Нотариус работает на сделку, юрист — на покупателя
PPAT перед подписанием акта сверяет сертификат с земельным управлением — этого требует регламент регистрации. Он же проверяет, уплачены ли налоги по сделке. Но PPAT отвечает за чистоту акта. Договор с застройщиком он не читает и риски покупателя не оценивает.
Юрфирма собирает документы и делает запросы в ведомства. На выходе отчёт: что в порядке, что исправить до сделки, что делает сделку невозможной. Часто нотариус и PPAT — один человек, но юрист покупателя — всегда другой. Роли подробно разобраны в материале про нотариуса и PPAT.
Юрфирма покупателя
- отчёт с выводами и списком исправлений
- договор с застройщиком и PPJB
- компания продавца и полномочия подписанта
- зона, PBG, SLF, налог на имущество
PPAT сделки
- сверка сертификата перед актом
- уплата налогов по сделке
- составление и регистрация акта
- риски покупателя не оценивает
Источник: PMNA/KBPN № 3/1997, ст. 97; The Indonesian Lawyer, Property Legal Assistance, 23.09.2026
Отчёт состоит из восьми блоков
Минимальный состав у юрфирм совпадает: первые семь строк таблицы называют почти все.
Восьмой блок — продавец. Если продаёт компания, юрист смотрит устав, директоров и полномочия подписанта в реестре AHU. Если физлицо — удостоверение, семейную карту и согласие супруга на продажу совместного имущества.
Для земли добавляют адатный статус: нет ли обязательств перед деревней. Как проверяют саму компанию-застройщика — в материале о проверке застройщика.
| Блок | Что проверяют | Источник |
|---|---|---|
| Сертификат | подлинность, вид права, срок | земельное управление BPN |
| Обременения | ипотека, арест, блокировка | справка SKPT |
| Споры | иски по участку и продавцу | система SIPP суда |
| Зона | разрешённое использование | карта RDTR, GISTARU |
| Разрешения | PBG, SLF, соответствие дома | SIMBG, документы продавца |
| Налог на имущество | долги по PBB | квитанции продавца |
| Границы | забор против плана | замер BPN или геодезист |
| Продавец | полномочия, согласие супруга | реестр AHU, документы |
Источник: The Indonesian Lawyer, 23.09.2026; Bali Legal Hub, прайс услуги; PSG Law Office, 20.09.2025
Проверим документы по вашему объекту
Оставьте телефон — пришлём, что проверить до задатка по вашему объекту.
Юрфирмы берут 8–30 млн рупий за пакет
Открытых прайсов мало, опубликованные ориентиры такие. Пакет у юрфирмы — 8–30 млн рупий (≈ $ 450–1 700), фиксированно или почасово. Экспресс-проверка земли встречается за 15 млн рупий (≈ $ 850) с отчётом через семь рабочих дней.
По пунктам выходит дороже. Полный набор с геодезистом, осмотром здания и экологией в одном из разборов оценён в Rp 17,7–88,5 млн (≈ $ 1 000–5 000). Юрфирма проверяет бумаги, осмотр и замер заказывают отдельно.
| Пункт | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Проверка сертификата в BPN | Rp 50 000 (≈ $ 3) | по заявке с оригиналом |
| Справка SKPT | от Rp 50 000 (≈ $ 3) | около 4 рабочих дней |
| Профиль компании в AHU | Rp 500 000 (≈ $ 28) | онлайн |
| Поиск по реестру через посредника | Rp 0,9–3,5 млн (≈ $ 50–200) | 3–7 рабочих дней |
| Подтверждение зоны | Rp 0,9–2,7 млн (≈ $ 50–150) | 3–10 дней |
| Геодезист | Rp 3,5–8,9 млн (≈ $ 200–500) | 1–3 дня |
| Осмотр здания | Rp 3,5–14,2 млн (≈ $ 200–800) | 1–3 дня |
| Юридический отчёт | Rp 8,9–35,4 млн (≈ $ 500–2 000) | 1–2 недели |
Источник: Kompas, 13.07.2026, по PP № 128/2015; KF Map по Permen ATR/BPN № 5/2017; руководство AHU Online; InvestLand Bali, 13.08.2025
Сроки растягивают ведомства, а не юрист
Сертификат и зону обычно проверяют за одну-три недели. Экспресс-пакет обещают за семь рабочих дней. Полный набор с замером и осмотром — две-шесть недель: простая сделка укладывается в две-три, сложная занимает четыре-шесть.
Наследственная земля, спор о границах или оригинал сертификата не на руках у продавца растягивают срок на месяцы.
Отсюда правило: срок проверки пишут в соглашение о брони. Если бронь держит объект две недели, а проверка идёт четыре, рискует задаток.
| Что | Срок | Источник |
|---|---|---|
| Сертификат и зона | 1–3 недели | The Indonesian Lawyer |
| Экспресс-проверка земли | 7 рабочих дней | Bali Legal Hub |
| Типовая проверка юрфирмы | 2–4 недели | PSG Law Office |
| Полный набор с осмотром | 2–6 недель | InvestLand Bali |
| Вся покупка без осложнений | 6–8 недель | The Indonesian Lawyer |
Источник: The Indonesian Lawyer, 23.09.2026; Bali Legal Hub; PSG Law Office, 20.09.2025; InvestLand Bali, 13.08.2025
Половину пунктов можно отсеять самому до юриста
Открытые реестры не заменяют отчёт, но работают как фильтр. Объект, который их не прошёл, юристу можно не показывать.
Сами и бесплатно: вид права, площадь и срок в приложении Sentuh Tanahku, зона на портале GISTARU, компания в AHU и OSS, иски в системе SIPP районного суда. Порядок — в материале о проверке земли.
