Три числа описывают выручку виллы, и каждое легко подменить
ADR — средняя цена проданной ночи: выручка, делённая на проданные ночи. Пустые ночи в расчёт не попадают.
Загрузка (occupancy) — доля проданных ночей. Главный вопрос: доля от 365 дней или от ночей, открытых в календаре.
RevPAR — выручка на доступную ночь, ADR, умноженный на загрузку. Самое честное из трёх чисел: высокий чек при пустом календаре его не спасает.
Валовая выручка — всё, что заплатили гости. Чистая — остаток после площадок, управляющей компании и содержания. Разница между ними — половина выручки и больше.
| Показатель | Формула | Где подвох |
|---|---|---|
| ADR | выручка ÷ проданные ночи | входит ли уборка и налог |
| Загрузка | проданные ночи ÷ доступные ночи | база: 365 дней или открытые |
| RevPAR | ADR × загрузка | считают ли пустые ночи |
| Валовая выручка | ADR × проданные ночи | выдают за доход владельца |
Источник: AirDNA Help Center, методика ADR и загрузки, 2026
Два сервиса дают для Бали разную загрузку — из-за методики
AirDNA за 12 месяцев до августа 2026 года показывает по Бали загрузку 57% и ADR около Rp 2,35 млн (≈ $ 132). AirROI за тот же период — 36% и Rp 2,83 млн (≈ $ 159).
Дело в методике. AirDNA делит проданные ночи только на активные: закрытые хозяином ночи выбрасываются. Объект активен, если за последние 28 дней у него была бронь.
ADR у AirDNA включает уборку, но не сервисный сбор Airbnb с гостя. Чек в презентации бывает посчитан с налогом или по высокому сезону.
Поэтому загрузку без названия источника сравнивать не с чем.
| Показатель | AirDNA | AirROI |
|---|---|---|
| Загрузка | 57% | 36% |
| ADR | Rp 2,35 млн (≈ $ 132) | Rp 2,83 млн (≈ $ 159) |
| RevPAR | Rp 1,33 млн (≈ $ 75) | ≈ Rp 1 млн (≈ $ 57), расчёт |
Источник: AirDNA, обзор рынка Bali, данные на 22.09.2026; AirROI, Bali, данные на 12.09.2026
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Ориентиры по районам: RevPAR честнее, чем чек за ночь
Данные AirROI по пяти субрынкам: период и методика одни, районы можно сравнивать между собой.
У Seminyak самый высокий чек, у Uluwatu выше загрузка. В Ubud и чек, и выручка на объект почти вдвое ниже. Pererenan и Canggu (Чангу) по RevPAR почти равны.
Годовая выручка меньше, чем RevPAR × 365: хозяева закрывают даты под себя и под ремонт. Разброс по месяцам — в разборе сезонности дохода.
| Район | ADR | Загрузка | RevPAR | Выручка в год |
|---|---|---|---|---|
| Seminyak | Rp 4,95 млн (≈ $ 278) | 38,0% | ≈ $ 102 | Rp 517 млн (≈ $ 29 043) |
| Uluwatu | Rp 3,97 млн (≈ $ 223) | 40,1% | ≈ $ 90 | Rp 471 млн (≈ $ 26 474) |
| Pererenan | Rp 3,7 млн (≈ $ 208) | 40,2% | ≈ $ 82 | Rp 388 млн (≈ $ 21 778) |
| Canggu | Rp 3,81 млн (≈ $ 214) | 36,2% | ≈ $ 79 | Rp 378 млн (≈ $ 21 244) |
| Ubud | Rp 2,01 млн (≈ $ 113) | 36,6% | ≈ $ 44 | Rp 207 млн (≈ $ 11 613) |
Источник: AirROI, отчёты по субрынкам Bali (Uluwatu — субрынок Pecatu), период 08.2025–07.2026, данные на 12.09.2026
От выручки гостя до денег владельца — четыре вычета
Налог. На гостиничные услуги в Badung — 10%, платит гость. Если налог уже «внутри» цены, из выручки уходит 1/11, около 9,1%. Подробнее — в материале про налог на аренду.
Площадка. У Airbnb две модели: при раздельной хозяин платит 3%, при единой — 15,5%. Единая обязательна для тех, кто подключён через программы управления. Booking берёт около 15%.
Управляющая компания — обычно 15–20%, в полном пакете до 25%. Смотрите базу: с валовой выручки или после площадок.
Содержание — персонал, свет, вода, бассейн, сад, мелкий ремонт: Rp 10–20 млн (≈ $ 560–1 120) в месяц при любой загрузке. Налог владельца зависит от структуры владения и в расчёт не входит.
| Статья | Размер | От чего считают |
|---|---|---|
| Налог на проживание | 10% | сверху цены; внутри — 1/11 |
| Airbnb, единая модель | 15,5% | цена ночи и сборы хозяина |
| Booking | около 15% | стоимость брони |
| Управляющая компания | 15–25% | валовая или после площадок |
| Содержание | Rp 10–20 млн в месяц | фиксированно |
Источник: Airbnb Help Center, статья 1857 о сервисных сборах, 2026; UU № 1/2022, ст. 58; Propertia, 31.08.2026; Cabo Bali, 26.06.2026
Пример: одна вилла, две загрузки — и доход владельца падает втрое
Наш расчёт: вилла с двумя спальнями в Canggu, чек Rp 3,8 млн (≈ $ 214), как в среднем по району. Загрузка 70% — уровень сильного объекта, 36,2% — середина рынка по AirROI.
Площадка 15,5%, управляющая компания 20% с валовой выручки, содержание Rp 15 млн (≈ $ 843) в месяц. Налог гость платит сверху.
