Почему фрихолд отличается от медианы COCO?
В центре Canggu Magnum оценивает ар в Rp 1,2–2,5 млрд (≈ $ 67 800–141 200).
На основных улицах Canggu и Pererenan Brighton указывает Rp 1,5–2,5 млрд (≈ $ 84 700–141 200).
COCO посчитал медианы примерно пятидесяти объявлений в разрешённых зонах. Получилось Rp 0,9–1,4 млрд (≈ $ 50 800–79 100).
Медиана показывает середину выборки, а диапазон — его границы. Поэтому верхние цены выше медиан.
| Зона и метод | Цена | Источник |
|---|---|---|
| Canggu, центр | Rp 1,2–2,5 млрд (≈ $ 67 800–141 200) | Magnum Estate, май 2026 |
| Canggu / Pererenan, основные улицы | Rp 1,5–2,5 млрд (≈ $ 84 700–141 200) | Brighton, февраль 2026 |
| Canggu, медианы объявлений | Rp 0,9–1,4 млрд (≈ $ 50 800–79 100) | COCO, март 2026 |
| Pererenan, одно объявление 710 м² | Rp 2,5 млрд (≈ $ 141 200) | Bali Exception, октябрь 2026 |
Источник: Magnum Estate, 26.05.2026; Brighton, 07.02.2026; COCO Development Group, 12.03.2026
Что показывает рост медианы на 1,1%?
Медиана Canggu прибавила 1,1% между четвёртым кварталом 2025 и первым кварталом 2026. Так считает COCO.
Выборка включает туристические и жилые зоны. В ней около пятидесяти объявлений Rumah123 на 15 января.
COCO называет рынок стабилизировавшимся. Одного квартала недостаточно для долгого прогноза.
Ряды других районов собраны в исследовании роста земли.
Источник: COCO Development Group, 12.03.2026; объявления Rumah123 на 15.01.2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Сколько стоит лизхолд пяти аров на 25 лет?
Пять аров на 25 лет обойдутся в Rp 3,125–5,625 млрд (≈ $ 176 600–317 800). Ставка Brighton — Rp 25–45 млн (≈ $ 1 400–2 500) за ар ежегодно.
Нижняя граница — пять аров по Rp 25 млн (≈ $ 1 400) в год за 25 лет: Rp 3,125 млрд (≈ $ 176 600).
Верхняя — пять аров по Rp 45 млн (≈ $ 2 500) в год за 25 лет: Rp 5,625 млрд (≈ $ 317 800). Это только арендные платежи.
Строительство и налоги в расчёт не входят. Условия продления нужно читать в договоре, а расходы — в смете.
Разница прав объяснена в статье о лизхолде и фрихолде.
| Годовая ставка за ар | Расчёт | Платежи за срок |
|---|---|---|
| Rp 25 млн (≈ $ 1 400) | 5 × 25 × 25 млн | Rp 3,125 млрд (≈ $ 176 600) |
| Rp 45 млн (≈ $ 2 500) | 5 × 25 × 45 млн | Rp 5,625 млрд (≈ $ 317 800) |
Источник: Brighton, 07.02.2026; расчёт Rise Real Bali по курсу 17 700 Rp за $ 1
Что означают доли зелёных зон Propertia?
Propertia изучила 16 316 объявлений вилл по приблизительным координатам. Пустые участки в выборку не входили.
В Canggu 9,4% объявлений попали в сельхоз-, охранные или зелёные зоны. В Pererenan — 17,3%, в Berawa — 3,6%.
Доля помогает оценить риск по району, но зону конкретного лота не подтверждает. Координаты объявлений приблизительны.
До задатка нужны RDTR, сертификат и сверка границ. Порядок дан в статье о проверке земли.
| Район | Доля | Оговорка |
|---|---|---|
| Canggu | 9,4% | виллы, приблизительные координаты |
| Pererenan | 17,3% | виллы, приблизительные координаты |
| Berawa | 3,6% | виллы, приблизительные координаты |
Источник: Propertia, март 2026; ДАННЫЕ по земле, строки 42–46
Почему объявление Pererenan за 2,5 млрд не показывает среднюю?