Сами, бесплатно
- вид права и срок — Sentuh Tanahku
- зона — GISTARU
- компания — AHU и OSS
- иски — SIPP суда
Через юриста или PPAT
- обременения, аресты, блокировки
- запросы по оригиналу сертификата
- соответствие дома выданному PBG
- чтение PPJB и договора аренды
Источник: ATR/BPN, приложение Sentuh Tanahku; портал GISTARU; AHU Online; практика Rise Real Bali
Чем дороже объект, тем дешевле проверка в процентах
Независимый юрист сверх нотариуса, по оценке рынка, стоит 1–2% цены. Фикс 8–30 млн рупий при дорогом объекте выходит заметно дешевле.
Наш расчёт по четырём ценам ниже. С 3 млрд рупий (≈ $ 170 000) верхняя граница фикса равна 1% цены. Дальше процентная модель только дороже.
| Цена объекта | Фикс Rp 8–30 млн | Юрист за 1–2% |
|---|---|---|
| Rp 2 млрд (≈ $ 113 000) | 0,4–1,5% | Rp 20–40 млн (≈ $ 1 100–2 300) |
| Rp 3,5 млрд (≈ $ 198 000) | 0,2–0,9% | Rp 35–70 млн (≈ $ 2 000–4 000) |
| Rp 5 млрд (≈ $ 282 000) | 0,2–0,6% | Rp 50–100 млн (≈ $ 2 800–5 600) |
| Rp 10 млрд (≈ $ 565 000) | 0,1–0,3% | Rp 100–200 млн (≈ $ 5 600–11 300) |
Источник: расчёт Rise Real Bali по данным The Indonesian Lawyer, 23.09.2026, и Global Investments, 11.06.2026
Что это значит для покупателя
- Отчёт заказывайте у юриста, который работает на вас, а не у PPAT сделки.
- Срок проверки впишите в соглашение о брони: двух недель часто мало.
- До оплаты юриста прогоните объект через Sentuh Tanahku, GISTARU и AHU — это бесплатно.
- На объекте от 3 млрд рупий договаривайтесь о фиксе, а не о проценте.
Следующий шаг: Застройщики на Бали: как проверить, кому платишь
Частые вопросы
Что входит в due diligence недвижимости на Бали?
Подлинность сертификата, вид и срок права, обременения и споры, зона по RDTR, разрешения PBG и SLF, долги по налогу на имущество, границы участка и полномочия продавца. На выходе — отчёт с выводами: что в порядке, что исправить до сделки и что делает её невозможной.
Сколько стоит due diligence виллы на Бали?
Юрфирмы называют 8–30 млн рупий (≈ $ 450–1 700) за пакет, фиксированно или почасово. Экспресс-проверка земли встречается за 15 млн рупий (≈ $ 850). С геодезистом, осмотром здания и экологией полный набор оценивают в Rp 17,7–88,5 млн (≈ $ 1 000–5 000). Госпошлины внутри — от 50 тысяч рупий.
Сколько длится юридическая проверка объекта?
Сертификат и зону обычно проверяют за одну-три недели, экспресс-пакет — за семь рабочих дней. Полный набор с замером и осмотром занимает две-шесть недель. Наследственная земля, спор о границах или нет оригинала сертификата — и срок растягивается на месяцы. Поэтому его пишут в соглашение о брони.
Нотариус уже проверяет сертификат — нужен ли отдельный юрист?
PPAT сверяет сертификат с земельным управлением перед актом и проверяет уплату налогов по сделке. Договор с застройщиком, полномочия продавца, разрешения на дом и риски покупателя он не оценивает. Юрист работает на вас и пишет отчёт с выводами, поэтому на сделке нужны оба.
Можно ли проверить объект самому бесплатно?
Частично. Вид права, площадь и срок видны в приложении Sentuh Tanahku, зона — на портале GISTARU, компания продавца — в AHU и OSS, иски — в системе SIPP суда. Обременения, аресты и соответствие дома выданному PBG самостоятельно не проверить: это делает PPAT или юрист.
Метод и источники
Цены — открытые прайсы и разборы юрфирм и консультантов Бали за 2025–2026 годы. Большинство фирм называют цену только после просмотра документов, поэтому вилки широкие. Долларовые цены InvestLand Bali переведены в рупии по курсу сайта 17 700 рупий за доллар. Госпошлины — PP 128/2015, Permen ATR/BPN 5/2017 и руководство AHU Online. Срок выдачи результата официальной проверки сертификата и цены технического осмотра у конкретных инспекторов не подтвердили: прайсы не опубликованы, в материал не взяли. Доля проверки в цене объекта — наш расчёт. Компании не оцениваем. Материал не заменяет проверку конкретного объекта.
- The Indonesian Lawyer — Property Legal Assistance in Indonesia: стоимость и состав проверки, 23.09.2026
- Bali Legal Hub — прайс услуги Legal Due Diligence (Land/Property), 2026
- InvestLand Bali — Due Diligence Bali Property: цены и сроки по пунктам, 13.08.2025
- PP № 128/2015 и Permen ATR/BPN № 5/2017 — тарифы проверки сертификата и справки SKPT
- Руководство AHU Online, Минюст Индонезии — пошлина за полный профиль компании
Автор — Dmitrii Rogov, Rise Real Bali.
PT Rise Real Bali — агентство недвижимости на Бали. Пишем по материалам сделок, которые ведём, и по открытым данным с источниками.
Отчёт открыт по лицензии CC BY 4.0. Цифры и текст можно цитировать, перепечатывать и использовать в коммерческих целях — укажите автора «Rise Real Bali», название лицензии и ссылку на эту страницу. Фотографии и визуализации в лицензию не входят: права на них у застройщиков и правообладателей.
