Как продать виллу на Бали: каналы, налог и сроки экспозиции

Базовая ставка одна и простая: 2,5 % валовой суммы сделки, PPh final по передаче прав на землю и здание. Норма живёт с сентября 2016 года и к сентябрю 2026 не заменена. Платит продавец, и платит до подписания акта: PPAT не вправе подписать AJB, пока платёж не проверен через e-PHTB — с 2025 года эта процедура живёт внутри Coretax.

Нерезидент платит те же 2,5 %, а не 20 %. Двадцать процентов PPh 26 применяются к имуществу, кроме земли и зданий, — это частая ошибка в консультациях. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Индонезией индонезийский налог тоже не снимает: статья 13 отдаёт право обложения стране, где стоит объект.

С лизхолдом сложнее, и это главная развилка темы. Уступку прав по договору аренды налоговая на практике квалифицирует не как передачу титула, а как доход от аренды земли и здания: PPh final 10 % для налогового резидента Индонезии и 20 % удержания для нерезидента. Прямой нормы про уступку лизхолда в законе нет — это позиция практиков. Обсуждать её нужно с нотариусом до сделки, а не после.

Источник: PP 34 Tahun 2016 (ст. 2, 3, 6) и PP 34 Tahun 2017; PMK 82/PMK.03/2009 по нерезидентам; UU 1 Tahun 2022 (HKPD), ст. 46–47 по BPHTB; DJP, порядок e-PHTB в Coretax по PMK-81/2024 с изменением PMK-1/2026

Возьмём объект по медиане верхней половины нашего каталога — Rp 5,31 млрд, это около $ 300 000. Из цены уходят три вещи: налог, агент и нотариус.

Гонорар нотариуса ограничен законом, и ограничение ступенчатое: до Rp 100 млн — не более 2,5 % стоимости объекта акта, от Rp 100 млн до Rp 1 млрд — не более 1,5 %, свыше Rp 1 млрд — по соглашению, но не выше 1 %. То есть чем дороже вилла, тем меньше доля нотариуса.

Итог по нашему расчёту: удержания 8,5 % цены, на руках 91,5 %. Это верхняя оценка: комиссия обсуждается, а нотариальный потолок редко выбирается целиком.

Источник: UU 30/2004 в редакции UU 2/2014, ст. 36 — предельный гонорар нотариуса; PP 34/2016 — ставка PPh; расчёт Rise Real Bali по курсу сборки 17 700 IDR за доллар

Ориентир — медиана своего района, а не цена соседнего дома. В нашем каталоге 286 опубликованных объектов, медиана по всему острову — $ 209 113 (Rp 3,70 млрд), вилка от $ 56 600 до $ 2 500 000. Разброс внутри одного района бывает больше, чем между районами.

Вторая вещь, которую продавцы недооценивают: 147 из 286 наших карточек — это юниты внутри 63 проектов, а в одном проекте бывает до шести разных типов юнитов. Если вы продаёте юнит в проекте, где застройщик ещё не распродал остатки, ваш лот встанет в выдачу рядом с его прайсом. Конкурировать с новым домом по цене готовый не может — зато может по сроку въезда и по уже работающей аренде.

Третья: из 208 карточек с заполненной стадией только 42 — готовые дома, остальные 166 ещё строятся. Готовый дом на Бали — это меньшинство предложения, и продавать его стоит именно этим.

Источник: Каталог Rise Real Bali, расчёт медиан по 286 опубликованным объектам, снимок 22.09.2026

Честный ответ начинается с оговорки: публичной базы сделок в Индонезии нет. Любая цифра «дней на рынке» по Бали — оценка агентства, а не замер. Своих данных по срокам продажи у нас тоже нет: мы работаем на стороне покупателя, статистика выходов из объектов у нас не накоплена.

Оценки, которые встречаются, расходятся вчетверо. Одна отраслевая публикация даёт около 12 месяцев на корректно оценённый, юридически чистый и подготовленный объект. Агентская публицистика называет средние 95 дней с разбросом от 60 в Чангу до 150 и больше на севере острова.

Полезно тут не число, а трактовка. Если объект стоит дольше года, отрасль читает это как проблему цены или документов, а не как отсутствие спроса. Переоценка лота на этом сроке работает лучше, чем ещё три месяца ожидания.

Источник: Exotiq Property, «Selling Property in Bali in 2026», 08.08.2026; отраслевые публикации агентств Бали, 2026

Рыночный стандарт комиссии на Бали — 5 % цены сделки, платит продавец. Наблюдаемый разброс шире: от 2,5 до 8 %, типовой коридор 3–5 %. Ставка обсуждается и зависит от того, эксклюзив у агентства или лот висит у десяти сразу.

Доли каналов продажи — агентство, портал, прямая продажа — никто не считал. Ни официального, ни отраслевого замера по Бали нет, и любой процент в такой таблице был бы выдуман.

Гонорар нотариуса, в отличие от комиссии, ограничен законом.

• стоимость объекта акта до Rp 100 млн — гонорар не более 2,5 %
• от Rp 100 млн до Rp 1 млрд — не более 1,5 %
• свыше Rp 1 млрд — по соглашению сторон, но не более 1 %
• комиссия агента — не более 5 % по рыночному стандарту, коридор 3–5 %

Источник: UU 30/2004 в редакции UU 2/2014, ст. 36; обзоры комиссий агентств Fullers Properties, Paradyse Homes и Anteyac, 2026

НДС на вторичной продаже физлицом не возникает — PPN платит только плательщик НДС, то есть застройщик или юрлицо на обороте. Налог на роскошь PPnBM в 20 % тоже касается только первичной продажи жилья от Rp 30 млрд.

А вот валютный контроль за 2026 год заметно ужесточился, и это стоит закладывать в график. Порог, с которого банк требует подтверждающий документ по исходящему переводу, снизили со $ 100 000 до $ 50 000 с 1 апреля 2026 и до $ 25 000 с 1 июля. Покупка наличной валюты за рупии без подтверждающей сделки ограничена $ 10 000 на клиента в месяц.

Практический вывод простой: договор, акт и подтверждение уплаты PPh нужны не только нотариусу, но и банку. Собирать их надо сразу, а не через полгода после сделки.

• проверить, что PPh final уплачен и валидирован до подписания акта
• заранее решить с нотариусом, как квалифицируется ваша сделка: титул или уступка лизхолда
• выставить цену от медианы района, а не от цены соседнего лота
• собрать пакет подтверждающих документов для банка до вывода денег
• если объект стоит дольше года — пересматривать цену и документы, а не ждать

Источник: UU PPN / UU HPP и PMK 131/2024 по ставке НДС; PADG Bank Indonesia № 8 Tahun 2026 от 30.03.2026 и уведомления банков по порогам подтверждающих документов

Частые вопросы