На какой срок продают лизхолд на Бали?
Иностранец не может владеть землёй на Бали как гражданин Индонезии: право Hak Milik есть только у граждан. Поэтому чаще всего он покупает лизхолд — право пользоваться объектом в течение срока из договора. Подробно о формах владения — в разборе может ли иностранец купить недвижимость.
Срок указан в 254 проектах нашей базы. Медиана — 29 лет. В 82% проектов — 30 лет и меньше, 50 лет и больше — только в 7%. Самый частый срок — ровно 30 лет.
- 74
- 39
- 19
- 18
- 12
- 9
- 8
- 8
- 8
Источник: база проектов Rise Real Bali, 254 проекта с указанным сроком, срез 09.10.2026
Как продлевают лизхолд и сколько это стоит?
Почти в каждом договоре есть пункт о продлении. Важно не наличие пункта, а условия. Они подробно расписаны у 64 проектов.
В 55 проектах из 64 продление идёт по рыночной цене на момент продления. Значит, через 25–30 лет придётся платить по рынку того времени — сколько это будет, сегодня не знает никто. Заранее известная цена есть только у 9 проектов: у 6 она зафиксирована, у 3 продление уже оплачено. Как договариваются о продлении — в разборе продление лизхолда на Бали.
| Условие продления | Проектов |
|---|---|
| Гарантировано, по рыночной цене на момент продления | 36 |
| Приоритетное право, по рыночной цене | 19 |
| По фиксированной цене, известной сейчас | 6 |
| Продление уже оплачено | 3 |
Источник: база Rise Real Bali, 64 проекта с расписанными условиями продления
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
На сколько лет продлевают?
Срок продления указан у 353 проектов. Чаще всего это 25, 30 или 20 лет. Продление на 50 лет встречается у 9 проектов.
- 96
- 89
- 58
- 28
- 17
- 9
Источник: база Rise Real Bali, 353 проекта с указанным сроком продления
Сколько стоит год владения в разных районах?
Сроки у всех разные, поэтому сравнивать объекты по цене на табличке неправильно. Мы делим цену на число лет лизхолда и получаем цену одного года владения.
Дешёвый метр не равен дешёвому году. В Umalas самая низкая цена метра среди крупных районов, а год владения — один из самых дорогих: на цену года влияют и площадь объекта, и срок. Пример: вилла на 30 лет за Rp 5,31 млрд стоит Rp 177 млн (≈ $ 10 000) за год, вилла на 60 лет за Rp 7,08 млрд — около Rp 118 млн (≈ $ 6 667). На табличке вторая дороже, по сути — дешевле на треть.
| Район | Медиана срока, лет | Цена года владения, медиана | Проектов со сроком |
|---|---|---|---|
| Uluwatu | 28 | Rp 99,1 млн (≈ $ 5 600) | 45 |
| Nusa Dua | 30 | Rp 105 млн (≈ $ 5 940) | 13 |
| Ungasan | 30 | Rp 110 млн (≈ $ 6 229) | 21 |
| Sanur | 30 | Rp 121 млн (≈ $ 6 841) | 10 |
| Ubud | 29 | Rp 139 млн (≈ $ 7 880) | 37 |
| Canggu | 28 | Rp 141 млн (≈ $ 7 966) | 47 |
| Seseh | 27 | Rp 147 млн (≈ $ 8 333) | 9 |
| Umalas | 29,5 | Rp 213 млн (≈ $ 12 062) | 12 |
| Pererenan | 26,5 | Rp 221 млн (≈ $ 12 469) | 12 |
Источник: база Rise Real Bali: цена планировки, делённая на срок лизхолда; районы с 9+ проектами
Как срок влияет на доходность и перепродажу?
С каждым годом остаток срока короче, и вилла на перепродаже дешевеет вместе с ним. Поэтому в расчёте доходности мы вычитаем из дохода равную долю цены за каждый год срока — так лизхолд на 24 года и на 60 лет становятся сравнимы.
