Сколько стоит готовая вилла от собственника?
Медиана — Rp 5,21 млрд (≈ $ 294 094). Средняя половина рынка — Rp 3,61 млрд – Rp 8,26 млрд.
До $ 200 000 включительно — 71 вилла. Дороже $ 1 млн — 20 вилл.
Дом занимает 153 м², участок — 184 м² по медиане.
- 71
- 87
- 76
- 49
- 20
Источник: База Rise Real Bali (Airtable), готовые виллы от собственников, срез 23.10.2026
Дешевле ли готовая вилла, чем у застройщика?
За метр — да. Готовая вилла стоит Rp 35,8 млн (≈ $ 2 024), вилла у застройщика — Rp 43,9 млн (≈ $ 2 479).
Разница — 18% по медиане. Часть её объясняет срок: у готовых вилл лизхолд 26 лет, у новостроек — 30.
Готовые виллы в сданных проектах застройщиков — в исследовании «Готовое жильё на Бали».
| Группа | Число | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² | Медиана лизхолда |
|---|---|---|---|---|---|
| От собственников | 303 | Rp 5,21 млрд (≈ $ 294 094) | 153 м² | Rp 35,8 млн (≈ $ 2 024) | 26 лет |
| У застройщиков | 573 | Rp 5,29 млрд (≈ $ 299 000) | 131 м² | Rp 43,9 млн (≈ $ 2 479) | 30 лет |
Источник: База Rise Real Bali (Airtable), срез 23.10.2026
Будете на Бали? Покажем объекты на месте
Оставьте телефон — пришлём варианты под бюджет и предложим даты показов.
Сколько спален в готовых виллах?
Чаще всего продают две спальни — 108 домов за Rp 4,76 млрд (≈ $ 269 044). Три спальни — 99 за Rp 6,18 млрд (≈ $ 349 000).
Одна спальня — 43, четыре — 34. Дом на четыре спальни заметно дороже: Rp 12,29 млрд (≈ $ 694 403).
| Спален | Домов | Медиана цены | Медиана площади |
|---|---|---|---|
| 1 | 43 | Rp 3,63 млрд (≈ $ 205 000) | 70 м² |
| 2 | 108 | Rp 4,76 млрд (≈ $ 269 044) | 125 м² |
| 3 | 99 | Rp 6,18 млрд (≈ $ 349 000) | 200 м² |
| 4 | 34 | Rp 12,29 млрд (≈ $ 694 403) | 302 м² |
Источник: База Rise Real Bali (Airtable), срез 23.10.2026
Где продают готовые виллы?
Больше всего готовых вилл в Uluwatu — 109. Дальше Ubud (23), Ungasan (21), Canggu (11).
У 100 вилл район в базе не указан, в таблицу они не входят.
Подборка с фото — в каталоге вилл на Бали.
| Район | Домов | Медиана цены | Медиана площади | Медиана за м² |
|---|---|---|---|---|
| Uluwatu | 109 | Rp 5,84 млрд (≈ $ 330 106) | 146 м² | Rp 44,5 млн (≈ $ 2 515) |
| Ubud | 23 | Rp 4,96 млрд (≈ $ 280 000) | 139 м² | Rp 31,0 млн (≈ $ 1 753) |
| Ungasan | 21 | Rp 5,15 млрд (≈ $ 291 093) | 132 м² | Rp 39,0 млн (≈ $ 2 205) |
| Canggu | 11 | Rp 5,65 млрд (≈ $ 319 302) | 157 м² | Rp 43,7 млн (≈ $ 2 467) |
Источник: База Rise Real Bali; районы с 10+ домами; Uluwatu — вместе с Bukit, Pecatu и Bingin
Что входит в готовую виллу?
Свой бассейн отмечен у 174 вилл из 303. С полной мебелью продают 147.
Вид на океан указан у 46. У остальных поля пустые — уточняйте по описанию дома.
Фрихолд — у 36 вилл, их медиана — Rp 11,73 млрд (≈ $ 662 534). Оформляют через PT PMA, право HGB 30+20+30.
Источник: База Rise Real Bali (Airtable), срез 23.10.2026
Что проверить перед покупкой у владельца?
Сколько лет лизхолда осталось и как прописано продление. От этого зависит цена при перепродаже.
Разрешения на дом: PBG на строительство, SLF на эксплуатацию. Для посуточной аренды нужна лицензия (NIB).
Состояние дома, долги по коммунальным и налогам. Как принимать виллу — в разборе «Приёмка виллы».
Источник: Практика проверки Rise Real Bali
Что это значит для покупателя
- Готовая вилла от собственника — Rp 5,21 млрд (≈ $ 294 094) по медиане.
- Метр на 18% ниже, чем у вилл застройщиков.
- Лизхолд короче: 26 лет по медиане.
- Больше всего готовых вилл в Uluwatu.
- Перед покупкой проверяют срок, разрешения и долги.
Частые вопросы
Сколько стоит готовая вилла на Бали от собственника?
Медиана — Rp 5,21 млрд (≈ $ 294 094) за 153 м².
Дешевле ли готовая вилла, чем новостройка?
За метр — на 18% по медиане. Но срок лизхолда обычно короче.
Где больше всего готовых вилл?
В Uluwatu — 109 домов. Дальше Ubud и Ungasan.
Можно ли купить готовую виллу до $ 200 000?
Да, таких 71 из 303.
Есть ли готовые виллы во фрихолд?
Есть 36. Иностранец оформляет фрихолд через PT PMA.
Что проверить у готовой виллы?
Оставшийся срок лизхолда, PBG и SLF, лицензию на аренду, долги по налогам.
Можно ли сразу сдавать готовую виллу?
Да, если у дома есть лицензия на посуточную аренду (NIB).
Метод и источники
Источник — база Rise Real Bali (Airtable), таблица готовых объектов: дома, которые продают владельцы и партнёры. Срез — 23 октября 2026 года. Выборка — 303 виллы с ценой, скрытые объявления убраны. Цены — запрошенные, в долларах США; в рупиях по курсу 17 700 Rp за $ 1. Цена за м² — по 295 домам с площадью; выбросы дешевле $ 500 и дороже $ 15 000 за м² убраны. Средняя половина рынка — между первым и третьим квартилем. Сравнение — с 573 виллы у застройщиков из той же базы. Uluwatu — вместе с Bukit, Pecatu и Bingin. Показатели меньше чем по 10 домам не публикуем. Адреса и номера объектов не раскрываем. Это рыночная статистика, а не оценка конкретного дома. Данные одной таблицей: /assets/reports/gotovye-villy-ot-sobstvennikov.csv
- База Rise Real Bali (Airtable), готовые объекты, срез 23.10.2026
- Курс рупии — справочный курс сайта, 17 700 Rp за $ 1
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
