Почему Бали вообще смотрят как рынок для инвестиций
Первичное жильё на Бали дорожает быстрее, чем в среднем по Индонезии: +1,02% год к году во втором квартале 2026, против +0,69% по стране в целом. В первом квартале рост был чуть скромнее — +0,87%. Тренд устойчивый, а не разовый скачок одного квартала.
Отдельно интересна структура: средние по площади дома дорожали заметно быстрее крупных — +1,52% против +0,82%. Это говорит о спросе именно на компактные форматы виллы, а не только на премиальный сегмент — покупают то, что реально можно сдавать в аренду и содержать без больших расходов на персонал.
Для человека, который никогда не покупал недвижимость за рубежом, эти проценты сами по себе мало о чём говорят. Разница станет понятнее дальше, когда за общей цифрой встанет конкретный бюджет входа и реальная доходность по районам острова.
| Сегмент | Рост |
|---|---|
| Первичное жильё Бали | +1,02% |
| Первичное жильё Бали, I кв. 2026 | +0,87% |
| Индонезия в целом | +0,69% |
| Дома среднего размера на Бали | +1,52% |
| Крупные дома на Бали | +0,82% |
Источник: Bank Indonesia, «Residential Property Price Survey Quarter II — 2026», август 2026
С какой формой владения работает иностранец
Прямой собственности на землю у иностранца на Бали нет ни при каких условиях — закон об аграрной реформе распространяется одинаково на все категории покупателей. Работают три инструмента: Hak Pakai, лизхолд и покупка через юрлицо PT PMA — подробно они разобраны в материале о праве иностранца на покупку недвижимости на Бали.
Выбор формы определяет весь дальнейший расчёт: срок владения, налоговый режим и то, можно ли официально сдавать объект в аренду как бизнес, а не просто жить в нём самому.
Начинающие инвесторы часто выбирают форму по совету знакомых, а не под свою задачу. Логика должна быть обратной: сначала цель — жить самому, сдавать в долгосрок, сдавать посуточно или перепродать через несколько лет, — а форма владения подбирается уже под неё, не наоборот.
| Форма | Срок | Кому подходит |
|---|---|---|
| Hak Pakai | обычно до 30 лет + продления | для проживания, простая структура |
| Лизхолд | 25–30 лет с опцией продления | готовые виллы и апартаменты |
| PT PMA | бессрочно, пока действует компания | инвестиция с бизнес-целью, сдача в аренду |
Источник: уже проверено в материале «Может ли иностранец купить недвижимость на Бали»
Посчитаем доход по конкретному объекту
Оставьте телефон — пришлём расчёт после расходов и налогов.
Сколько стоит войти и что получаете за эти деньги
Каталог Rise Real Bali на 29.09.2026 — 459 опубликованных объектов в 261 проекте и 198 юнитах, в 24 районах острова. Входная цена начинается от $ 90 000 — это студия или компактный юнит в проекте под управлением, не отдельная вилла с участком.
Средний чек по практике отдела — $ 180–220 тыс., а комиссия агентства по сделке составляет 5–7%. Это не теоретическая вилка из рекламы, а фактическая структура сделок за последний период работы.
Разброс между входной ценой и средним чеком велик не случайно: студия за $ 90 000 и вилла на три спальни за $ 300–400 тыс. решают разные задачи — первая для минимального порога входа и простой сдачи, вторая ближе к семейному использованию с арендой как дополнительным доходом.
Источник: каталог Rise Real Bali, снимок 29.09.2026
На какую доходность рассчитывать честно
Буклетные «до 20% годовых» из рекламы застройщиков считаются в gross и обычно без вычета расходов на управление, налога и простоев между гостями. Честный ориентир по практике — 6–10% годовых net, в сильных локациях 8–12%.
По районам разброс заметный: расчёт по уже опубликованному материалу о доходности виллы на Бали показывает, что Семиньяк и Улувату дают больше Чангу и тем более Убуда — при том, что цена входа в этих районах тоже разная, и абсолютная сумма дохода не всегда означает более высокую процентную доходность на вложенный капитал.
