Цена лизхолда падает не линейно — а по S-образной кривой
Один и тот же 30-летний лизхолд на пятом году владения и на двадцать пятом — это разные по цене активы, даже если физически вилла не изменилась. В первые 10 лет остаточный срок почти не давит на цену: покупатель видит те же условия, что видел бы у нового объекта. Дальше, после 10–11 лет, падение ускоряется, а в последние 3–5 лет срока цена лизхолда без опции продления стремится к нулю.
Отсюда и практический вывод для инвестора, который держит виллу не для себя, а на перепродажу: закладывать выход стоит не на весь срок, а на первую, ещё пологую часть кривой.
Источник: Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
Окно для продажи — 5–12 лет, если цель капитальный рост
Для 30-летнего лизхолда сильнее всего работает продажа на 5–12 году владения: актив ещё воспринимается как «почти новый» лизхолд, а рынок за это время успевает подрасти в цене на землю.
После 12 лет логика для владельца меняется: расчёт идёт уже не на рост цены при продаже, а на доход от аренды за оставшийся срок владения. Продавать после 15 лет остатка можно, но покупателя найти труднее — круг сужается, а падение цены ускоряется.
Источник: Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Кто покупает лизхолд не в первой волне продаж
Вторичный рынок лизхолда меньше первичного и по-другому устроен: в нём почти нет индонезийских покупателей — местные предпочитают фрихолд, а иностранцы конкурируют не так плотно, как за новостройки.
Основные покупатели вторичного лизхолда — иностранцы, уже живущие на Бали и меняющие один объект на другой, возвращающиеся покупатели, а также те, кто целенаправленно ищет готовый дом с историей эксплуатации, а не стройку с нуля.
Источник: Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
Сколько реально остаётся продавцу после сделки
Из цены сделки продавец теряет не только комиссию агента. Стандартный набор вычетов — налог с продажи PPh 2,5% от суммы сделки, комиссия агента около 5%, плюс часть нотариальных расходов, которую по обычаю делят с покупателем.
В сумме продавец получает на руки порядка 92–93% от заявленной цены сделки. Отдельно у покупателя своя статья расходов — налог на приобретение прав BPHTB, 5% от суммы.
| Сторона | Платёж | Ставка |
|---|---|---|
| Продавец | PPh — налог с продажи | 2,5% от суммы сделки |
| Продавец | Комиссия агента | ≈ 5% от суммы сделки |
| Продавец и покупатель | Нотариус | делится между сторонами |
| Покупатель | BPHTB — налог на приобретение прав | 5% от суммы сделки |
Источник: Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
Типичный срок сделки — от листинга до денег на счёте
От выставления объекта на продажу до завершения сделки на вторичном рынке лизхолда на Бали обычно проходит 3–6 месяцев. Срок короче, чем при стройке с нуля, но длиннее, чем в развитых рынках недвижимости — сказывается меньший пул покупателей и то, что часть сделок идёт через личные рекомендации, а не открытый листинг.
Готовность документов заранее — договор, план оплаты по исходному лизхолду, статус разрешений — сокращает этот срок сильнее, чем любая скидка в цене.
Источник: Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
Фрихолд на перепродаже ведёт себя иначе
У фрихолда нет кривой убывания: остаточного срока не существует, поэтому актив не «стареет» так, как лизхолд. За счёт этого фрихолд на вторичном рынке обычно держит цену увереннее и претендует на премию к лизхолду при прочих равных.
Обратная сторона — заметно более узкий круг покупателей: фрихолд на Бали для иностранца доступен только через структуру PT PMA или номинальные схемы с юридическими рисками, что само по себе отсекает часть спроса.
Источник: Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
Что проверяет покупатель, прежде чем купить лизхолд не с нуля
Вторичная сделка тщательнее первичной: покупатель смотрит не только на саму виллу, но и на историю участка. В обязательный набор входит исходный акт лизхолда у нотариуса PPAT — с ним сверяют оставшийся срок и формулировку условия продления, разобранную в отдельном материале про продление.
