Что показывает десятилетний ряд Indo-Terra?
За 2014–2024 годы земля в премиальных зонах подорожала на 200–400%. Indo-Terra оценивает средний темп в 7–15% ежегодно.
С 2021 по 2024 год недвижимость Бали подорожала примерно на 51%. Этот показатель включает не только землю.
В Ubud цены росли на 5–8% в год с 2016 по 2019. В 2020–2021 они почти не менялись.
С 2022 года Tampaksiring и другие окраины прибавляли по 15–20% ежегодно. Так оценивает рынок Indo-Terra.
Источник: Indo-Terra, обзор рынка земли, 14.01.2026
Где Magnum Estate видит более быстрый рост?
За два года земля по острову подорожала на 15–30%. В сильных микрорайонах сопоставимые участки росли на 7–15% ежегодно.
Magnum называет Uluwatu самым быстрорастущим рынком земли. Числового ряда по району в обзоре нет.
Средняя цена объявления виллы за двенадцать месяцев выросла на 50%. Magnum связывает скачок со сменой состава предложения.
Этот процент нельзя переносить на землю: в выборку входили другие виллы. Средняя меняется вместе с составом объявлений.
Источник: Magnum Estate, Bali Property Prices 2026, 26.05.2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Что показывают Canggu и Kedungu?
Медиана Canggu прибавила 1,1% за квартал. COCO называет рынок стабилизировавшимся.
Ряд Kedungu вырос втрое за 2023–2025 годы. Тип ставки при этом не подтверждён.
Property Kedungu предполагает годовой лизхолд. С фрихолдом такой ряд сравнивать нельзя.
| Зона | Рост | Период | Источник |
|---|---|---|---|
| Премиальные зоны | +200–400% | 2014–2024 | Indo-Terra, январь 2026 |
| Ubud | +5–8% в год | 2016–2019 | Indo-Terra, январь 2026 |
| Tampaksiring | +15–20% в год | с 2022 | Indo-Terra, январь 2026 |
| Бали в целом | +15–30% | два года | Magnum Estate, май 2026 |
| Canggu | +1,1% | Q4 2025 → Q1 2026 | COCO, март 2026 |
| Kedungu | ×3 | 2023–2025 | Property Kedungu, сентябрь 2026; тип ставки не подтверждён |
Источник: COCO Development Group, 12.03.2026; Property Kedungu, 11.09.2026
Почему официальный индекс показывает другое?
IHPR по Bali вырос на 1,08% годовых в третьем квартале 2025 года. Во втором квартале рост составлял 0,67%.
Bank Indonesia считает дома первичного рынка, а не землю курортных зон. Индекс связывает рост с ценами материалов и работ.
По Индонезии IHPR прибавил 0,62% в первом квартале 2026 года. Во втором квартале рост составил 0,69%.
Официальный индекс помогает увидеть фон рынка. Цены земельных объявлений он не заменяет.
Источник: Bank Indonesia, IHPR, III квартал 2025, I–II кварталы 2026
Почему цифры роста расходятся?
Продавец указывает цену предложения, которую может изменить торг. Публичного реестра земельных сделок в Индонезии нет.
COCO оценивает возможный торг в 5–15%. Итог зависит от участка и позиции владельца.
Дорогие новые лоты поднимают среднюю даже без подорожания старых. Медиана меньше зависит от такой смены выборки.
Источники по-разному проводят границы районов и собирают объявления. Поэтому периоды и методы нельзя смешивать.
Цены по районам разобраны отдельно: Canggu, Bukit и Kedungu.
Источник: ДАННЫЕ по земле, строки 2–3 и 33; COCO Development Group, 12.03.2026
Как иностранцу купить землю?
Иностранец берёт землю в лизхолд или фрихолд через свою компанию PT PMA. Компания получает право HGB на 30+20+30 лет.
Hak Milik доступен только гражданам Индонезии. Лично оформить фрихолд иностранец не может.
Задаток безопаснее вносить после проверки RDTR, сертификата, подъезда и воды. Порядок есть в статье о проверке земли.
Документы конкретной сделки должен изучить независимый нотариус PPAT и юрист.
Источник: Методика Rise Real Bali; ДАННЫЕ по земле, строки 7 и 42–43
Что это значит для покупателя
- Премиальные зоны прибавили 200–400% за десять лет по Indo-Terra.
- Magnum оценивает рост земли по острову на 15–30% за два года.
- Медиана Canggu выросла только на 1,1% за квартал по COCO.
- IHPR измеряет новые дома, а не землю.
- Ряды объявлений показывают цены предложения, без подтверждённых сделок.
Частые вопросы
Можно ли сравнивать проценты за разные периоды?
Напрямую нет. Для сопоставления нужны одинаковый период и тип ставки.
Что делать, если для района нет числового ряда?
Процент соседнего района не подойдёт. Соберите текущие предложения с одинаковыми условиями.
Можно ли считать рост земли доходностью аренды?
Нет. Подорожание участка и арендный доход считают отдельно. Расчёта доходности в данных нет.
Как прошлый рост помогает выбрать участок?
Ряд показывает динамику конкретной выборки. При покупке решают зона, документы, подъезд и вода.
Меняет ли слабая квартальная медиана возможный торг?
Нет. Размер скидки определяют конкретный участок и договорённость с владельцем.
Как составить сопоставимую выборку объявлений?
Нужны одинаковые право, период и зона RDTR. Подъезд, рельеф и площадь тоже должны быть близкими.
Метод и источники
Взяты ряды из раздела 2 ДАННЫХ и официальный IHPR Bank Indonesia. Цены земли и оценки роста по объявлениям описывают предложение, а не сделки. IHPR — официальный индекс цен домов первичного рынка. Выборки отличаются составом и границами районов. Прогнозов нет. Курс сайта — 17 700 Rp за $ 1. Медианы каталога публикуются только при n ≥ 10; здесь они не используются. Все цены ориентировочные, не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/gde-rastyot-cena-zemli-na-bali.csv
- Indo-Terra, январь 2026
- Magnum Estate, май 2026
- COCO Development Group, март 2026
- Property Kedungu, сентябрь 2026
- Bank Indonesia, IHPR, III квартал 2025 и I–II кварталы 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