Важно сравнивать доходность именно в net: два объекта могут давать одинаковую выручку за ночь, но у одного управляющая компания берёт 20% комиссии, а у другого — 30%, и разница напрямую съедает итоговый процент годовых.
| Район | Доход в год | Ставка за ночь |
|---|---|---|
| Семиньяк | ≈ $ 29 043 | ≈ $ 278 |
| Улувату | ≈ $ 27 718 | ≈ $ 244 |
| Чангу / Переренан | ≈ $ 21 000 | $ 208–214 |
| Убуд | ≈ $ 11 613 | — |
Источник: материал Rise Real Bali «Доходность виллы на Бали по районам»
Что с курсом рупии и почему это важно для расчёта
На 25.09.2026 официальный курс JISDOR Bank Indonesia составил 17 898 рупий за доллар (покупка 17 808, продажа 17 987). За месяц рупия ослабла на 0,87%, за год — на 7,24%. Это не разовое событие, а устойчивый тренд последних лет.
Для инвестора это значит: объект чаще всего покупается и оценивается в долларах, но аренда и часть расходов идут в рупиях. Если рупия слабеет, выручка от аренды формально растёт в местной валюте, но при переводе обратно в доллары эффект частично съедается — курс стоит закладывать в модель заранее, а не разбираться постфактум, почему цифры не сошлись.
Источник: bi.go.id, JISDOR; id.tradingeconomics.com, 29.09.2026
Чего на Бали нет — и это тоже важно знать сразу
Земля в развивающихся поясах острова дорожает заметно: в Переренане и Чемаги цена выросла с $ 200–250 до $ 350–450 за квадратный метр за пять лет — это оценка отраслевых источников, не первоисточник, но направление подтверждают несколько независимых обзоров рынка одновременно.
При этом гражданства за покупку недвижимости Индонезия не продаёт — такой программы здесь нет, в отличие от некоторых других стран. Если этот пункт критичен для решения о переезде, разница подробно разобрана в сравнении Бали и Турции. Для тех, кто выбирает Бали именно как актив, а не как паспорт, это не минус, а честная граница ожиданий с самого начала.
Источник: Cocodevelopment, Rumavi, 2026; сопоставление гайдов по гражданству через инвестиции
Что это значит для покупателя
- Начинайте с формы владения: Hak Pakai, лизхолд или PT PMA — от неё зависит весь дальнейший расчёт.
- Считайте доходность в net, не в gross: честный ориентир — 6–10% годовых, в сильных локациях 8–12%.
- Учитывайте курс рупии в расчёте: он не стоит на месте, а сдача в аренду часто идёт в местной валюте.
- Гражданства за покупку недвижимости на Бали нет — если это ваша цель, рассматривайте другую страну.
Частые вопросы
С чего начать иностранцу, который хочет инвестировать в недвижимость на Бали?
С выбора формы владения: Hak Pakai, лизхолд или покупка через PT PMA. От неё зависят срок владения, налоговый режим и то, можно ли официально сдавать объект в аренду.
Какая доходность у виллы на Бали на самом деле?
Честный ориентир — 6–10% годовых net, в сильных локациях вроде Семиньяка и Улувату — 8–12%. Рекламные «до 20%» обычно считают в gross, без вычета расходов на управление.
Можно ли получить индонезийское гражданство за покупку недвижимости?
Нет, такой программы в Индонезии не существует. Это отличает Бали, например, от Турции, где порог для гражданства через инвестиции начинается от $ 400 000.
Сколько нужно денег для входа в рынок недвижимости Бали?
Каталог начинается от $ 90 000, но средний чек по практике отдела — $ 180–220 тыс. Итоговая сумма зависит от района, формата объекта и формы владения.
Как курс рупии влияет на инвестицию в недвижимость на Бали?
Объект чаще покупается и оценивается в долларах, а доход от аренды частично идёт в рупиях. При ослаблении рупии эффект от роста местной выручки частично съедается при пересчёте в доллары — это стоит закладывать в модель заранее.
Метод и источники
Макропоказатели — из официальной статистики Bank Indonesia и курса JISDOR на дату публикации. Цифры по каталогу и доходности по районам — собственный снимок и расчёт Rise Real Bali. Доля иностранных инвесторов в недвижимость Бали отдельной строкой в открытой статистике не публикуется — такую цифру мы не приводим.
- Bank Indonesia, Residential Property Price Survey, II квартал 2026
- bi.go.id, курс JISDOR
- id.tradingeconomics.com, курс рупии
- Материал Rise Real Bali «Может ли иностранец купить недвижимость на Бали»
- Материал Rise Real Bali «Доходность виллы на Бали по районам»
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
