Какую доходность заявляют новостройки Бали?
Заявленная доходность есть у 176 планировок в 57 проектах нашей базы. Медиана — 14% годовых, половина значений лежит между 11,4% и 16%. 15% и выше заявляют 46% планировок, 20% и выше — только 3.
Апартаменты в среднем обещают больше вилл: медиана 15% против 13,3%. У студий — 10%. Это заявления продавца, а не наш расчёт: мы показываем их как есть, а считаем по ставке и загрузке.
Источник: база проектов Rise Real Bali, поле «заявленная доходность» из материалов застройщиков, срез 09.10.2026
До расходов или после: как посчитана заявленная доходность?
Главное в цифре доходности — база расчёта. Выручка и деньги на счёте отличаются почти вдвое.
В 80 планировках из 176 доходность прямо посчитана до расходов, их медиана — 16%. У 81 база не указана. «Чистыми», после расходов, — только 15 планировок, медиана 11,8%. Это обычная практика рынка, а не чья-то хитрость: продавец показывает выручку, покупатель думает о деньгах на счёте. Как читать такие обещания в договоре — в разборе гарантированная доходность.
| База расчёта | Планировок | Медиана | Проектов |
|---|---|---|---|
| До расходов (валовая) | 80 | 16% | 19 |
| База не указана | 64 | 13,3% | 24 |
| Чистыми, после расходов | 15 | 11,8% | 10 |
| Поле не заполнено | 17 | 8% | 5 |
Источник: база Rise Real Bali, 176 планировок с ценой и заявленной доходностью
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
При какой загрузке посчитана доходность?
Загрузку, при которой посчитана доходность, указали всего в 7 случаях из 176 — от 65% до 80%.
Для сравнения — рынок. По данным AirROI за 12 месяцев до июля 2026 года средняя загрузка объектов посуточной аренды в районах Бали — 36–48%. В эту цифру попадают и брошенные объявления. Отели Бали в 2025 году были загружены на 74% (Horwath HTL и C9 Hotelworks). Вилла с профессиональным управлением стоит между этими цифрами, поэтому в нашей методике база загрузки — 60–70% в зависимости от района, и всегда три сценария.
| Район | Средняя ставка за ночь | Загрузка рынка | База в нашем расчёте |
|---|---|---|---|
| Seminyak | Rp 5,0 млн (≈ $ 280) | 39,4% | 70% |
| Uluwatu | Rp 4,3 млн (≈ $ 245) | 46% | 70% |
| Canggu | Rp 3,8 млн (≈ $ 215) | 37,5% | 70% |
| Pererenan | Rp 2,9 млн (≈ $ 165) | 45–48% | 70% |
| Ungasan | Rp 2,6 млн (≈ $ 145) | 38,8% | 65% |
| Ubud | Rp 2,0 млн (≈ $ 115) | 37,7% | 60% |
| Nusa Dua | Rp 1,7 млн (≈ $ 95) | ≈ 40% | 65% |
| Sanur | Rp 1,7 млн (≈ $ 95) | ≈ 40% | 65% |
Источник: AirROI, скользящий год до июля 2026; методика доходности Rise Real Bali v1.1
Сколько остаётся владельцу после расходов?
В нашей методике из выручки уходит около 40%: управляющая компания — 18%, содержание и износ — 12%, налог — 10%. У резортных операторов — около 45%. Владельцу остаётся 55–60% выручки.
Значит, доходность до расходов нужно умножать примерно на 0,6. Рамка честности, которой мы пользуемся: готовая вилла для жизни и сдачи — 6–8% на счёте, сильный продукт с профессиональным управлением — 8–12%, самоуправление — 4–6%. Выше 12% — только с показанным отчётом о доходах и расходах. Расчёт по районам — в разборе доходность вилл по районам.
| Заявлено до расходов | На счёте после 40% расходов |
|---|---|
| 12% | 7,2% |
| 14% | 8,4% |
| 16% | 9,6% |
| 20% | 12% |
Источник: методика доходности Rise Real Bali v1.1: УК 18%, содержание 12%, налог 10% выручки
Что ещё забыть нельзя: налог нерезидента и первый год
Налог 10% выручки — базовый вариант нашей методики. Для налогового нерезидента может действовать другая схема: 20% с валовой выручки по статье PPh 26. Тогда на счёте остаётся не 60%, а около 50% выручки. Подробнее — в разборе налог на аренду на Бали.
Первый год всегда слабее: нужны отзывы и рейтинг на площадках. Мы закладываем на первый год 70% от плановой загрузки.
Источник: PPh 26 и PP 34/2017; методика Rise Real Bali v1.1
Что это значит для покупателя
- Медианная заявленная доходность — 14%, но это почти всегда выручка, а не деньги на счёте.
- Умножайте доходность до расходов на 0,6: 14% превращаются примерно в 8,4%.
- Спрашивайте загрузку расчёта: рынок посуточной аренды — 36–48%, хорошее управление — 60–70%.
- Нерезиденту может грозить налог 20% с валовой — это ещё минус 10 пунктов выручки.
- Первый год закладывайте на 70% от плановой загрузки.
Частые вопросы
Какую доходность обещают новостройки на Бали?
Медиана — 14% годовых по 176 планировкам в 57 проектах базы Rise Real Bali (срез 9 октября 2026). Половина значений — от 11,4% до 16%.
Заявленная доходность на Бали — это до или после расходов?
Чаще всего до: в 80 случаях из 176 прямо указано «до расходов», у 81 база не указана, «чистыми» — только в 15.
Сколько реально приносит вилла на Бали?
По нашей методике владельцу остаётся около 60% выручки. Готовая вилла для жизни и сдачи — 6–8% на счёте, сильный продукт с профессиональным управлением — 8–12%.
Какая загрузка вилл на Бали?
По AirROI за 12 месяцев до июля 2026 года средняя загрузка посуточной аренды по районам — 36–48%, с учётом брошенных объявлений. С профессиональным управлением мы закладываем 60–70%.
Как пересчитать доходность до расходов в чистую?
Умножьте на 0,6: управляющая компания 18%, содержание 12% и налог 10% забирают около 40% выручки. 16% до расходов — это около 9,6% на счёте.
Какой налог платит владелец виллы на Бали?
В нашей методике — 10% выручки. Для нерезидента может применяться 20% с валовой выручки по статье PPh 26; какой вариант ваш, решает налоговый консультант.
Метод и источники
Заявленная доходность — из материалов застройщиков в базе проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 9 октября 2026 года: 176 планировок с ценой в 57 проектах; база расчёта — по полю «основание доходности». Рынок — AirROI, скользящий год до июля 2026 года; отели — Horwath HTL / C9 Hotelworks «Bali Hotel & Branded Residences 2026». Расходы и сценарии — методика доходности Rise Real Bali v1.1. Мы не публикуем доходность по отдельным проектам и районам с малой выборкой. Данные одной таблицей: /assets/reports/zayavlennaya-dohodnost-novostroek-bali.csv
- База проектов Rise Real Bali (Airtable), срез 09.10.2026
- AirROI — краткосрочная аренда, скользящий год до июля 2026
- Horwath HTL / C9 Hotelworks, «Bali Hotel & Branded Residences 2026»
- Методика доходности Rise Real Bali v1.1
- PPh 26, PP 34/2017
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
