Почему это стало важнее, чем год назад
Во втором квартале 2026 года строительство впервые обогнало туризм как главный драйвер экономики Бали: 0,82 процентного пункта роста против 0,74 у гостинично-ресторанного сектора. Годом раньше туризм давал 2,57 пункта. Остров строит больше, чем принимает.
Одновременно регулирование стало жёстче. Perda провинции Бали № 4 2026 года вступила в силу 25 февраля и перевела номинальные схемы владения из частного спора в публично-правовую плоскость: теперь это не «рискованная конструкция», а основание для приостановки работ, отзыва лицензии и обращения в земельное ведомство об аннулировании сертификата. Сельхозземли защищены отдельно — по UU 41/2009 санкция доходит до пяти лет и штрафа до миллиарда рупий.
Для покупателя вывод простой: проверять надо не репутацию, а бумаги. Репутация на Бали живёт в чатах, бумаги — в государственных базах.
Источник: BPS Провинции Бали, 05.08.2026; Tata Ruang Bali; Indonesia Expose, 25.02.2026
Четыре базы, в которых компания видна
Проверка начинается не с презентации проекта, а с названия юрлица в договоре. Оно должно совпадать с тем, что напечатано в PPJB и в реквизитах для платежа. Если продаёт одна компания, а деньги идут на счёт другой — дальше можно не смотреть.
Все четыре ресурса открыты и бесплатны. На них уходит час, и этот час стоит дешевле любой консультации.
| Реестр | Что проверяем |
|---|---|
| AHU — ahu.go.id | Существует ли PT, кто учредители, какая редакция устава |
| OSS — oss.go.id | Есть ли NIB, какие коды KBLI открыты, уровень риска |
| GISTARU — gistaru.atrbpn.go.id | В какой зоне стоит участок по RDTR |
| BPN / «Sentuh Tanahku» | Тип права на землю, площадь, обременения |
Источник: Ditjen AHU Kemenkumham; OSS RBA; GISTARU ATR/BPN; ATR/BPN
Цепочка разрешений, которую нельзя перепрыгнуть
Строительное разрешение на Бали называется PBG — оно заменило IMB и оформляется только через государственную систему SIMBG. До PBG обязателен KKPR, подтверждение соответствия зонированию: без него заявка просто не движется. После стройки выдают SLF, сертификат пригодности здания, и уже потом — лицензию Pondok Wisata, если объект будет сдаваться посуточно.
Иностранец не может подать на PBG лично. Заявителем выступает индонезийское юрлицо, владеющее землёй на праве HGB. Экологический документ зависит от масштаба: для крупных проектов AMDAL, для средних UKL-UPL, для малых SPPL.
Обработка полного пакета по PBG занимает 14–30 рабочих дней, весь цикл с подготовкой — около трёх с половиной месяцев. Если продавец обещает «начнём через две недели, разрешение в процессе» — это и означает, что разрешения нет.
- Шаг 1KKPR
Подтверждение, что участок годится под заявленное использование.
- Шаг 2PBG
Разрешение на строительство через SIMBG. Заявитель — PT с HGB.
- Шаг 3Стройка
7–9 месяцев на виллу 250–300 м² с бассейном по схеме Design & Build.
- Шаг 4SLF
Сертификат пригодности. Процедуру начинают при 70% готовности, выдают при 100%.
Источник: Tata Ruang Bali, 02.05.2024; Bali Property Rules, 2026; ILA Global Consulting, 2026
Деньги: PPJB, порог 20% и отсутствие эскроу
Предварительный договор купли-продажи PPJB по PP 12/2021 допустим только тогда, когда застройщик подтвердил право на землю, получил PBG, обеспечил доступность инфраструктуры и достиг порога готовности — 20% от общего числа единиц для домов и таунхаусов, 20% объёма конструктива для многоэтажных.
Там же прописано удержание при отказе покупателя: минимум 20% (раньше было 10%). Если банк отказал в ипотеке — не более 10%. Эти цифры стоит прочитать до подписания, а не после.
Отдельного регулируемого эскроу для сделок с жилой недвижимостью в Индонезии нет. На практике деньги проводят через нотариуса или PPAT либо через депозитный счёт по договорному условию. Формулировку платёжной механики стоит подтверждать у практикующего нотариуса — единого закона под это нет.
Источник: PP 12/2021; Industri Properti, 23.02.2021
Компания: капитал, коды, ограничения
Минимальный оплаченный капитал PT PMA снижен до 2,5 миллиарда рупий на компанию — это Perka BKPM 5/2025. Требование по объёму инвестиций не снижено: свыше 10 миллиардов рупий на один пятизначный код KBLI на одну локацию, без учёта земли и зданий. Оплаченный капитал нельзя выводить со счёта минимум двенадцать месяцев с момента внесения.