Дальше — цепочка разрешительных документов на само строение: PBG (разрешение на строительство, бывшее IMB) и, если объект уже введён в эксплуатацию, SLF. Без них продавцу сложнее объяснить статус постройки, а покупателю — оценить риски.
Отдельно проверяют историю платежей: квитанции по налогу на землю и строение (PBB) за предыдущие периоды и отсутствие обременений участка в земельном кадастре BPN — залогов, споров о границах, невыплаченных обязательств прежнего владельца лизхолда.
Источник: Практика сопровождения вторичных сделок Rise Real Bali
Что стоит привести в порядок до выхода на продажу
Оптимальное окно по годам — не единственный рычаг цены: готовность документов и состояние объекта на момент листинга сокращают срок сделки и снижают вероятность торга вниз.
Подготовить до листинга
- оригинал акта лизхолда и все дополнительные соглашения к нему
- разрешительные документы на строение — PBG, при вводе в эксплуатацию SLF
- квитанции об оплате налога на землю и строение (PBB) за прошлые периоды
- справку об отсутствии обременений участка из земельного кадастра BPN
Не рассчитывать на скорость без этого
- продавать «по устной договорённости» без акта на руках у продавца
- рассчитывать закрыть сделку за недели без готовых документов заранее
- занижать цену из-за формулировки продления, не показав её покупателю честно
- затягивать со сбором справок после того, как уже нашёлся покупатель
Источник: Практика сопровождения вторичных сделок Rise Real Bali
Что это значит для покупателя
- Лизхолд теряет цену не линейно: в первые 10 лет падение почти незаметно, после — ускоряется, в последние годы срока цена без продления стремится к нулю.
- Оптимальное окно для продажи с расчётом на рост цены — 5–12 год владения 30-летнего лизхолда. После 15 лет остатка пул покупателей заметно сужается.
- Сделка занимает 3–6 месяцев, продавец получает на руки 92–93% от суммы — после налога 2,5% и комиссии агента 5%. Покупатель отдельно платит BPHTB 5%.
- Покупатели вторичного лизхолда — почти всегда иностранцы: уже живущие на Бали или целенаправленно ищущие готовый объект, а не индонезийские инвесторы.
Частые вопросы
Можно ли продать виллу на лизхолде, не дожидаясь конца срока?
Да, лизхолд можно перепродать в любой момент владения — это обычная сделка на вторичном рынке. Вопрос не в возможности, а в цене: чем меньше остаточный срок, тем ниже цена и уже круг покупателей.
Когда выгоднее всего продавать лизхолд?
Для 30-летнего срока сильнее всего работает окно 5–12 лет владения — актив ещё воспринимается как новый, а цена земли за это время успевает вырасти. После 12 лет расчёт смещается с роста цены на доход от аренды за оставшийся срок.
Сколько теряет продавец на налогах и комиссии при перепродаже?
Стандартный набор — налог с продажи PPh 2,5% и комиссия агента около 5% от суммы сделки, плюс часть нотариальных расходов. На руки продавец получает порядка 92–93% от цены сделки.
Сколько времени занимает продажа лизхолда на Бали?
От листинга до завершения сделки обычно проходит 3–6 месяцев — короче, чем стройка с нуля, но дольше, чем в развитых рынках недвижимости, из-за более узкого круга покупателей.
Чем перепродажа фрихолда отличается от лизхолда?
У фрихолда нет остаточного срока и связанного с ним падения цены, поэтому он держит стоимость увереннее. Но круг покупателей у́же: иностранцу фрихолд доступен только через структуру PT PMA, что само по себе ограничивает спрос.
Метод и источники
Динамика цены и сроки сделки — по разбору вторичного рынка Bali property (Anteya Consulting, апрель 2026), обобщающему практику агентств. Точных публичных таблиц «цена минус год срока» на рынке нет — оценка каждого объекта идёт индивидуально, поэтому цифры в материале ориентировочные. Доллар — по курсу сайта 17 700 рупий.
- Anteya Consulting — Exit Strategy for Bali Property: Resale Timing, Liquidity, and Capital Gains, апрель 2026
- PPh, BPHTB — налоги при сделках с недвижимостью, Индонезия
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
