Почему диапазоны Magnum и COCO расходятся?
У Magnum ар в Uluwatu и на Bukit стоит Rp 0,5–1,5 млрд (≈ $ 28 200–84 700).
COCO посчитал медианы туристических зон Uluwatu и Pecatu: Rp 0,5–0,8 млрд (≈ $ 28 200–45 200).
В выборке COCO около сорока объявлений. Magnum охватывает рынок шире и поднимает верхнюю границу.
По выборке COCO земля здесь примерно на 40% дешевле Canggu. На конкретный участок это соотношение не переносится.
| Зона и метод | Цена за ар | Источник |
|---|---|---|
| Uluwatu / Bukit, диапазон | Rp 0,5–1,5 млрд (≈ $ 28 200–84 700) | Magnum Estate, май 2026 |
| Uluwatu / Pecatu, медианы | Rp 0,5–0,8 млрд (≈ $ 28 200–45 200) | COCO, март 2026 |
| Pandawa, одно объявление | Rp 350 млн (≈ $ 19 800) | Bali Exception, октябрь 2026 |
Источник: Magnum Estate, 26.05.2026; COCO Development Group, 12.03.2026
Что показывает объявление в Pandawa?
Один лот Pandawa стоит Rp 350 млн (≈ $ 19 800) за ар по Bali Exception. Это ниже общего диапазона Magnum.
Медиану района по одному объявлению получить нельзя. Цена описывает только этот участок.
До сравнения с другими лотами нужны координаты, зона RDTR и ширина дороги. В объявлении цена не раскрывает эти условия.
Порядок проверки документов дан в статье о проверке участка.
Источник: Bali Exception, октябрь 2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Как вид на океан связан с ценой?
Карточки районов называют вид на океан одним из главных ценовых факторов. Туристическая зона тоже влияет на цену.
Отдельной надбавки за вид в процентах в данных нет. Рассчитать её по этим материалам невозможно.
Чтобы оценить вклад вида, сопоставляйте участки с похожей зоной, подъездом и рельефом. Иначе факторы смешиваются.
Прошлые ряды цен без прогнозов собраны в отдельном исследовании.
Источник: ДАННЫЕ по земле, строки 16–18; карточки Uluwatu, Ungasan и Pecatu
Что говорят доли объявлений в зелёных зонах?
Propertia проверила 16 316 объявлений вилл с приблизительными координатами. Пустые участки в эту выборку не входили.
В Uluwatu 26,1% объявлений попали в сельхоз-, охранные или зелёные зоны. В Pecatu — 27,9%.
Для Ungasan доля равна 3,0%. Приблизительные координаты требуют проверки каждого лота.
Строительство в зелёной и сельхоззоне запрещено. До задатка нужны RDTR Badung и сертификат.
| Район | Доля | Оговорка |
|---|---|---|
| Uluwatu | 26,1% | виллы, приблизительные координаты |
| Pecatu | 27,9% | виллы, приблизительные координаты |
| Ungasan | 3,0% | виллы, приблизительные координаты |
Источник: Propertia, март 2026; ДАННЫЕ по земле, строки 42–46
Почему вода и подъезд проверяют до цены?
В сухой сезон часть домов Uluwatu получает привозную воду. Источник и график поставок влияют на бюджет.
COCO связывает цену участка с подъездом. На месте нужно измерить дорогу, оценить уклон и подтвердить проезд.
Эти условия определяют смету строительства. Поэтому их выясняют до расчёта проекта.
Дальше помогут разборы строительства дома и земли в Canggu.
Источник: COCO Development Group, 12.03.2026
Сколько стоят готовые виллы и как купить землю?
Медиана виллы Bukit — Rp 5,12 млрд (≈ $ 289 000) по 166 объектам. В Uluwatu она такая же по 75 объектам.
Ungasan показывает Rp 5,18 млрд (≈ $ 292 500) по 38 объектам. В цену входят дом и комплектация.
Иностранец берёт землю в лизхолд или фрихолд через свою PT PMA. Компания получает HGB на 30+20+30 лет.
Hak Milik доступен только гражданам Индонезии. Задаток вносят после проверки RDTR, сертификата, подъезда и воды.
Сделку проверяют независимые PPAT и юрист. Готовые дома собраны в каталоге вилл.
| Группа | Цена | Участок | Цена за м² участка |
|---|---|---|---|
| Bukit, n = 166 | Rp 5,12 млрд (≈ $ 289 000) | 142 м², n = 91 | Rp 35,2 млн (≈ $ 1 986), n = 91 |
| Uluwatu, n = 75 | Rp 5,12 млрд (≈ $ 289 000) | 138 м², n = 41 | Rp 31,5 млн (≈ $ 1 780), n = 41 |
| Ungasan, n = 38 | Rp 5,18 млрд (≈ $ 292 500) | 244 м², n = 15 | Rp 39,7 млн (≈ $ 2 244), n = 15 |
Источник: Rise Real Bali, Airtable Units, 24.10.2026; методика покупки земли
Что это значит для покупателя
- Диапазон Magnum шире медиан COCO из-за разных выборок.
- Pandawa за Rp 350 млн (≈ $ 19 800) — только одно объявление.
- Доли Propertia относятся к виллам, а не к участкам.
- Воду и законный подъезд проверяют до задатка.
- Медиана готовой виллы Bukit — Rp 5,12 млрд (≈ $ 289 000).
Частые вопросы
Как выбрать между Uluwatu и Ungasan без единой цены?
Сопоставляйте конкретные участки с одинаковым правом и зоной. Медиана вилл не заменяет цену земли.
Сколько закладывать на водоснабжение участка?
Такой суммы в данных нет. Смета зависит от источника воды и подъезда.
Можно ли судить зону участка по соседним виллам?
Нет. Даже соседняя застройка не подтверждает зону лота. Нужны официальная RDTR и документы.
Что проверить в праве проезда?
Дорога на месте должна совпадать с документами на проезд. Спорные границы разбирает независимый юрист.
Как сравнить два участка с разным рельефом?
Понадобятся сметы подготовки обоих участков. Цена ара не показывает итоговый бюджет.
Почему объявление ниже диапазона требует проверки?
У лота могут отличаться зона, подъезд или право. Одна низкая цена не доказывает выгоду.
Метод и источники
Земля представлена ценами предложения Magnum Estate, COCO и одним объявлением Bali Exception. Propertia считала зелёные зоны по объявлениям вилл с приблизительными координатами, а не по участкам. В каталоге нет проданных вилл; срез датирован 24 октября 2026. Медианы публикуются только при n ≥ 10. Курс — 17 700 Rp за $ 1. Один ар равен 100 м². Отдельной цены земли Ungasan в данных нет. Все цены ориентировочные, не оферта. Данные одной таблицей: /assets/reports/zemlya-na-bukite.csv
- Magnum Estate, май 2026
- COCO Development Group, март 2026
- Bali Exception, октябрь 2026
- Propertia, март 2026
- Rise Real Bali, Airtable Units, октябрь 2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
