ULUWATU · ID RR-2427

Tamora Axis — вилла 2 спальни, 138 м², Pecatu

Вилла 138 м² на две спальни в квартале Tamora Axis на плато Pecatu: свой бассейн и терраса на кровле. Лизхолд 80 лет с продлениями, сдача — декабрь 2027. Rp 4,49 млрд (≈ $ 253 829).

Юнит проекта Tamora Axis · юнитов в каталоге: 2

  • Leasehold 80 лет с продлениями
  • Строится
  • Свой бассейн
  • 2спальни
  • 138 м²площадь виллы
  • 135вилл в проекте
  • Leasehold80 лет с продлениями
  • Q4 2027плановая сдача
  • 1,8 кмдо пляжа Bingin

Объект

Что это за проект

Вилла 138 м² — одна из двух типологий квартала Tamora Axis на плато Pecatu. До пляжа Bingin 1,8 км, до Padang Padang примерно столько же, инфраструктура — вдоль главной дороги.

Дом в два уровня, со своим бассейном и террасой на кровле. На рендерах застройщика — ламельные фасады, озеленённая кровля, кухня-остров и панорамное остекление гостиной. Спецификацию отделки и техники застройщик в базу не передал: запрашиваем и прикладываем к договору.

Земля в лизхолде, застройщик заявляет 80 лет — это базовый договор плюс продления. Цена типологии — Rp 4,49 млрд (≈ $ 253 829). Сдача заявлена на декабрь 2027; зонирование и выписку PBG сверяем до задатка.

Расчёт по этому объекту

Доходность Tamora Axis · Вилла 2BR: до расходов и на счёте

Застройщик доходность по этой типологии не заявлял. Ниже — наш расчёт: ставка Rp 2,39 млн (≈ $ 135) за ночь по коридору Uluwatu, управляющая компания, налоги, амортизация и содержание вычтены.

До расходов 13,6%≈ Rp 611 млн (≈ $ 34 492) в год при загрузке 70% и ставке Rp 2,4 млн (≈ $ 135) за ночь Чистыми 8,2%≈ Rp 366 млн (≈ $ 20 696) в год · окупаемость ≈ 12,3 года
  • Доход с аренды до расходовRp 611 млн (≈ $ 34 492)13,6% от цены · ставка Rp 2,4 млн (≈ $ 135), загрузка 70%
  • Управляющая компанияRp 110 млн (≈ $ 6 209)18% выручки · по рынку 15–25%
  • НалогиRp 61,1 млн (≈ $ 3 449)10% с аренды · ставка зависит от структуры
  • Амортизация и содержаниеRp 73,3 млн (≈ $ 4 139)12% выручки · простой между заездами, расходники, текущий ремонт
  • Остаётся на счётеRp 366 млн (≈ $ 20 696)8,2% от цены · окупаемость ≈ 12,3 года
Сценарии загрузки: Tamora Axis · Вилла 2BR
ЗагрузкаДоход до расходовРасходы 40%На счёте% от ценыОкупаемость
60%осторожныйRp 523 млн (≈ $ 29 565)Rp 209 млн (≈ $ 11 826)Rp 314 млн (≈ $ 17 739)7,0%14,3 года
70%базовыйRp 611 млн (≈ $ 34 492)Rp 244 млн (≈ $ 13 797)Rp 366 млн (≈ $ 20 696)8,2%12,3 года
80%сильныйRp 698 млн (≈ $ 39 420)Rp 279 млн (≈ $ 15 768)Rp 419 млн (≈ $ 23 652)9,3%10,7 лет

Откуда цифры

Данные застройщика
Доходность в материалах застройщика не заявлена — считаем только по рынку.
Ставка за ночь
Rp 2,4 млн (≈ $ 135) — оценка Rise Real Bali по рынку района: по AirROI (TTM июль 2026) в Uluwatu средняя выручка на листинг Rp 4,3 млн (≈ $ 245), с поправкой на тип, площадь и класс объекта.
Загрузка
рынок Uluwatu — 46% по всем листингам AirROI; отели Бали в 2025 году — 73,2% (Horwath HTL / C9 Hotelworks). Для объектов с профессиональным управлением берём три сценария: 60% осторожный, 70% базовый, 80% сильный.
Расходы
40% выручки: управляющая компания 18% (по рынку 15–25%), налоги 10%, амортизация и содержание 12%.
Сравнимые объекты
AZORIA Solea — 8,8% на счёте при 70%; AZORIA Imperio — 8,4% на счёте при 70%; AZORIA Cabana — 10,3% на счёте при 70%.
Отчёты и данные
AirROI (рыночные данные посуточной аренды, TTM июль 2026); Horwath HTL / C9 Hotelworks — Bali Hotel & Branded Residences 2026 (март 2026); Colliers — Bali Hotel Market Report Q2 2026; наш обзор рынка 2026; доходность вилл Canggu–Pererenan.

