С чем вообще сравнивать
Главная сложность рынка Бали: публичного реестра сделок нет. Есть массив объявлений, и он большой — 16 316 активных позиций, из них 11 751 с указанной ценой.
Медианы по этому массиву: лизхолд со сроком 25+ лет — 300 тысяч долларов, фрихолд — 430 тысяч. По районам лизхолд: Семиньяк 373 тысячи, Умалас 362, Чангу 333 при самом большом предложении в 651 объект, Баланган 242, Унгасан 228. Фрихолд: Семиньяк 617, Улувату 473, Чангу 471, Джимбаран 340, Унгасан 329.
Важная поправка: это цены предложения, а не сделок. Разрыв между запрошенной и итоговой ценой по рынку Бали оценивают в 13,2% в целом и 8,3% по апартаментам; другой источник даёт 5–15%.
То есть медиану надо мысленно опускать примерно на десятую часть.
| Район | Лизхолд 25+ | Фрихолд |
|---|---|---|
| Семиньяк | 373 | 617 |
| Умалас | 362 | — |
| Чангу | 333 | 471 |
| Улувату | — | 473 |
| Баланган | 242 | — |
| Джимбаран | — | 340 |
| Унгасан | 228 | 329 |
Источник: Propertia, анализ 16 316 объявлений, данные марта 2026; investlandbali, 01.07.2025
Почему срок аренды меняет цену сильнее района
Лизхолд продают как объект, а покупают как срок. Это разные вещи, и разница видна в цифрах.
86% выставленных лизхолд-вилл имеют остаток 21–40 лет, медиана — 27 лет. Ниже двадцати лет цена падает быстрее, и объект заметно тяжелее перепродать.
Считается это просто: цена, делённая на остаток срока, даёт стоимость года владения. Два объекта по 300 тысяч долларов с остатком 30 и 20 лет — это 10 и 15 тысяч за год. Разница в полтора раза при одинаковом ценнике.
Премия фрихолда над лизхолдом при этом не универсальна: от 0% в Нуса-Дуа и 10% в Джимбаране до 76% в Улувату и 82% в Печату. Единого коэффициента дисконта по острову не существует, и любой расчёт, где он есть, построен на допущении.
Что происходит в конце срока — в материале про окончание лизхолда.
Источник: Propertia, март 2026; Exotiq Property, 16.03.2026
Как разложить цену на землю и стройку
Затратный подход — самая быстрая проверка, и она не требует ничьих отчётов.
Цена метра готовой виллы: Семиньяк около 3126 долларов, Чангу и Бераве около 2579, Убуд около 1771. Средняя себестоимость строительства — около 1335 долларов за метр.
Значит, в Чангу примерно половина цены приходится на землю, услуги и маржу девелопера. Это нормальная структура. Если доля уходит за две трети — стоит спросить почему.
Землю считают отдельно, за ар: Семиньяк и Умалас 1,5–3 млрд рупий, центральный Чангу 1,2–2,5 млрд, Улувату и Букит 0,5–1,5 млрд, Убуд 0,4–1,2 млрд.
Для контроля сверху: по оценке подрядчиков построить самому выходит на 30–40% дешевле, чем купить готовое. Цифра от заинтересованной стороны, но она задаёт верхнюю границу нормальной девелоперской наценки. Сколько стоит стройка по этапам — в разборе сметы.
- ≈ 3126
- ≈ 2579
- ≈ 1771
- ≈ 1335
Источник: Magnum Estate, отчёт по рынку Бали, 03.06.2026; JasaBangunVilla, 26.06.2026
Что показывает государственная оценка
Ещё один ориентир, бесплатный и официальный, но им нельзя пользоваться напрямую.
NJOP — государственная оценочная стоимость для налога на имущество. Смотрят её в последнем извещении по налогу или в онлайн-сервисах налогового управления района. По природе это нижняя законная граница, а не рыночная цена: в развивающихся районах рынок обычно выше в 1,5–3 раза, в отдалённых может совпадать.
Косвенное подтверждение разрыва: Бадунг перешёл на расчёт налога покупателя от фактической цены сделки, а не от NJOP — именно потому, что оценки по зонам расходились.
Второй государственный ориентир — зоны стоимости земли на карте земельного ведомства. Методику ведомство публично не раскрывает, поэтому используем как референс, а не как норму.
Налоговая рамка для расчёта: налог на имущество 0,1–0,3% от NJOP при законном максимуме 0,5%, налог покупателя 5% с базы за вычетом необлагаемого минимума от 80 млн рупий.
Источник: Brighton Real Estate, 14.08.2026; DDTC News, 18.10.2023; UU № 1/2022 (HKPD)
Как проверить обещанную доходность
Самая частая точка расхождения между презентацией и реальностью.
Что обещают: валовая доходность 12–18% в Чангу и Бераве, 10–16% в Улувату, 10–15% в Убуде, заполняемость премиальных вилл 70–85%, средняя по острову около 65%.
Что показывают данные рынка краткосрочной аренды за двенадцать месяцев до июля 2026: Чангу — заполняемость 36,2%, ставка 214 долларов, RevPAR 79, средняя годовая выручка объекта 21 244 доллара при 3 920 активных листингах. Денпасар — 34,9%, ставка 121, RevPAR 45, выручка 11 882, минус 12,2% год к году.