Bali Exception предлагает фрихолдный участок площадью 710 м² за Rp 2,5 млрд (≈ $ 141 200) за ар.
Это верхняя точка одного объявления, а не медиана Pererenan. Весь район по нему оценивать нельзя.
Сопоставимые лоты должны совпадать по зоне, подъезду и форме. Тогда разница цен будет понятнее.
Более доступные предложения разобраны в статье о Tabanan и Kedungu.
Источник: Bali Exception, октябрь 2026
Что показывает каталог и как купить землю?
Медиана виллы Canggu — Rp 6,12 млрд (≈ $ 345 500) по 56 объектам. В Pererenan — Rp 7,06 млрд (≈ $ 399 000) по 27.
М² участка с готовой виллой стоит дороже пустой земли. Покупатель получает дом, бассейн, разрешения и мебель.
Иностранец берёт землю в лизхолд или фрихолд через свою PT PMA. Компания получает HGB на 30+20+30 лет.
Hak Milik доступен только гражданам Индонезии. Задаток вносят после проверки RDTR, сертификата, подъезда и воды.
Сделку проверяют независимые PPAT и юрист. Дома собраны в каталоге, расчёт бюджета — в калькуляторе.
| Район | Цена | Участок | Цена за м² участка |
|---|---|---|---|
| Canggu, n = 56 | Rp 6,12 млрд (≈ $ 345 500) | 128 м², n = 30 | Rp 49,6 млн (≈ $ 2 800), n = 30 |
| Pererenan, n = 27 | Rp 7,06 млрд (≈ $ 399 000) | 110 м², n = 18 | Rp 61,3 млн (≈ $ 3 461), n = 18 |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, 24.10.2026; методика покупки земли
Что это значит для покупателя
- Медиана COCO ниже верхних диапазонов Magnum и Brighton.
- Лизхолд пяти аров на 25 лет — Rp 3,125–5,625 млрд (≈ $ 176 600–317 800).
- Объявление Pererenan за Rp 2,5 млрд (≈ $ 141 200) не показывает среднюю цену.
- Доли Propertia описывают виллы с приблизительными координатами.
- Медиана виллы Pererenan — Rp 7,06 млрд (≈ $ 399 000).
Частые вопросы
Можно ли платить лизхолд ежегодно?
График определяет договор. Расчёт показывает платежи за весь срок, а порядок оплаты не задаёт.
Как пересчитать пример для другой площади?
Годовую ставку умножают на число аров и лет. Для сделки берут ставку из договора.
Сколько аров в участке площадью 710 м²?
Получается 7,1 ара: один ар равен 100 м². Пересчёт площади не меняет ставку за ар.
Почему годовой лизхолд нельзя сравнивать с фрихолдом напрямую?
Права и сроки владения различаются. Сопоставлять нужно полный срок, платежи и продление.
Что делать, если цена выше опубликованного диапазона?
Это не обязательно ошибка. Причина может быть в микрорайоне, зоне, подъезде, форме или праве.
Можно ли считать медиану виллы потолком бюджета?
Нет. Состояние, площадь и условия домов различаются. Медиана только описывает выборку.
Метод и источники
Земля представлена ценами предложения Magnum Estate, Brighton, COCO и одним объявлением Bali Exception. Пример лизхолда включает только аренду: ставка × 5 аров × 25 лет. Propertia считала зелёные зоны по виллам с приблизительными координатами. Проданные виллы исключены из каталога; срез датирован 24 октября 2026. Медианы публикуются только при n ≥ 10. Курс — 17 700 Rp за $ 1. Один ар равен 100 м². Все цены ориентировочные, не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/zemlya-v-canggu-i-pererenane.csv
- Magnum Estate, май 2026
- Brighton, февраль 2026
- COCO Development Group, март 2026
- Bali Exception, октябрь 2026
- Propertia, март 2026
- Rise Real Bali, Airtable Units, октябрь 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
