Ставка одна, а база разная: пять моделей оплаты
Цифра в договоре ничего не значит, пока не ясно, от чего её считают.
Процент от брутто — самая частая модель. Если процент считают до вычета комиссии площадки, вы платите управляющему и с денег, которые забрал Airbnb.
Процент от чистой выручки считают после комиссии площадок. При той же ставке он дешевле для владельца.
Доля прибыли встречается редко: УК получает процент от остатка после всех расходов. Фикс и гибрид с ежемесячной платой тоже встречаются.
| Модель | Ставка по рынку | Кому выгодна |
|---|---|---|
| Процент от брутто | 15–25%, чаще 15–20% | управляющему |
| Процент после комиссии площадок | та же ставка | владельцу |
| Доля прибыли | 50/50 или 60/40 выше минимума | владельцу в слабый год |
| Фикс | Rp 8,9–26,6 млн (≈ $ 500–1 500) в месяц | владельцу при высокой загрузке |
| Гибрид | Rp 14,2–26,6 млн (≈ $ 800–1 500) в месяц плюс 12–18% | обеим сторонам при ровном спросе |
Источник: Propertia, 31.08.2026; Bali Villa Select, 08.06.2026; Solar Property Bali, 18.04.2026
Что входит в комиссию, а что выставят отдельно
Под комиссию обычно попадает работа с продажами и гостями. Всё, что стоит денег на самой вилле, идёт сверху.
Отдельно — комиссия площадок: у Airbnb 15,5% брони на модели, где платит только хозяин. Как она съедает выручку, разобрано в материале про комиссии площадок.
Ориентир по разбору для виллы с тремя спальнями в Uluwatu. Горничная, бассейн и сад, расходники, свет, вода и газ — 6,3–9,5 млн рупий (≈ $ 360–540) в месяц.
Обычно в комиссии
- карточки на площадках, цены и календарь
- переписка с гостями, заезд и выезд
- контроль персонала
- отчёт владельцу
Обычно сверху
- зарплата персонала, свет, вода
- бельё, расходники, ремонт
- бассейн, сад, обработка от насекомых
- страховка, бухгалтерия, фотосъёмка, реклама
Источник: Propertia, 31.08.2026; Bukit Vista, Monthly Expense Guide, 10.08.2026
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Наценки прячутся не в ставке, а в расходах
Вторая по важности строка договора — как УК выставляет расходы.
В разборах рынка встречаются наценка на ремонт 15–20% и на гостевые расходники 20–30%. Канальный менеджер и софт добавляют 3–5% брутто, эквайринг — 2–3%. Альтернатива — расходы по себестоимости с чеками. Это условие стоит просить.
Если УК — плательщик НДС с оборотом выше 4,8 млрд рупий в год, к её комиссии добавится налог. Для обычных услуг эффективная ставка 11%: 12% с базы в 11/12 цены по PMK 131/2024.
| Строка | Диапазон | Что просить в договоре |
|---|---|---|
| Наценка на ремонт | 15–20% | себестоимость с чеками |
| Наценка на расходники | 20–30% | себестоимость с чеками |
| Канальный менеджер и софт | 3–5% брутто | внутри комиссии |
| Эквайринг | 2–3% | по тарифу банка |
| НДС на комиссию УК | 11% эффективно | ставку прописать явно |
Источник: Bali Villa Select, 08.06.2026; PMK № 131/2024; PMK № 197/2013
Одна вилла, пять договоров: разница 119 млн рупий
Наш расчёт. Ставка 3,8 млн рупий (≈ $ 215) за ночь, загрузка 40%, то есть 146 ночей. Выручка — 554,8 млн рупий (≈ $ 31 300) в год, налог на размещение платит гость сверху.
Комиссия площадок 15,5% — 86 млн. Расходы на виллу — 8 млн в месяц, 96 млн в год. До вознаграждения УК остаётся 372,8 млн. Дальше меняем только договор.
При загрузке 40% лучше всего для владельца процент после комиссии площадок, хуже всего — фикс. Разница — 119 млн рупий (≈ $ 6 700) в год. При 25% фикс уводит владельца в минус, а доля прибыли и процент после площадок почти сравниваются.
Гибрид взят из открытого прайса одной из УК, долю прибыли 30% мы подобрали так, чтобы при 40% она давала те же деньги, что 20% брутто.
| Модель | УК при 40% | Владельцу при 40% | Владельцу при 25% |
|---|---|---|---|
| 20% от брутто | 111,0 | 261,8 | 127,7 |
| 20% после площадок | 93,8 | 279,0 | 138,4 |
| 30% прибыли | 111,8 | 261,0 | 137,9 |
| 13% брутто плюс 2,5 млн в месяц | 102,1 | 270,7 | 121,9 |
| Фикс 17,7 млн в месяц | 212,4 | 160,4 | −15,4 |
Источник: расчёт Rise Real Bali, курс 17 700 рупий за доллар; комиссия Airbnb — Propertia, 31.08.2026; расходы — Bukit Vista, 10.08.2026; гибрид — Cabo Bali, 26.06.2026
Налоги: что платит гость, а что остаётся на владельце
Налог на размещение PBJT — до 10% по закону UU 1/2022. Его платит гость сверх цены, УК перечисляет в бюджет.
