Налог на аренду на Бали: кто платит и что стоит за припиской «без налога»

Первый — федеральный. PPh final по статье 4(2) с дохода от аренды земли или здания: 10% валовой суммы для налогового резидента Индонезии. Ставка окончательная, расходы из базы не вычитаются.

Второй — региональный. PBJT, он же бывший PB1: налог на услуги размещения, под который попадает посуточная сдача виллы. Ставка около 10% от выручки, платится в региональное управление доходов, на Бали это закреплено местными актами вроде перда округа Бадунг.

Ключевая деталь: эти налоги не заменяют друг друга и не выбираются. Один идёт в федеральный бюджет, другой в региональный, и при посуточной сдаче возникают оба.

Отдельно стоит НДС. Услуги размещения — отель, вилла, гестхаус — освобождены от НДС именно потому, что обложены региональным налогом. Базовая ставка НДС в 2026 году осталась 11%; ставка 12% применяется только к предметам роскоши, общего повышения не было.

Источник: pajak.go.id, «Pemotongan Pajak Penghasilan — Pasal 4 Ayat (2)»; balipajak.com, обзор региональных налогов Бали; pajak.go.id, «Tak Ada Kenaikan dan Pungutan Pajak Baru pada 2026»

Для арендодателя, который не является налоговым резидентом Индонезии и не имеет здесь постоянного представительства, работает не статья 4(2), а статья 26: удержание 20% валовой суммы. Арендные платежи прямо названы в перечне доходов, которые облагаются по этой ставке.

Разница ровно вдвое, и на длинном горизонте она заметна сильнее, чем кажется. На доходе в 300 млн рупий в год это 30 млн против 60 млн.

Переход в резиденты — не формальность и не выбор из меню. Критерий: проживание в Индонезии, либо более 183 дней за 12 месяцев, либо пребывание с намерением проживать, которое подтверждается KITAP, долгим разрешением на пребывание, контрактом или договором аренды жилья дольше 183 дней.

Соглашение об избежании двойного налогообложения здесь не спасает: по статье 6 типового договора право облагать доход от недвижимости остаётся за страной, где недвижимость находится. Соглашение распределяет права государств, а не снижает внутреннюю ставку.

Источник: Ortax, разбор PPh Pasal 26 применительно к аренде, 19.06.2026; PMK 18/PMK.03/2021, Pasal 2 — критерии резидентства

Приписка означает ровно одно: налог начисляется поверх названной суммы. Если в объявлении стоит 20 млн рупий в месяц «без налога», то к оплате будет 22 млн при ставке 10% и 24 млн при 20%.

Вторая часть, о которой спорят чаще: что входит в базу. По PP 34/2017 в валовую сумму аренды включаются обслуживание, содержание, охрана и service charge — независимо от того, выделены они в договоре отдельной строкой или нет.

То есть разнести сумму на «аренду» и «сервис», чтобы обложить только первую часть, не получится. Это прямое следствие нормы, а не позиция налоговой инспекции.

Прямого официального разъяснения именно формулировки «excluding tax» в листингах нет — это рыночный жаргон. Поэтому в договоре стоит писать не «без налога», а явно: кто платит налог, по какой ставке и включён ли он в названную сумму.

Источник: PP № 34/2017; Ortax, разбор базы обложения аренды, на 2026

Если арендатор — юридическое лицо, постоянное представительство, госорган или иное лицо из перечня налоговых агентов, налог удерживает он и перечисляет от своего имени. Если арендатор — обычное физическое лицо, обязанность перечислить налог остаётся на арендодателе.

Сроки такие: уплата до 15 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода, отчётность — до 20 числа через e-Bupot в системе Coretax. Coretax работает с 1 января 2025 года, и сопоставление налогового номера с идентификационным после запуска делается только через инспекцию.

Годовая декларация SPT Tahunan подаётся физлицом до 31 марта, юрлицом до 30 апреля. Штраф за просрочку подачи для физлица — 100 тысяч рупий, для юрлица — 1 млн.

Площадки бронирования налог за хозяина не собирают и не перечисляют. В собственном налоговом руководстве Airbnb для Индонезии сказано прямо: расчёт, регистрация и уплата — обязанность хозяина, платформа может лишь отчитываться о его доходах.

• Определить статус: резидент или нерезидент — от этого зависит 10% или 20%
• Проверить, кто по договору удерживает налог, и записать это явно
• Заложить PBJT около 10%, если сдача посуточная
• Платить до 15 числа следующего месяца, отчитываться до 20-го
• Не рассчитывать, что площадка удержит налог за вас

Источник: PP 34/2017 и разбор Ortax по срокам и e-Bupot; DJP по срокам SPT и штрафам; Airbnb, «Panduan Perpajakan Indonesia 2026 untuk Host»

Кроме налога с дохода есть ежегодный налог на имущество PBB. Ставка считается от кадастровой оценки NJOP, а не от рыночной цены: 0,1–0,5% в зависимости от региона, федеральный потолок 0,5%.

Просрочка стоит дорого: 2% от суммы долга за каждый месяц, максимум 24 месяца — то есть предельный штраф достигает 48% от самого налога.

Если сдача оформлена на компанию, картина другая: вместо PPh final появляется корпоративный налог на прибыль и налог на дивиденды при выводе денег. Это отдельная конструкция, которую считают вместе с расходами на содержание компании, а не сравнивают по одной ставке.

Порог регистрации плательщиком НДС — оборот свыше 4,8 млрд рупий в год. Для одной виллы он недостижим, для управляющей компании с портфелем — вполне.

Источник: balipajak.com и Seven Stones Indonesia по PBB; Detik Properti — пеня 2% в месяц, максимум 24 месяца

Самая частая ошибка в расчётах, которые показывают покупателю, — считать доходность от валовой выручки, вычитая только управление и коммуналку. Налоги при этом остаются за кадром.

Честный расчёт выглядит иначе: из выручки вычитаются PBJT, PPh по вашей ставке, комиссия площадок, управление, содержание и резерв на ремонт. Что остаётся — это и есть деньги владельца.

Разница между резидентом и нерезидентом при этом попадает прямо в итоговую цифру. Два одинаковых объекта с одинаковой загрузкой дают разный результат владельцам с разным налоговым статусом, и в презентациях это обычно не показывают.

Поэтому вопрос «какая здесь доходность» корректно звучит так: при какой ставке налога, при каком статусе владельца и учтён ли региональный налог.

Когда мы пересчитываем чужую модель доходности, чаще всего не хватает ровно двух строк: регионального налога на услуги размещения и разницы ставки между резидентом и нерезидентом. Вместе они съедают заметную часть того, что показано как чистый доход.

Rise Real Bali, из разборов расчётов 2024–2026

Источник: Rise Real Bali, практика разбора инвестиционных расчётов

Частые вопросы