Пример: вилла за Rp 3,36 млрд приносит Rp 298 млн (≈ $ 16 863) в год после расходов, это 8,9%. При сроке 30 лет каждый год «съедает» Rp 112 млн (≈ $ 6 333) цены, и остаётся Rp 186 млн (≈ $ 10 530) — 5,5%. Когда выгоднее продавать — в разборе перепродажа лизхолда до конца срока.
Источник: методика доходности Rise Real Bali v1.1
А фрихолд для иностранца бывает?
Бывает — через собственную индонезийскую компанию PT PMA. Она владеет недвижимостью на праве Hak Guna Bangunan: 30 лет, продление на 20, затем обновление на 30. Компании нужен реальный вид деятельности, бухгалтерия и отчётность — это ежегодные расходы. Подробно — в разборе PT PMA для покупки недвижимости и сравнении лизхолд или фрихолд в деньгах.
В нашей базе форма «фрихолд» отмечена у 24 планировок из 816 с заполненным полем — около 3%. Рынок новостроек для иностранцев — это прежде всего лизхолд.
Источник: база Rise Real Bali, поле формы владения у 816 планировок
Что это значит для покупателя
- Медианный срок лизхолда — 29 лет; рассчитывайте на 25–30, а не на «60 с продлением».
- Читайте пункт о продлении: в 55 проектах из 64 оно по рыночной цене будущего.
- Сравнивайте объекты по цене года владения, а не по цене на табличке.
- Дешёвый метр не равен дешёвому году: в Umalas метр самый дешёвый, а год — один из самых дорогих.
- Фрихолд через PT PMA — отдельный путь со своими расходами; у новостроек он встречается редко.
Частые вопросы
На какой срок продают лизхолд на Бали?
Медиана по 254 новостройкам в базе Rise Real Bali — 29 лет. В 82% проектов срок 30 лет и меньше, 50 лет и больше — в 7%. Самый частый вариант — 30 лет.
Можно ли продлить лизхолд на Бали?
Да, пункт о продлении есть почти всегда. Но в 55 проектах из 64 с расписанными условиями продление идёт по рыночной цене на момент продления. Фиксированная цена есть у 6 проектов, у 3 продление уже оплачено.
На сколько лет продлевают лизхолд?
Чаще всего на 25, 30 или 20 лет — так у большинства из 353 проектов с указанным сроком продления. Продление на 50 лет — у 9 проектов.
Сколько стоит год владения недвижимостью на Бали?
Медиана — от Rp 99,1 млн (≈ $ 5 600) в Uluwatu до Rp 221 млн (≈ $ 12 469) в Pererenan: это цена планировки, делённая на срок лизхолда.
Что выгоднее: лизхолд на 30 лет или на 60 лет?
Сравнивайте цену года: вилла на 30 лет за $ 300 000 стоит $ 10 000 в год, на 60 лет за $ 400 000 — около $ 6 667. Длинный срок часто дешевле по сути, хотя дороже на табличке.
Может ли иностранец купить фрихолд на Бали?
Право Hak Milik — только у граждан Индонезии. Иностранец может владеть через свою компанию PT PMA на праве Hak Guna Bangunan (30 + 20 + 30 лет).
Метод и источники
Источник — база проектов Rise Real Bali (Airtable): прайсы, договоры и презентации застройщиков. Срез — 9 октября 2026 года. Срок лизхолда — по 254 проектам с ценами по планировкам; условия продления — по 64 проектам; срок продления — по 353; форма владения — по 816 планировкам. Цена года владения — минимальная цена планировки, делённая на срок лизхолда, медиана по району; районы с 9+ проектами. Курс — 17 700 Rp за $ 1. Данные одной таблицей: /assets/reports/lizhold-na-bali-v-cifrah.csv
- База проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 09.10.2026
- Методика доходности Rise Real Bali v1.1
- Основной аграрный закон Индонезии UUPA 1960, ст. 21 и 26
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