Налог на арендный доход — забота владельца. Налоговый резидент Индонезии платит финальные 10% по PP 34/2017, нерезидент — 20% по статье 26 закона о подоходном налоге. На нашей вилле при 40% это 55,5 или 111 млн рупий в год.
Кто удерживает налог и подаёт отчёт, решает договор; подробности — в материале про налог на аренду.
| Налог | Ставка | Кто платит | На вилле при 40% |
|---|---|---|---|
| PBJT на размещение | до 10% | гость | сверх Rp 554,8 млн |
| На арендный доход, резидент | 10% | владелец | Rp 55,5 млн (≈ $ 3 100) |
| На арендный доход, нерезидент | 20% | владелец | Rp 111 млн (≈ $ 6 300) |
Источник: UU № 1/2022; PP № 34/2017; UU PPh, ст. 26; PMK № 131/2024
Договор: семь пунктов, которые читают до подписи
Срок: год — норма, встречаются договоры на три года. Уведомление о расторжении — от 30 до 90 дней.
Карточка на площадке привязана к аккаунту, который её создал. Если это аккаунт УК, при смене управляющего отзывы останутся у неё. Заводите карточку на свой аккаунт и давайте УК доступ.
Брони периода уведомления уходящая УК обычно доводит до выезда гостя и берёт с них комиссию.
Чем договор виллы отличается от пула апартаментов — в материале про управление апартаментами.
| Пункт | Ориентир рынка | Как защитить себя |
|---|---|---|
| Срок | 1 год, иногда 3 | первый срок — год |
| Расторжение | уведомление 30–90 дней | без штрафа после первого года |
| Карточка на площадке | у аккаунта-создателя | аккаунт владельца |
| Брони при уходе | доводит уходящая УК | список броней в акте |
| Расходы | наценка 15–30% | по чекам, лимит без согласования |
| База комиссии | брутто или после площадок | после площадок |
Источник: Propertia, 31.08.2026; Cabo Bali, How to Switch Villa Management Companies, май 2026; Bali Villa Select, 08.06.2026
Что это значит для покупателя
- Сравнивайте не ставку, а базу: 20% после площадок дешевле 20% от брутто.
- Просите расходы по чекам: наценка 15–30% съедает разницу в ставке.
- Фикс оправдан только при высокой ровной загрузке; при 25% он уводит владельца в минус.
- Карточку на площадке заводите на свой аккаунт, иначе при смене УК отзывы уйдут вместе с ней.
Следующий шаг: Управление недвижимостью на Бали
Частые вопросы
Сколько берёт управляющая компания на Бали?
Обычно 15–20% выручки, вилка рынка 12–25%: в эконом-сегменте ближе к 20–25%, в премиуме 12–15%. Фикс встречается редко, около 8,9–26,6 млн рупий (≈ $ 500–1 500) в месяц. Персонал, свет и вода, ремонт и комиссия площадок обычно идут сверх ставки.
Что входит в комиссию управляющей компании?
Карточки на площадках, цены и календарь, переписка с гостями, заезд и выезд, контроль персонала и отчёт владельцу. Зарплаты персонала, свет и вода, бельё, расходники, ремонт и комиссия площадок обычно идут сверху. Точный список должен стоять в договоре, а не в презентации.
От какой суммы считается процент управляющей компании?
От брутто до комиссии площадок или от выручки после неё — это решает договор. При ставке 20% разница на вилле с выручкой 554,8 млн рупий — около 17 млн рупий (≈ $ 970) в год. Доля прибыли считается после всех расходов и связывает доход УК с вашим.
Что выгоднее: процент или фиксированная плата?
При высокой ровной загрузке фикс может быть дешевле, при слабой он опасен. В нашем расчёте фикс 17,7 млн рупий (≈ $ 1 000) в месяц при загрузке 40% оставляет владельцу 160 млн рупий в год. При 25% — минус 15 млн. Процентная модель в слабый год снижает и доход УК.
Можно ли сменить управляющую компанию и сохранить отзывы?
Можно, если карточка на площадке заведена на ваш аккаунт: объявление Airbnb привязано к аккаунту, который его создал. Уведомление о расторжении обычно 30–90 дней, брони этого периода доводит уходящая УК. Переход к новому управляющему занимает 4–12 недель, список броней закрепляют в акте передачи.
Метод и источники
Ставки и модели — открытые разборы и прайсы управляющих компаний и агентств Бали за 2026 год. Это рыночные ориентиры, а не норма закона: у каждой УК свой договор. Расчёт виллы — наша модель: ставка, загрузка и расходы заданы допущениями, курс сайта 17 700 рупий за доллар, налог на размещение вынесен за скобки как платёж гостя. Налоговые ставки — UU 1/2022, PP 34/2017, закон о подоходном налоге и PMK 131/2024. Типичную долю прибыли у УК, работающих по этой модели, не подтвердили — ставку 30% взяли для сравнения. Компании не оцениваем.
- Propertia — Bali Villa Management: What Every Foreign Investor Needs to Know, 31.08.2026
- Bali Villa Select — Bali Villa Management Fees in 2026, 08.06.2026
- Solar Property Bali — Villa Management Fees in Bali 2026, 18.04.2026
- Bukit Vista — Bali Villa Management Costs: Monthly Expense Guide, 10.08.2026
- PP № 34/2017 и UU № 1/2022 — налог на арендный доход и налог на размещение
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
