Сколько новостроек Бали на каждой стадии?
Стадия указана у 912 планировок из 1 112. Больше всего на старте продаж — 328, в сданных проектах — 245.
На фундаменте, каркасе и отделке вместе — 339. Ещё у 200 стадия в базе не указана.
Общая картина по острову — в исследовании «Цены новостроек Бали».
- 328
- 81
- 162
- 96
- 245
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; стадия указана у 912 планировок
Как меняется цена метра от стадии стройки?
В целом по базе метр на отделке и в сданных проектах дешевле, чем на старте. Но это эффект состава, а не скидка.
На старте и на каркасе много апартаментов. В сданных проектах вилл больше: 58% против 49% на старте. Метр у вилл дешевле.
Поэтому честно сравнивать стадии можно только внутри одного типа жилья.
| Стадия | Планировок | Доля вилл | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Off-plan и предпродажи | 328 | 49% | Rp 3,34 млрд (≈ $ 188 500) | 64 м² | Rp 55,6 млн (≈ $ 3 140) |
| Фундамент | 81 | 27% | Rp 2,82 млрд (≈ $ 159 500) | 50 м² | Rp 62,0 млн (≈ $ 3 500) |
| Каркас | 162 | 39% | Rp 3,49 млрд (≈ $ 197 450) | 65 м² | Rp 58,0 млн (≈ $ 3 276) |
| Отделка | 96 | 56% | Rp 5,20 млрд (≈ $ 294 000) | 118 м² | Rp 46,6 млн (≈ $ 2 635) |
| Сдан | 245 | 58% | Rp 4,87 млрд (≈ $ 275 000) | 112 м² | Rp 47,7 млн (≈ $ 2 697) |
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Дешевле ли вилла на этапе off-plan?
По прайсам — почти нет. Метр off-plan виллы — Rp 41,2 млн (≈ $ 2 325), готовой — Rp 42,1 млн (≈ $ 2 377). Разница — 2%.
Зато готовая вилла больше и дороже целиком. Медиана — Rp 5,66 млрд (≈ $ 319 900) за 142 м², у off-plan — Rp 4,21 млрд (≈ $ 238 000) за 107 м².
Главная разница — срок. У сданных вилл лизхолд 25,4 года по медиане, у off-plan — 30 лет. Как считать цену года — в разборе «Лизхолд в цифрах».
| Стадия | Планировок | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² | Срок лизхолда |
|---|---|---|---|---|---|
| Off-plan и предпродажи | 160 | Rp 4,21 млрд (≈ $ 238 000) | 107 м² | Rp 41,2 млн (≈ $ 2 325) | 30,0 г. |
| Каркас | 63 | Rp 6,73 млрд (≈ $ 380 000) | 138 м² | Rp 49,9 млн (≈ $ 2 818) | 30,0 г. |
| Сдан | 141 | Rp 5,66 млрд (≈ $ 319 900) | 142 м² | Rp 42,1 млн (≈ $ 2 377) | 25,4 г. |
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; виллы с указанной стадией
А апартаменты?
Здесь картина обратная. Метр в готовых апартаментах — Rp 56,0 млн (≈ $ 3 166), на старте — Rp 65,7 млн (≈ $ 3 710).
Готовые апартаменты дешевле за метр на 15%. Одно из объяснений: новые проекты выходят в продажу с более высоких цен.
Сравнение форматов — в исследовании «Апартаменты или вилла».
| Стадия | Планировок | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² |
|---|---|---|---|---|
| Off-plan и предпродажи | 104 | Rp 2,70 млрд (≈ $ 152 538) | 41 м² | Rp 65,7 млн (≈ $ 3 710) |
| Каркас | 64 | Rp 2,47 млрд (≈ $ 139 700) | 37 м² | Rp 64,2 млн (≈ $ 3 628) |
| Сдан | 47 | Rp 2,82 млрд (≈ $ 159 500) | 55 м² | Rp 56,0 млн (≈ $ 3 166) |
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; апартаменты с указанной стадией
Какую доходность заявляют на разных стадиях?
Самые высокие цифры — на фундаменте и каркасе: 16,2% и 16% по медиане.
У сданных проектов — 12,9%. Готовый объект можно проверить по реальной загрузке, обещание стройки — нет.
Как читать заявленную доходность — в исследовании «Заявленная доходность». Взнос и график платежей — в разборе «Взнос, сроки сдачи, управление».
- 12,6%
- 16,2%
- 16%
- 14%
- 12,9%
Источник: база проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026; доходность — цифра застройщика, указана у 159 планировок
Что это значит для покупателя
- Скидки за ранний вход в прайсах по рынку в целом не видно.
- Метр готовой виллы — Rp 42,1 млн, off-plan — Rp 41,2 млн.
- Готовые апартаменты дешевле off-plan на 15% за метр.
- У сданных вилл лизхолд короче: 25,4 года против 30.
- Самую высокую доходность заявляют на фундаменте и каркасе.
Частые вопросы
Дешевле ли покупать на Бали на этапе котлована?
По прайсам метр почти тот же. У вилл разница 2%, готовые апартаменты даже дешевле на 15%.
Сколько планировок продают off-plan?
328 из 912 с указанной стадией, в 93 проектах.
Сколько стоит метр в сданной вилле?
Медиана — Rp 42,1 млн (≈ $ 2 377).
Почему готовое не дороже строящегося?
Срок лизхолда у сданных вилл короче — 25,4 года. Вероятно, и потому, что новые проекты стартуют с более высоких цен.
Какую доходность обещают на этапе стройки?
На каркасе — 16% по медиане, в сданных проектах — 12,9%.
Что выбрать: off-plan или готовое?
Готовое можно проверить и сдавать сразу. Off-plan даёт рассрочку, но несёт риск стройки и сроков.
Метод и источники
Источник — база проектов Rise Real Bali (Airtable): прайсы, шахматки и презентации застройщиков. Срез — 20 октября 2026 года. Выборка — 912 планировок с указанной стадией из 1 112. Off-plan — вместе с предпродажами. Стадия — по проекту, а не по отдельному дому. В выборку входят и проданные (81), и заблокированные (32), и без статуса (139); в продаже — 660. Так же считали в хабе «Цены новостроек». Цены — минимальные по прайсу каждой планировки, «от», в долларах США; в рупиях по курсу 17 700 Rp за $ 1. Цена за м² — по 874 планировкам с ценой и площадью; выбросы дешевле $ 500 и дороже $ 15 000 за м² убраны. Средняя половина рынка — значения между первым и третьим квартилем. Сравнение стадий внутри типа — для вилл и апартаментов, где на стадию приходится 10+ планировок. Заявленная доходность — цифра застройщика, а не наш расчёт. Названия проектов не публикуем, в таблице данных они заменены номерами. Показатели, посчитанные меньше чем по 10 планировкам, не публикуем. Это рыночная статистика, а не оценка конкретного объекта. Данные одной таблицей: /assets/reports/stadiya-stroyki-i-cena.csv
- База проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 20.10.2026
- Курс рупии — справочный курс сайта, 17 700 Rp за $ 1
- Исследование «Цены на новостройки Бали» Rise Real Bali, срез 09.10.2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
