Сколько стоит вилла с тремя спальнями на Бали?
Медиана — Rp 7,30 млрд (≈ $ 412 500). Средняя половина рынка — Rp 5,84 млрд – Rp 11,14 млрд.
До $ 300 000 включительно стоят 27 вилл. Дороже $ 700 000 — 26.
Общая картина по острову — в исследовании «Цены новостроек Бали».
- 27
- 38
- 22
- 25
- 26
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; 138 вилл с тремя спальнями и ценой
Сколько стоит каждая спальня?
От двух спален к трём медиана растёт на Rp 2,27 млрд (≈ $ 128 000). От трёх к четырём — уже на Rp 5,56 млрд (≈ $ 314 030).
Метр при этом почти не меняется: Rp 41,9 млн, Rp 42,9 млн и Rp 45,6 млн. Платите в основном за площадь.
Вилла с четырьмя спальнями по медиане больше на 80 м². И метр в ней дороже, отсюда и крупный шаг цены.
| Спален | Планировок | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² |
|---|---|---|---|---|
| 2 | 224 | Rp 5,04 млрд (≈ $ 284 500) | 120 м² | Rp 41,9 млн (≈ $ 2 369) |
| 3 | 138 | Rp 7,30 млрд (≈ $ 412 500) | 192 м² | Rp 42,9 млн (≈ $ 2 426) |
| 4 | 47 | Rp 12,86 млрд (≈ $ 726 530) | 273 м² | Rp 45,6 млн (≈ $ 2 574) |
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Где искать виллу с тремя спальнями?
Больше всего таких вилл в Uluwatu — 30. Дальше Ubud (16), Canggu (15), Ungasan (15).
Самый дорогой метр среди этих районов — в Uluwatu, самый дешёвый — в Canggu.
Подробно по районам — в исследованиях Uluwatu, Ubud и Canggu.
| Район | Планировок | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² |
|---|---|---|---|---|
| Uluwatu | 30 | Rp 7,12 млрд (≈ $ 402 500) | 179 м² | Rp 44,3 млн (≈ $ 2 503) |
| Ubud | 16 | Rp 7,12 млрд (≈ $ 402 500) | 200 м² | Rp 36,8 млн (≈ $ 2 081) |
| Canggu | 15 | Rp 8,64 млрд (≈ $ 488 400) | 270 м² | Rp 36,0 млн (≈ $ 2 032) |
| Ungasan | 15 | Rp 6,73 млрд (≈ $ 380 000) | 183 м² | Rp 43,6 млн (≈ $ 2 462) |
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; районы с 10+ планировками; Uluwatu — вместе с Bukit, Pecatu и Bingin
Есть ли у таких вилл свой бассейн и участок?
Свой бассейн отмечен у 61 виллы из 138. У остальных поле в базе пустое — это не значит, что бассейна нет.
Площадь участка указана у 78 вилл. Медиана — 244 м², при площади дома 192 м².
Что даёт свой бассейн в цене — в исследовании «Бассейн в цене новостроек».
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; бассейн отмечен у 61, участок — у 78 планировок
Можно ли купить готовую виллу с тремя спальнями?
Стадия указана у 103 вилл. Сданы 34, это 33%.
Медиана готовой виллы — Rp 7,05 млрд (≈ $ 398 574) за 201 м². Срок лизхолда у них короче: 26,2 года по медиане.
Срок земли идёт и во время стройки, поэтому у готовых он меньше. Как сравнивать сроки — в разборе «Лизхолд в цифрах».
- 32
- 4
- 17
- 16
- 34
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; стадия указана у 103, срок у сданных — у 24
Какой лизхолд и доходность у вилл с тремя спальнями?
Срок указан у 83 вилл, медиана — 30 лет. Доходность заявлена у 12: медиана 10,5% годовых.
Это цифра застройщика. Как её проверить — в исследовании «Заявленная доходность».
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; доходность указана у 12 планировок
Что это значит для покупателя
- Вилла с тремя спальнями — Rp 7,30 млрд (≈ $ 412 500) и 192 м² по медиане.
- Третья спальня добавляет около Rp 2,27 млрд (≈ $ 128 000), четвёртая — Rp 5,56 млрд (≈ $ 314 030).
- Метр почти не зависит от числа спален: Rp 42,9 млн.
- Больше всего таких вилл в Uluwatu — 30.
- Готовых — 33%, срок лизхолда у них — 26,2 года.
Частые вопросы
Сколько стоит вилла с тремя спальнями на Бали?
Медиана — Rp 7,30 млрд (≈ $ 412 500). Средняя половина цен — Rp 5,84 млрд – Rp 11,14 млрд.
Какая площадь у виллы с тремя спальнями?
Медиана дома — 192 м², участка — 244 м².
Насколько три спальни дороже двух?
На Rp 2,27 млрд (≈ $ 128 000) по медиане. Метр почти тот же: Rp 41,9 млн и Rp 42,9 млн.
Где на Бали больше всего вилл с тремя спальнями?
В Uluwatu — 30. Затем Ubud, Canggu, Ungasan.
Можно ли купить виллу с тремя спальнями до $ 300 000?
Да, таких 27 из 138.
Есть ли готовые виллы с тремя спальнями?
Есть 34 в сданных проектах. Медиана — Rp 7,05 млрд (≈ $ 398 574).
Какой срок лизхолда у таких вилл?
Медиана — 30 лет. У готовых — 26,2 года.
Метод и источники
Источник — база проектов Rise Real Bali (Airtable): прайсы, шахматки и презентации застройщиков. Срез — 20 октября 2026 года. Выборка — все виллы с тремя спальнями и ценой: 138 планировок в 111 проектах. Для сравнения — виллы с двумя (224) и четырьмя (47) спальнями. В выборку входят и проданные (10), и заблокированные (7), и без статуса (17); в продаже — 104. Так же считали в хабе «Цены новостроек». Цены — минимальные по прайсу каждой планировки, «от», в долларах США; в рупиях по курсу 17 700 Rp за $ 1. Цена за м² — по 128 планировкам с ценой и площадью; выбросы дешевле $ 500 и дороже $ 15 000 за м² убраны. Средняя половина рынка — значения между первым и третьим квартилем. Uluwatu — вместе с Bukit, Pecatu и Bingin. Шаг цены — разница медиан, а не цена одной комнаты. Заявленная доходность — цифра застройщика, а не наш расчёт. Названия проектов не публикуем, в таблице данных они заменены номерами. Показатели, посчитанные меньше чем по 10 планировкам, не публикуем. Это рыночная статистика, а не оценка конкретного объекта. Данные одной таблицей: /assets/reports/villy-3-spalni-v-cifrah.csv
- База проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026
- Курс рупии — справочный курс сайта, 17 700 Rp за $ 1
- Исследование «Цены на новостройки Бали» Rise Real Bali, срез 09.10.2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