Расчёт — оценка Rise Real Bali, не гарантия дохода. Ставка и загрузка пересчитываются под ваш объект и управление; параметры объекта — из материалов застройщика. Как считаем и чего не гарантируем — в правовой информации.

Пересчитать под мою загрузку Спросить расчёт в MAX

Условия

План оплаты Tamora Axis · Вилла 2BR

  1. БронированиеBooking fee Rp 50 млн (≈ $ 2 800). Юнит снимают с продажи.
  2. Первый взнос50% цены за вычетом брони — на 15-й день после бронирования.
  3. Рассрочка36 ежемесячных платежей, отсчёт с того же 15-го дня.
  4. Финальный платёжОстаток вносят к 730-му дню, до передачи ключей.

Схема 50:50 с рассрочкой на 36 месяцев — из базы листинга Rise Real Bali. Разбивку сумм по траншам и штраф за просрочку запрашиваем у застройщика и фиксируем в PPJB.

Локация

Локация: Pecatu · Uluwatu

Плато между Bingin и Uluwatu: тихо, до сёрф-пляжей десять минут на байке, инфраструктура вытянута вдоль главной дороги. Обратная сторона — без байка здесь неудобно.

Tamora Axis: терраса и бассейн виллы
Uluwatu · Badung · Pecatu
  • Пляж Bingin≈ 1,8 км · 7 мин
  • Padang Padang≈ 10 мин
  • Храм Uluwatu≈ 15 мин
  • Аэропорт Денпасар≈ 40 мин

Плато Pecatu берут ради цены входа: океан тот же, что в Bingin, а земля дешевле. Взамен — дорога до пляжа и зависимость от байка.

Pecatu · Uluwatu · карта Google

Разбор района и все объекты

Инфраструктура рядом

Что вокруг

В километре от объекта

  • 55отелей
  • 16ресторанов
  • 6кафе
  • 5магазинов
  • 1бар
  • 1спортзал

Ближайшие места

  • The Octagon Baliресторан · 383 м
  • Divinity Villasотель · 402 м
  • Casa Amataотель · 419 м
  • Padawatu Villasотель · 427 м
  • Oceannaотель · 434 м
  • Villa Capungотель · 446 м
  • Villa Ali Agungотель · 461 м
  • Uluwatu Sunset Hillsотель · 465 м

Места и расстояния — данные OpenStreetMap, © OpenStreetMap contributors. Расстояние по прямой от объекта.

Прямые ответы

Вопросы про Tamora Axis · Вилла 2BR

Сколько стоят услуги Rise Real Bali при покупке в Tamora Axis?

Ноль. Цена — прайс застройщика, нашу комиссию платит он. Проверку документов до задатка делаем за свой счёт. По этой вилле сверяем базовый срок лизхолда и продления, запрашиваем выписку PBG и зонирование по RDTR, проверяем юрлицо застройщика и договор аренды земли.

Можно ли купить виллу дистанционно?

Да. Показ по Zoom, документы и договор — через нотариуса и доверенность, приёмка на нашей стороне. Вилла строится, сдача заявлена на декабрь 2027. Транши привязываем к этапам, этапы проверяем на площадке, финальный платёж — против пакета документов. Задаток без проверенных документов не вносим.

Откуда цифры доходности?

Ставку Rp 2,39 млн (≈ $ 135) за ночь берём по AirROI по Uluwatu с поправкой на тип и площадь. Загрузку считаем по сегменту с профессиональным управлением: 60, 70 и 80%. Расходы закладываем в 40% выручки. Это оценка по нашей модели, а не гарантия дохода.

Каталог

Похожие объекты

Смотреть весь каталог →