Задаток и бронь при покупке недвижимости на Бали

Путаница начинается с языка. В индонезийской практике «tanda jadi» — знак намерения: небольшая сумма, которая снимает объект с продажи на оговорённый срок. «Uang muka» — первый взнос в счёт цены, обычно 20–30%. Депозит по MOU — то, что на рынке Бали чаще всего и называют задатком: около 10% суммы сделки.

Разница не в названии, а в том, что происходит с деньгами. Uang muka засчитывается в цену. Tanda jadi при одностороннем отказе покупателя вне согласованных условий сгорает, и вернуть его можно только если возврат прямо прописан в соглашении.

Отдельной нормы о задатке применительно к сделкам с землёй в индонезийском праве нет: всё держится на тексте вашего соглашения. Поэтому формулировки в двух абзацах MOU стоят дороже, чем кажется.

Источник: Bank Mega Syariah, раздел «Edukasi/Pembiayaan», 22.05.2024; Excel Bali, «Master Guide To Leasehold Transactions In Bali», 05.09.2026

Рабочая последовательность на рынке Бали выглядит так. Сначала стороны подписывают MOU с ценой, сроком и перечнем документов, которые продавец обязан предоставить. В течение трёх рабочих дней покупатель вносит депозит около 10%. Дальше у продавца пять рабочих дней на передачу документов нотариусу.

После этого начинается проверка — в среднем 30 рабочих дней, на простых объектах две-четыре недели. Чистая сделка от первого платежа до подписания закрывается за четыре-восемь недель.

Если вам предлагают внести деньги «чтобы придержать» до того, как на руках есть MOU с перечнем документов и сроками, — это не бронь, а аванс без правил. Такой платёж и возвращать потом не по чему.

1. 01
   День 0. MOU

   Цена, срок брони, перечень документов продавца, основания возврата депозита и кто платит нотариуса.

2. 02
   Дни 1–3. Депозит

   Около 10% суммы на счёт нотариуса. Реквизиты берутся из MOU, а не из переписки.

3. 03
   Дни 3–8. Документы

   Продавец передаёт сертификат, PBG и SLF, свидетельства об оплате налогов.

4. 04
   Недели 2–6. Проверка

   Титул в BPN, зонирование, обременения, совпадение имени в сертификате с подписантом.

5. 05
   Недели 4–8. Подписание

   AJB у PPAT — только с этого момента право переходит к покупателю.

Источник: Excel Bali, 19.08.2026 и 05.09.2026; LBH «Pengayoman» Unpar со ссылкой на PP 24/1997 и PP 12/2021, 07.08.2025

Сценарий первый: проверка нашла проблему — чужое обременение, несовпадение границ, отсутствующий PBG. В нормальном MOU это прямое основание отозвать сделку и получить депозит назад за вычетом номинальных расходов, которые уже понесены.

Сценарий второй: покупатель передумал без оснований из договора. Здесь деньги обычно остаются у продавца. На первичке действует отдельная норма: по PP 12/2021 застройщик вправе удержать не меньше 20% полученных платежей плюс исчисленные налоги. Ограничение в 10% осталось только для случая, когда покупателю отказал банк.

Сценарий третий: передумал продавец. И вот здесь важная оговорка: нормативного правила о возврате в двойном размере в индонезийском праве нет. Работает только то, что вы записали в MOU.

Источник: Industri Properti, изложение PP 12/2021, 23.02.2021; Excel Bali, 05.09.2026

Рыночная практика Бали — депонирование у нотариуса: депозит уходит не продавцу, а на счёт нотариальной конторы и лежит там до закрытия проверки. Это не банковский эскроу в том виде, к которому привыкли в России, и отдельного регулирования такого продукта здесь нет — это именно сложившаяся практика.

Практический смысл простой: пока деньги у третьей стороны, спор о возврате идёт о деньгах на счёте, а не о деньгах, которые уже потрачены. Разница в переговорной позиции огромная.

Проверьте заранее, кто выбирает нотариуса. Нотариус, которого приводит продавец, формально нейтрален, но комфортнее, когда контору согласовывают обе стороны и это записано в MOU.

Источник: Excel Bali, 05.09.2026

Расходы покупателя по простому лизхолду укладываются в 2–4% стоимости. Основная часть — нотариальные: 0,5–1% для стандартных сделок и 1,5–2,5% для сложных. Независимый юрист на сопровождение — отдельные 1 000–5 000 долларов.

У нотариального гонорара есть законный потолок: 2,5% при ценности акта до 100 млн рупий, 1,5% при 100 млн — 1 млрд и 1% свыше миллиарда. Если вам называют больше, это повод попросить расшифровку.

Налоги делятся так: продавец платит PPh final 2,5% валовой суммы передачи до подписания AJB, покупатель — BPHTB до 5% за вычетом необлагаемого минимума. Плюс госпошлина за регистрацию: 0,001 от стоимости земли и 50 тысяч рупий за участок.

Источник: Excel Bali, 05.09.2026; Pasal 36 UU Jabatan Notaris по изложению Hukumonline, 03.07.2023; PP 34/2016; UU 1/2022 (HKPD)

Бронь имеет смысл только тогда, когда за ней стоит понятный план проверки. Иначе вы платите за паузу, в течение которой ничего не происходит.

Минимальный набор перед первым платежом — ниже. Он не заменяет полноценную проверку объекта, но отсекает большую часть историй, где деньги потом не возвращаются.

• Совпадает ли имя в сертификате на землю с тем, кто подписывает MOU
• Записан ли в MOU закрытый перечень оснований для возврата депозита
• Указан ли счёт нотариуса как получатель депозита
• Есть ли у объекта PBG и SLF, если здание уже построено
• Сколько лет остаётся на головной аренде, если вилла сама в лизхолде
• Кто и в какой срок передаёт документы на проверку

Источник: Excel Bali, 05.09.2026; CORE Concept Living, чек-лист по сделке, 2026

Частые вопросы