Что такое PT PMA и зачем он для недвижимости
PT PMA — это индонезийское юридическое лицо, где иностранцу разрешено держать до 100% долей (для большинства видов деятельности, включая операции с недвижимостью и гостиничный бизнес). Регистрация проходит через единое окно OSS Министерства инвестиций и занимает от нескольких недель при полном пакете документов.
Для недвижимости смысл компании не в том, чтобы обойти запрет на Hak Milik — обойти его нельзя ни для кого. Смысл в титуле HGB (Hak Guna Bangunan, право застройки), который может получать юридическое лицо, зарегистрированное в Индонезии, включая компанию со 100% иностранным капиталом.
Капитал и порог входа
Постановление Министра инвестиций № 5/2025 с октября 2025 года снизило минимальный оплаченный капитал PT PMA с IDR 10 млрд до IDR 2,5 млрд — порог входа упал вчетверо. План инвестиций при этом остался прежним.
Отдельно от оплаченного капитала считается план инвестиций по коду деятельности KBLI — от IDR 10 млрд на код, не включая стоимость земли и зданий. На практике это значит: сама покупка виллы через компанию не засчитывается в инвестиционный план — он про масштаб бизнеса, а капитал компании — отдельная строка, которую нужно реально внести на счёт.
- Оплаченный капитал — от IDR 2,5 млрд, вносится реально, не на бумаге
- Первые 12 месяцев этот капитал работает внутри компании: вывести его себе нельзя
- План инвестиций — от IDR 10 млрд по коду KBLI, без учёта земли и построек
- Минимум два акционера — физических или юридических лица
- Регистрация — через OSS, срок зависит от полноты пакета документов
Что компания получает на объект
PT PMA не может оформить Hak Milik — этот титул закрыт для любого лица с иностранным участием, включая юридические. Компания получает HGB (Hak Guna Bangunan) — право застройки на срок до 80 лет по формуле 30+20+30, тот же принцип продления, что и у Hak Pakai для физического лица.
Разница с Hak Pakai — в назначении объекта. Hak Pakai рассчитан на личное проживание одной семьи, один объект в руки. HGB через PT PMA позволяет вести на объекте коммерческую деятельность: официальную аренду, гостиничный бизнес, управление несколькими юнитами в портфеле.
Обязательства компании после регистрации
PT PMA — не разовая процедура, а постоянно действующее юрлицо со своими обязанностями. После регистрации компания обязана ежеквартально сдавать отчёт по реализации инвестиций (LKPM), вести бухгалтерский учёт и платить корпоративный налог с дохода — в том числе с арендных платежей, если объект сдаётся.
PT PMA подходит, если
- Планируете официально сдавать объект в аренду как бизнес, а не для себя
- Собираете портфель из нескольких объектов под одной структурой
- Готовы вести отчётность юрлица и работать с бухгалтером на Бали
PT PMA избыточен, если
- Нужен один объект для собственного проживания — Hak Pakai или лизхолд обойдутся дешевле и без корпоративной отчётности
- Нет плана вести объект как регулярный бизнес
- Порог входа по капиталу выше бюджета сделки
Rise Real Bali: кто мы и с чем помогаем
Rise Real Bali — русскоязычное агентство недвижимости на Бали: PT Rise Real Bali, три партнёра-основателя, на острове с 2010 года, как агентство — с 2023-го. Работаем с покупателями из России, СНГ и Европы на русском, английском и индонезийском.
Регистрацию самой PT PMA мы не ведём — этим занимается лицензированный корпоративный консультант или нотариус. Но помогаем понять, нужна ли компания вообще под вашу задачу, и подбираем объект под нужный титул до того, как вы вложились в структуру.
- Подбираем виллы и апартаменты у застройщиков и на вторичном рынке: в базе 3 000+ юнитов и 500+ застройщиков, в открытом каталоге — только проверенные лоты
- До задатка юрист бесплатно проверяет право по кадастру, зону по RDTR, разрешение на стройку PBG, акт ввода SLF и лицензию на аренду (NIB); полный due diligence с письменным заключением — отдельная услуга
- Помогаем выбрать структуру сделки под задачу клиента — Hak Pakai, лизхолд или PT PMA, без номинальных схем
- Доходность показываем двумя цифрами: до расходов и деньгами на счёте
- Показ по Zoom и приёмка объекта на нашей стороне — покупка проходит дистанционно
- Комиссию платит продавец или застройщик: для покупателя цена та же, что напрямую
Что это значит для покупателя
- PT PMA — компания со 100% иностранным капиталом, зарегистрированная через OSS; получает на недвижимость титул HGB, а не Hak Milik.
- Минимальный оплаченный капитал — IDR 2,5 млрд с октября 2025 года (Постановление Министра инвестиций № 5/2025, было 10 млрд), план инвестиций по коду KBLI — от IDR 10 млрд без учёта земли и построек. Первый год капитал заперт внутри компании.
- HGB через PT PMA действует до 80 лет (30+20+30) и, в отличие от Hak Pakai, допускает коммерческое использование объекта.
- Компания — это постоянные обязательства: отчётность LKPM, бухгалтерия, корпоративный налог. Для одного объекта под личное проживание проще Hak Pakai или лизхолд.
Частые вопросы
Может ли PT PMA получить Hak Milik на землю?
Нет. Hak Milik закрыт для любого лица с иностранным участием, включая юридические. PT PMA получает титул HGB (право застройки) на срок до 80 лет.
Сколько стоит зарегистрировать PT PMA под покупку недвижимости?
Минимальный оплаченный капитал — IDR 2,5 млрд с октября 2025 года, отдельно план инвестиций по коду KBLI — от IDR 10 млрд без учёта стоимости земли и построек. Учитывайте и то, что первые 12 месяцев внесённый капитал нельзя забрать обратно на личные цели. Точная смета зависит от структуры сделки и услуг консультанта.
Нужна ли виза акционеру PT PMA?
Нет, для самого владения долями в компании виза не требуется. Она может понадобиться отдельно, если акционер планирует постоянно жить на Бали.
Чем PT PMA отличается от Hak Pakai для покупки одной виллы?
Hak Pakai — титул на физическое лицо для личного проживания, один объект, требует KITAS/KITAP. PT PMA — юрлицо с правом на коммерческое использование объекта, но с постоянной отчётностью и корпоративным налогом.
Можно ли одной PT PMA владеть несколькими объектами?
Да, в этом одно из практических преимуществ структуры перед Hak Pakai, который ограничен одним объектом на человека или семью.
Метод и источники
Материал опирается на нормы индонезийского инвестиционного и земельного права: систему регистрации OSS, Постановление Министра инвестиций № 5/2025 о минимальном капитале PT PMA и практику оформления титула HGB. Не является юридической или налоговой консультацией: структуру и капитал компании под конкретную задачу проверяет корпоративный консультант или нотариус.
- Постановление Министра инвестиций Республики Индонезия № 5/2025: минимальный капитал (ст. 26) и запрет на вывод капитала первые 12 месяцев (ст. 27)
- Система единого окна OSS (Online Single Submission), Министерство инвестиций Индонезии
- Закон Республики Индонезия № 5/1960 «Об аграрных основах» (UUPA)
- Практика сопровождения сделок Rise Real Bali, 2023–2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