По всему острову за скользящий год: ставка 132 доллара, заполняемость 57%, выручка на листинг 25 200 долларов, число листингов сократилось почти вдвое.
Разницу между 70–85% и 36% усреднять нельзя: это разные методики и разные выборки. Но для расчёта окупаемости надо брать нижнюю, а не верхнюю. Как считается путь от выручки к деньгам на счёте — в материале про комиссии площадок.
Признаки честного расчёта
- источник загрузки назван и проверяем
- ставка взята за год, а не за пик сезона
- учтены налог, управление и комиссии площадок
- доходность посчитана на полную цену с издержками
Признаки завышенной цены
- заполняемость выше 70% для отдельной виллы
- в сравнении нет ни одного сопоставимого объекта
- доля земли и маржи выходит за две трети цены
- остаток срока аренды не влияет на расчёт
Источник: AirROI, рынок Чангу и Денпасара, 12 мес. до июля 2026; AirDNA, обзор Бали, данные на 16.09.2026
Когда заказывать независимую оценку
Если сумма сделки такая, что ошибка в десять процентов ощутима, дешевле заплатить оценщику.
Право подписи имеет Penilai Publik — лицензия выдаётся министерством финансов, работа ведётся через оценочную контору. Профессиональная ассоциация MAPPI признана государством, её сертификат — маркер квалификации. Стандарт оценки — SPI, действующая редакция 2018 года.
Тарифы по площади: до 250 м² — 1 320 000 рупий, 250–500 м² — 2 090 000, 501–1000 м² — 3 135 000. По трудозатратам для типового жилья выходит дороже: 4–5 млн рупий до 200 м², 6 млн для 200–500 м², 8–9 млн свыше 500. Сверху НДС.
На объекте за 300 тысяч долларов оценка стоит меньше половины процента сделки.
- Собрать 3–5 сопоставимых объявлений в том же районе и с тем же остатком срока
- Разделить цену на остаток лет и сравнить стоимость года владения
- Разложить цену на землю плюс стройку и посмотреть на долю маржи
- Сверить обещанную заполняемость с данными рынка краткосрочной аренды
- На крупной сделке заказать оценку у лицензированного оценщика
Источник: DJKN Kemenkeu, 03.01.2022; PMK 101/2014 и PMK 228/2019; тарифы оценочных контор, 20.08.2025
Что это значит для покупателя
- Медиана предложения выше цены сделки примерно на десятую часть — закладывайте это в сравнение.
- Считайте стоимость года владения: при одной цене и сроках 30 и 20 лет разница полуторакратная.
- Раскладывайте цену на землю и стройку: в Чангу на землю и маржу приходится около половины.
- Обещанные 70–85% заполняемости против фактических 36% — главный маркер завышенного расчёта.
Частые вопросы
Как понять, что виллу продают дороже рынка?
Сравнить с медианой района по массиву объявлений с поправкой на разрыв 5–15% между ценой предложения и сделкой, разложить цену на землю и стоимость строительства и сверить обещанную доходность с фактическими данными краткосрочной аренды.
Что такое NJOP и почему он ниже цены продавца?
Это государственная оценочная стоимость для налога на имущество, нижняя законная граница. В развивающихся районах рынок выше NJOP в 1,5–3 раза, в отдалённых может совпадать.
Сколько стоит независимая оценка?
По площади: 1 320 000 рупий до 250 м², 2 090 000 для 250–500 м², 3 135 000 для 501–1000 м². По трудозатратам для типового жилья — 4–9 млн рупий. НДС сверху.
На сколько дешевле должна быть вилла с остатком срока 20 лет?
Единого коэффициента нет. Считать надо стоимость года владения: цена, делённая на остаток. При одинаковой цене объект с остатком 20 лет обходится в полтора раза дороже за год, чем с остатком 30.
Продавец обещает 15% годовых — как проверить?
Сверить заявленную заполняемость с данными рынка краткосрочной аренды по району: за год до июля 2026 в Чангу это 36,2% при ставке 214 долларов и средней годовой выручке объекта 21 244 доллара.
Метод и источники
Медианы, премия фрихолда и распределение сроков аренды — анализ 16 316 активных объявлений, данные марта 2026; это цены предложения, а не сделок, и в материале это оговорено. Разрыв между ценой предложения и сделкой приведён по двум источникам как диапазон. Цены за метр и себестоимость строительства — отраслевой отчёт по рынку Бали, июнь 2026. Фактические ставки и заполняемость — данные рынка краткосрочной аренды за двенадцать месяцев до июля и августа 2026; расхождение с заявленной доходностью показано, а не усреднено. Тарифы оценки и требования к оценщику — PMK 101/2014, PMK 228/2019 и публичные прайсы оценочных контор. Ни одно агентство и ни один оценщик в материале не оцениваются.
- Propertia — массив 16 316 объявлений: медианы по районам, премия фрихолда, остатки сроков, данные марта 2026
- AirROI и AirDNA — фактические ставка, заполняемость, RevPAR и выручка на объект, данные до июля и августа 2026
- Magnum Estate, отчёт по рынку Бали 2026 — цена метра по районам и себестоимость строительства, 03.06.2026
- PMK 101/PMK.01/2014 с изменениями PMK 228/PMK.01/2019 — кто вправе оценивать и по каким стандартам
- UU № 1/2022 (HKPD) — ставки налога на имущество и налога покупателя, база расчёта
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
