мебели до расчёта бюджета?
Попросите список мебели и техники, затем проверьте, входят ли они в цену договора.
Можно ли бронировать виллу без осмотра участка?
Перед бронью проверьте границы, подъезд и окружение участка, а документы доверьте независимому юристу.
Что внести в таблицу сравнения вилл?
Внесите цену, метраж, участок, спальни, стадию, срок владения и условия оплаты каждого варианта.
Когда запросить полный договор лизхолда?
Запросите проект до задатка, чтобы независимый юрист проверил продление, передачу прав и платежи.
Как сверить прайс с договором?
Сверьте планировку, площадь, цену, комплектацию и график платежей до подписания любых документов.
Зачем сохранять обезличенные коды проектов в расчёте?
Коды позволяют повторить группировку, не публикуя названия проектов и застройщиков.
Метод и источники
Источник — Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24 октября 2026 года. Выборка: type = Villa, bedrooms = 2; проданные и объекты в Lombok, Sumba, Sumbawa исключены. Это цены предложения, а не завершённые сделки. Исходные цены пересчитаны по курсу 17 700 Rp за $ 1 и округлены до 0,01 млрд Rp. Средняя половина — от первого до третьего квартиля, квартили рассчитаны методом inclusive. Uluwatu объединяет Bukit, Pecatu и Bingin; медиана пересчитана по общей выборке. Медианы публикуются только при n ≥ 10, для меньших групп указан диапазон. Названия проектов заменены номерами P001 и далее. Цены ориентировочные, не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/villa-2-spalni-na-bali-cena.csv
- Rise Real Bali, Airtable Units, срез 24.10.2026
- Курс сайта: 17 700 Rp за $ 1
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