Базовый код для владения и сдачи недвижимости — KBLI 68111. Классификатор обновился: KBLI 2025 введён приказом BPS № 7/2025 от 17 декабря 2025 года, привести коды в NIB нужно было до 18 июня 2026-го. Компания, у которой в OSS висит старый код и нет обновления, — повод задать вопрос.
Рамочный акт лицензирования тоже новый: PP 28/2025 действует с 5 июня 2025 года и заменил PP 5/2021, число регулируемых секторов выросло с 16 до 22.
Источник: Perka BKPM 5/2025; Peraturan BPS 7/2025; JDIH BKPM, 05.06.2025
Что смотреть в земле
Иностранцу недоступно Hak Milik — полная собственность на землю. Сделка, направленная на её передачу иностранцу, ничтожна в силу закона по статье 26 UUPA 1960 года. Доступны Hak Pakai (до 30 лет с продлением на 20 и обновлением на 30), аренда Hak Sewa и собственность на юнит в кондоминиуме.
HGB на государственной земле — 30 лет плюс 20 плюс 30, до 80 лет суммарно. HGB на земле Hak Milik — 30 лет без продления, только обновление, и заявку надо подавать не позднее чем за два года до истечения. Разница принципиальная, а в рекламных материалах её обычно не раскрывают.
Минимальная цена жилья для покупки иностранцем на Бали закреплена приказом ATR/BPN 1241/2022: 5 миллиардов рупий за дом на земле и 2 миллиарда за апартамент. Для диаспоры — 75% от этих сумм.
- Название PT в договоре совпадает с реквизитами для платежа
- PBG выдан на тот же участок, что в сертификате
- Зона по GISTARU допускает жильё или туристическое размещение
- Срок и вид права на землю прописаны цифрами, а не словом «долгосрочно»
Источник: UUPA 5/1960; PP 18/2021; Kepmen ATR/BPN 1241/2022
Что это значит для покупателя
- Репутацию на Бали проверяют по четырём государственным базам, а не по отзывам.
- Без PBG стройки нет: KKPR и PBG идут до первого куба бетона, SLF — после.
- PPJB законен только с 20% готовности; удержание при отказе покупателя — от 20%.
- Эскроу как отдельного института в Индонезии нет — платёжную схему проверяют у нотариуса.
Частые вопросы
Как проверить, что компания-застройщик реально существует?
По реестру Ditjen AHU: ahu.go.id/pencarian/profil-pt. Там видны наименование, статус и изменения устава. Затем OSS — есть ли NIB и какие коды KBLI открыты.
Что такое PBG и чем оно отличается от IMB?
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — действующее разрешение на строительство, оно заменило IMB. Оформляется только через государственную систему SIMBG, и до него обязателен KKPR — подтверждение соответствия зонированию.
Можно ли подписывать договор на стадии котлована?
PPJB по PP 12/2021 допустим только при готовности 20% и при наличии PBG, права на землю и инфраструктуры. Договор раньше этого порога заключается вне правил.
Есть ли на Бали эскроу-счета?
Отдельного регулируемого эскроу для жилой недвижимости в Индонезии нет. Деньги обычно проводят через нотариуса или PPAT либо через депозитный счёт по условию договора. Схему нужно подтверждать у практикующего нотариуса.
Какой минимальный капитал должен быть у PT PMA?
Оплаченный капитал — 2,5 миллиарда рупий на компанию по Perka BKPM 5/2025. Отдельно действует требование по объёму инвестиций: свыше 10 миллиардов рупий на код KBLI и локацию, без учёта земли и зданий.
Метод и источники
Нормативная часть — тексты индонезийских актов и официальные порталы: Tata Ruang Bali (правительство провинции), JDIH BKPM, Ditjen AHU, OSS, GISTARU ATR/BPN. Экономика Бали — релизы BPS Провинции Бали. Сроки прохождения PBG и SLF — отраслевые консультанты, помечено как оценка практики. Срок действия SLF в источниках расходится (5 и 20 лет для разных типов зданий) — по конкретному объекту его надо смотреть в самом сертификате.
- Tata Ruang Bali, портал правительства провинции Бали — PBG и SLF, 02.05.2024
- Perka BKPM (Peraturan Menteri Investasi) № 5/2025 — капитал и инвестиции PT PMA
- PP № 12/2021 — условия заключения PPJB, разбор Industri Properti, 23.02.2021
- Kepmen ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022 — минимальная цена жилья для иностранца
- BPS Провинции Бали — структура роста экономики, релиз 05.08.2026
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