Загрузка упала почти вдвое, доход владельца — втрое. Содержание, Rp 180 млн (≈ $ 10 100) в год, платится при любой загрузке. Как считать срок возврата денег — в разборе окупаемости.
| Строка | Загрузка 70% | Загрузка 36,2% |
|---|---|---|
| Проданных ночей | 255 | 132 |
| Валовая выручка | Rp 971 млн (≈ $ 54 500) | Rp 502 млн (≈ $ 28 200) |
| Площадка 15,5% | − Rp 150 млн | − Rp 78 млн |
| Управляющая компания 20% | − Rp 194 млн | − Rp 100 млн |
| Содержание за год | − Rp 180 млн | − Rp 180 млн |
| Остаётся владельцу | Rp 446 млн (≈ $ 25 100) | Rp 144 млн (≈ $ 8 100) |
| Доля от валовой | 46% | 29% |
Источник: Расчёт Rise Real Bali по данным AirROI (Canggu, 08.2025–07.2026) и ставкам Airbnb и Propertia; курс JISDOR Bank Indonesia 23.09.2026, Rp 17 803 за $ 1
Какие вопросы задать к цифрам доходности до задатка
Хорошая модель доходности сама отвечает на вопросы ниже. Нет ответов — запросите их письменно.
Пересчитайте доход по таблице выше, взяв ставки площадок и управляющей компании из договора. Как устроены комиссии площадок и прямые брони — в отдельном материале.
Цифры можно проверить
- назван источник загрузки и период
- загрузка считается от открытых ночей
- ясно, входят ли в чек налог и уборка
- УК указывает базу комиссии
Цифры нельзя проверить
- загрузка без источника
- чек высокого сезона выдан за годовой
- валовая выручка без расходов
- расходы одной строкой без сумм
Источник: Практика Rise Real Bali; методика AirDNA, 2026
Что это значит для покупателя
- Сравнивайте виллы по RevPAR, а не по чеку: он учитывает пустые ночи.
- Спрашивайте источник загрузки: по Бали сервисы дают 57% и 36%.
- Пересчитайте доход сами: площадка, УК и содержание забирают 50–70% валовой выручки.
- Проверьте в договоре базу комиссии УК: валовая выручка или после площадок.
Следующий шаг: Купить виллу на Бали от застройщика
Частые вопросы
Что такое ADR простыми словами?
Средняя цена одной проданной ночи. Выручку за период делят на число проданных ночей. Пустые ночи в ADR не входят, поэтому высокий чек ничего не говорит о доходе. По Canggu у AirROI ADR около Rp 3,8 млн (≈ $ 214) за 12 месяцев до июля 2026 года.
Какая реальная загрузка вилл на Бали?
Зависит от методики. AirDNA по Бали показывает 57%: она считает только ночи, открытые к бронированию. AirROI за тот же период даёт 36%. По районам у AirROI — от 36,2% в Canggu до 40,2% в Pererenan. Загрузка 70% и выше — уровень сильных объектов, не среднего рынка.
Что такое RevPAR и зачем он нужен?
Выручка на одну доступную ночь: ADR, умноженный на загрузку. Он честнее чека, потому что учитывает пустые ночи. У AirROI RevPAR в Seminyak около $ 102, в Canggu — около $ 79, в Ubud — около $ 44. Сравнивать виллы удобнее всего по нему.
Сколько получает владелец от выручки виллы?
По нашему расчёту — 30–50% валовой выручки до налога владельца. Площадка берёт около 15,5%, управляющая компания 15–25%, содержание стоит Rp 10–20 млн (≈ $ 560–1 120) в месяц. Чем ниже загрузка, тем меньше доля: фиксированные расходы не сокращаются вместе с бронями.
Кто платит налог 10% с аренды виллы?
Налог на гостиничные услуги платит гость, а хозяин или управляющая компания собирает и перечисляет его в бюджет. Ставка 10% — потолок по закону UU № 1/2022, в Badung применяют её. Если налог включён в цену ночи, из выручки уходит 1/11, около 9,1%.
Метод и источники
Рыночные показатели — AirDNA (Бали целиком, 12 месяцев до августа 2026, данные на 22.09.2026) и AirROI (Бали и субрынки, август 2025 — июль 2026, данные на 12.09.2026). Uluwatu в таблице — субрынок Pecatu у AirROI: в одноимённом субрынке Uluwatu всего 89 объявлений, выборка мала. RevPAR по Бали у AirROI не опубликован и посчитан нами как ADR × загрузка. Методика AirDNA — по справке сервиса. Ставки Airbnb — справка площадки. Ставки управляющих компаний и содержания — отраслевые обзоры Propertia и Cabo Bali, это ориентир, а не тариф. Пример по Canggu — наш расчёт, не прогноз для конкретной виллы. Налог владельца зависит от структуры владения и в расчёт не включён. Отдельный номер решения Badung о ставке 10% мы по тексту не сверили, опираемся на потолок UU № 1/2022 и практику. Пересчёт в доллары — по курсу JISDOR Bank Indonesia на 23.09.2026, Rp 17 803.
- AirDNA — обзор рынка краткосрочной аренды Bali и справка о расчёте ADR и загрузки, данные на 22.09.2026
- AirROI — отчёты по Bali, Canggu, Pererenan, Seminyak, Pecatu, Ubud, период 08.2025–07.2026
- Airbnb Help Center — статья 1857 «Сервисные сборы Airbnb», раздельная и единая модели, 2026
- UU № 1/2022 о финансовых отношениях центра и регионов, ст. 58 — потолок налога на гостиничные услуги 10%
- Propertia, обзор управления виллами на Бали, 31.08.2026; Cabo Bali, обзор тарифов управления, 26.06.2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
